作為中國商業(ye)地(di)產(chan)(chan)領域的(de)龍頭老大，大連萬達(da)早已聲名遠播，蜚聲海(hai)內外。近(jin)日有幸(xing)拜讀萬達(da)董事長王健林主編、萬達(da)多位精英(ying)聯(lian)合(he)打造的(de)鴻篇巨著《商業(ye)地(di)產(chan)(chan)投資(zi)建設》一書(shu)，深受啟發。由于著作本身涉及內容(rong)頗(po)廣，而本人又非(fei)商業(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)專(zhuan)家(jia)，不敢(gan)對全(quan)書(shu)內容(rong)妄(wang)加(jia)評論(lun)，只能管中窺豹，單就商業(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)財(cai)務(wu)規劃(hua)與管理（本書(shu)第五章），談談自己的(de)幾點淺見。

房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)(ye)是(shi)典(dian)型的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)密集型行業(ye)(ye)，因此，房(fang)地(di)產(chan)項目的(de)運(yun)作過程，在很大程度上就是(shi)資(zi)(zi)(zi)金(jin)運(yun)作或資(zi)(zi)(zi)金(jin)循環的(de)過程。財務和(he)資(zi)(zi)(zi)金(jin)管理的(de)能力，對(dui)于任何一(yi)家房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)而言，不單(dan)牽涉到企業(ye)(ye)的(de)盈利能力和(he)發展(zhan)速(su)度，同時直接影響(xiang)到企業(ye)(ye)的(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)安全，甚至企業(ye)(ye)的(de)生存能力。萬達集團這些(xie)年(nian)可以一(yi)直快速(su)并穩(wen)健發展(zhan)，打(da)造出(chu)擁有4000億元(yuan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)、2000億元(yuan)年(nian)銷售的(de)商(shang)業(ye)(ye)帝(di)國，其財務管理和(he)融(rong)資(zi)(zi)(zi)能力不得不令人關注和(he)尊(zun)敬(jing)。

《商(shang)業地(di)產(chan)投(tou)資(zi)建設》之第五章，商(shang)業地(di)產(chan)財(cai)(cai)務計劃與組(zu)織，共分四(si)節，依(yi)次為：全面嚴謹的預算(suan)管理(li)，以資(zi)金(jin)為核(he)心的計劃管控，標準規范(fan)的融資(zi)管理(li)，安全、高效的財(cai)(cai)務垂直管理(li)、詳細論述(shu)了商(shang)業地(di)產(chan)公司的預算(suan)管理(li)，融資(zi)管理(li)以及財(cai)(cai)務管理(li)體制等重(zhong)要內容。

預算管理是企業內部控制的重要內容和環節，而中國很多企業并未真正重視預算，預算流于形式，缺乏跟企業發展戰略和目標之間的密切聯系。萬達集團則對預算管理給予了高度重視，“凡事預則立，不預則廢”。萬達集團近年來的房地產開發項目，多是各城市核心地段的大型城市綜合體，這也是萬達集團在世界獨創的商業地產模式，內容包括大型商業中心、商業步行街、酒店、寫字樓、高級公寓等。毫無疑問，這些項目都是大手筆投資，資金沉淀大，開發周期和回收周期長，稍有差池，便會帶來企業的資金風險。盡管“現金為王”幾乎適用(yong)于任(ren)何(he)(he)企業(ye)(ye)、任(ren)何(he)(he)房地(di)產(chan)公司(si)，但對于從事大型商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)項目開發和運營的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)公司(si)，現(xian)金，準確地(di)說(shuo)，凈現(xian)金流的(de)作用(yong)顯然更加突出，成為衡量商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)項目優劣的(de)重(zhong)要標(biao)準，是(shi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)預(yu)算的(de)重(zhong)中之重(zhong)。

商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)項目(mu)(mu)既然耗資(zi)甚巨，融(rong)資(zi)就成了商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)開(kai)發的(de)重要環節，本書根(gen)據目(mu)(mu)前國(guo)內金(jin)融(rong)政策和(he)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)融(rong)資(zi)特點，討論了商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)項目(mu)(mu)的(de)開(kai)發貸(dai)款和(he)經營性物業(ye)(ye)抵押貸(dai)款等傳(chuan)統(tong)融(rong)資(zi)模式，講述了萬達商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)的(de)融(rong)資(zi)計劃管(guan)控(kong)體系。

眾所周知(zhi)，國(guo)內金(jin)融(rong)機構對房地(di)產(chan)行業(ye)的(de)(de)貸款有著嚴格(ge)的(de)(de)風險管控措施和(he)政(zheng)策制約(yue)，相較于(yu)國(guo)際金(jin)融(rong)市(shi)場，房地(di)產(chan)企業(ye)在國(guo)內融(rong)資(zi)的(de)(de)資(zi)金(jin)成本非常(chang)高昂。在經濟日益全球(qiu)化的(de)(de)今(jin)天，中國(guo)企業(ye)如(ru)何利用(yong)海外(wai)資(zi)本市(shi)場已經成為一個非常(chang)重要(yao)的(de)(de)課題。萬(wan)達集團(tuan)在這(zhe)方面(mian)其(qi)實也頗(po)有斬獲。

據(ju)媒(mei)體報道，萬(wan)(wan)(wan)達(da)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產公(gong)司(si)(si)2013年11月(yue)首(shou)次(ci)在海(hai)外(wai)(wai)發(fa)行了6億(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)5年期(qi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債券。從融(rong)資成(cheng)(cheng)本來(lai)看，萬(wan)(wan)(wan)達(da)首(shou)次(ci)發(fa)行的(de)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債券，其(qi)票面利率為(wei)4.875%，不僅遠低(di)于上述銀行利率，也低(di)于同期(qi)發(fa)行債券的(de)恒大、綠城(cheng)和碧桂園(yuan)等(deng)香港上市內地房企(qi)債券利率。2014年1月(yue)23日，大連(lian)萬(wan)(wan)(wan)達(da)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產股(gu)份有(you)限公(gong)司(si)(si)通過(guo)其(qi)境外(wai)(wai)子(zi)公(gong)司(si)(si)Wanda Properties International Co. Limited在海(hai)外(wai)(wai)再(zai)次(ci)成(cheng)(cheng)功(gong)發(fa)行6億(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)10年期(qi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債券。相(xiang)信(xin)這(zhe)些海(hai)外(wai)(wai)相(xiang)對廉價(jia)的(de)長期(qi)資金(jin)，對萬(wan)(wan)(wan)達(da)持續快(kuai)速(su)發(fa)展會助一臂之(zhi)力。遺(yi)憾的(de)是(shi)，可能(neng)是(shi)因為(wei)書稿(gao)完成(cheng)(cheng)相(xiang)對較早，沒有(you)涉及海(hai)外(wai)(wai)發(fa)債的(de)案(an)例。期(qi)待(dai)本書再(zai)版(ban)時，能(neng)對這(zhe)些成(cheng)(cheng)功(gong)融(rong)資案(an)例加(jia)以詳細論述。

在財(cai)務管(guan)理體制方面(mian)，鑒(jian)于萬達(da)(da)這(zhe)種大型商業(ye)(ye)地產(chan)公(gong)司通常同時有多個(ge)項(xiang)目開(kai)工(gong)新建、未完在建、竣工(gong)開(kai)業(ye)(ye)，且(qie)每個(ge)項(xiang)目耗(hao)資巨大的(de)(de)特點，為保障資金安全，同時提高資金調(diao)配和(he)周轉效(xiao)率，萬達(da)(da)采(cai)取的(de)(de)是集權式(shi)的(de)(de)垂直(zhi)財(cai)務管(guan)理體制。這(zhe)一(yi)管(guan)理方式(shi)未必適合所有企業(ye)(ye)，但對于萬達(da)(da)這(zhe)樣(yang)的(de)(de)商業(ye)(ye)地產(chan)公(gong)司而言，則是適當的(de)(de)。

《商(shang)業地(di)(di)產投資建設》是一本值得國內(nei)商(shang)業地(di)(di)產，甚(shen)至普通地(di)(di)產行業從業人員認真閱讀(du)、借(jie)鑒(jian)的力作。