近年來，商業地產行業熱了，有關商業地產的書籍火了，坊間流傳著各種版本的商業地產“秘籍”，但相當部分質量不高。個別人打著萬達旗號，東拼西湊一些萬達公開或非公開發表的文章，拿來出書，斷章取義、誤人子弟；還有一些萬達“洗澡”員工，在萬達工作二三年，跳槽后自稱商業地產專家，到處講課，蒙人不少。針對這種現象,萬達作為商業地產的領軍企業，在商業地產行業摸爬滾打十幾年，積累了豐富經驗，有責任把商業地產的“真經”和盤托出(chu)，讓涉足這個領域的企業和從業人士少(shao)走(zou)彎路，少(shao)交學費(fei)。這就是萬達出(chu)書的初衷。

商業地產很難做，并不像有些人想象的那樣，有錢有地蓋個樓就行了，里面學問很大。作為顧問，我曾被邀請為一些商業地產項目做診斷，發現不少問題。上海松江的一家購物中心，地段不錯，專門找了美國設計師，做了“龜形”設(she)(she)計(ji)(ji)，總(zong)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)48萬平(ping)方米(mi)的(de)綜合體，只蓋6層(ceng)，每層(ceng)8萬平(ping)方米(mi)，統一層(ceng)高4.8米(mi)、荷載(zai)500公斤(jin)。8萬平(ping)方米(mi)一層(ceng)，面(mian)積(ji)太大(da)，人進(jin)去根(gen)本(ben)找不(bu)著北；統一層(ceng)高、荷載(zai)，根(gen)本(ben)沒(mei)有考(kao)慮不(bu)同商家的(de)需求，完全是(shi)個失敗的(de)設(she)(she)計(ji)(ji)。當(dang)時(shi)還在(zai)(zai)基(ji)坑階段，我誠懇地對幾個股(gu)東建(jian)(jian)議，一定要推(tui)倒重(zhong)來，但他(ta)們(men)舍不(bu)得前期投入的(de)幾千萬，不(bu)愿整改，最后(hou)這個項目(mu)成了(le)(le)爛尾(wei)樓。還有東莞的(de)一個購物(wu)中心(xin)，號稱(cheng)世(shi)界(jie)最大(da)，也是(shi)由于設(she)(she)計(ji)(ji)出了(le)(le)問題，導致招(zhao)商困難。這家公司(si)先后(hou)請了(le)(le)七(qi)八(ba)個國際國內招(zhao)商團隊，都無(wu)功而返。這個商業項目(mu)建(jian)(jian)筑(zhu)只有兩(liang)三層(ceng)，建(jian)(jian)筑(zhu)成本(ben)很低，我當(dang)時(shi)建(jian)(jian)議是(shi)拆除全部(bu)建(jian)(jian)筑(zhu)，將(jiang)幾百畝土地賣掉(diao)，這樣銀行能(neng)收回(hui)貸款(kuan)，股(gu)東能(neng)收回(hui)投資，施工隊能(neng)拿到(dao)工錢(qian)，可以實現(xian)多贏(ying)，可惜他(ta)們(men)沒(mei)能(neng)下這個決心(xin)，現(xian)在(zai)(zai)基(ji)本(ben)死(si)掉(diao)。

這就是商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產和住(zhu)宅地(di)(di)產的(de)不同(tong)。住(zhu)宅地(di)(di)產如(ru)果前(qian)期(qi)決策不當，房子不好賣，還可以降(jiang)價出(chu)售，多(duo)數能收回成(cheng)本。但商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產前(qian)期(qi)定位(wei)、規劃設計一旦出(chu)現失誤，將沒有任何收入(ru)，造成(cheng)難以挽回的(de)損失。不僅企(qi)業(ye)(ye)(ye)利益(yi)受損，還會造成(cheng)社會資源(yuan)的(de)嚴重浪費。這也堅定了我們出(chu)書(shu)的(de)決心(xin)。

既然(ran)決定(ding)出書，就(jiu)要(yao)拿出看家本領。萬(wan)(wan)達(da)2000年開始做商業地(di)(di)產，已(yi)走過(guo)14個年頭，之所以能(neng)在(zai)中國商業地(di)(di)產行業一(yi)騎(qi)絕塵(chen)，源于萬(wan)(wan)達(da)的(de)(de)創(chuang)新和堅持(chi)。萬(wan)(wan)達(da)早(zao)期(qi)做商業地(di)(di)產也有(you)過(guo)慘痛的(de)(de)教訓，付出了昂貴的(de)(de)學費。萬(wan)(wan)達(da)廣場從(cong)(cong)第一(yi)代店發展到第三代店，每一(yi)次升(sheng)級，都讓萬(wan)(wan)達(da)躍上新的(de)(de)臺階。現在(zai)，萬(wan)(wan)達(da)城市綜合體(ti)開發從(cong)(cong)理(li)論到實踐已(yi)基本成熟。這套書涵(han)蓋了商業地(di)(di)產的(de)(de)全流程(cheng)：從(cong)(cong)拿地(di)(di)到項目建設，從(cong)(cong)招商到運營，從(cong)(cong)成本、財務管理(li)到人力(li)資源管理(li)等(deng)，萬(wan)(wan)達(da)的(de)(de)獨門(men)秘訣——模塊(kuai)化管控、品牌(pai)庫(ku)管理(li)也毫無保留，稱得(de)上是萬(wan)(wan)達(da)商業地(di)(di)產的(de)(de)天龍八部。

對這次圖書出版(ban)，萬(wan)達(da)(da)內(nei)部有(you)(you)一些反對聲音，覺得(de)知(zhi)識被別人學走了(le)，培養了(le)競爭對手。但(dan)我認為(wei)，假如就(jiu)(jiu)因(yin)為(wei)這兩(liang)本書公(gong)開(kai)發(fa)行萬(wan)達(da)(da)競爭力(li)就(jiu)(jiu)沒有(you)(you)了(le)，那就(jiu)(jiu)不(bu)是(shi)(shi)(shi)真正的(de)(de)萬(wan)達(da)(da)。萬(wan)達(da)(da)的(de)(de)核心競爭力(li)在(zai)于三(san)條(tiao)(tiao)：第一有(you)(you)完整的(de)(de)產(chan)業(ye)(ye)鏈(lian)。規劃、建造(zao)、管理(li)一條(tiao)(tiao)龍。第二有(you)(you)豐富(fu)的(de)(de)商業(ye)(ye)資(zi)源。幾(ji)千(qian)個國內(nei)外(wai)商業(ye)(ye)連鎖品牌(pai)愿意追隨萬(wan)達(da)(da),而(er)商家的(de)(de)忠誠(cheng)度是(shi)(shi)(shi)十幾(ji)年賺(zhuan)錢(qian)的(de)(de)歷史換來的(de)(de)。為(wei)什么(me)萬(wan)達(da)(da)的(de)(de)招商人員(yuan)跳(tiao)槽后絕大(da)多(duo)數不(bu)好(hao)使(shi)，就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)這個原(yuan)因(yin)。第三(san)是(shi)(shi)(shi)萬(wan)達(da)(da)的(de)(de)商業(ye)(ye)運營管理(li)能力(li)。萬(wan)達(da)(da)不(bu)是(shi)(shi)(shi)神，也有(you)(you)幾(ji)個店選址、定位出過錯，開(kai)業(ye)(ye)后慘淡(dan)(dan)經營。但(dan)萬(wan)達(da)(da)能在(zai)很(hen)短(duan)時間內(nei)重新調整定位，重新招商，使(shi)之由(you)淡(dan)(dan)變旺。沈陽太原(yuan)街(jie)萬(wan)達(da)(da)廣(guang)場就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)一個例子。

中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)發展的(de)(de)最(zui)大動力來自于城市(shi)(shi)化(hua)。商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)是城市(shi)(shi)發展的(de)(de)剛性需求，它(ta)能創造就(jiu)業(ye)(ye)(ye)(ye)，增加稅收，拉動消(xiao)費(fei)，體現(xian)(xian)城市(shi)(shi)的(de)(de)核(he)心價(jia)值。中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)城市(shi)(shi)化(hua)率目前(qian)只(zhi)有52%，西(xi)方發達(da)國(guo)(guo)家城市(shi)(shi)化(hua)率平均(jun)達(da)到(dao)80%，中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)要達(da)到(dao)西(xi)方的(de)(de)城市(shi)(shi)化(hua)率至少(shao)還需要20年時間(jian)，這意(yi)味著(zhu)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)發展前(qian)景十分廣闊。但隨著(zhu)越來越多(duo)的(de)(de)企業(ye)(ye)(ye)(ye)進(jin)入這個行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)已(yi)出現(xian)(xian)過熱(re)跡(ji)象(xiang)，導致(zhi)很多(duo)項目招商(shang)(shang)和經營(ying)出現(xian)(xian)困難(nan)。希(xi)望(wang)這次出版的(de)(de)《商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)投資建設(she)》《商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)運(yun)營(ying)管理》兩本書，能給商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)從業(ye)(ye)(ye)(ye)者一些有益的(de)(de)參(can)考(kao)，推動商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)走向(xiang)專業(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)，形成良(liang)性發展，為中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)的(de)(de)城市(shi)(shi)化(hua)進(jin)程做(zuo)出一點貢(gong)獻。

希望(wang)兩本書物(wu)有所(suo)值！