在近年來異軍突起的中國商業地產各路企業英豪中，萬達無疑是最耀眼也最受矚目的明星企業，而在色彩斑斕的中國房地產偌大版圖上，“住宅萬科”“商業萬達”也已然(ran)是不脛而走(zou)的業界常識。

按照房地產行業內非正式的流行說法，玩住宅的屬于小學生，玩寫字樓和酒店的屬于中學生，玩商業地產的則屬于大學生（我個人理解，此說法主要針對房地產不同業態之間的項目操盤技術含量、資源整合復雜性、運營管理艱巨性而言，并無厚此薄彼之意）。在住宅市場連年面臨政策調控和行業分化轉型的背景下，小升初的房企，參加中考乃至高考急切上大學的房企日益增多，謀求在商業地產一試身手并有所斬獲的企業隊伍不斷壯大，“商業萬達”的粉絲量在急(ji)速增長。

起步(bu)于住(zhu)宅的(de)萬達何(he)以成(cheng)為商(shang)業地產的(de)標桿和(he)傳奇？答案或許(xu)見仁見智。

在我看來，至少和以下幾個因素有關：首先是起步早。萬達早在上世紀80年代末即進入房地產開發領域，其時全國性的城鎮住房制度改革尚在醞釀和摸索階段，后來改變全國億萬城鎮居民生活居住面貌的房改大幕還未揭開。所以要論行業資歷，萬達與另一個行業大佬——“住宅萬科”幾乎不分伯仲，它們都屬于房地產行業內的第一批吃螃蟹者，也是名副其實的行業先行者。特別與眾不同的是，在我國城鎮住宅市場“黃金十年”尚處(chu)于蓬勃興起之(zhi)初(chu)，在新世紀(ji)曙光初(chu)現的(de)2000年，萬(wan)達就開始謀(mou)劃企(qi)業的(de)第一次重(zhong)大轉型(xing)，由(you)過去(qu)專注于住(zhu)宅(zhai)開發轉向持有型(xing)物業——商業地(di)(di)產的(de)投資開發，較早地(di)(di)確立了住(zhu)宅(zhai)+商業的(de)雙軌發展(zhan)路徑(jing)，之(zhi)后更(geng)明確轉向以商業地(di)(di)產為集團主導(dao)和核心業務(wu)。

其次是吃過(guo)(guo)(guo)苦(ku)(ku)。用(yong)萬達(da)(da)集團董事長(chang)王(wang)健林(lin)自己的(de)話(hua)說，萬達(da)(da)不是神，萬達(da)(da)也有過(guo)(guo)(guo)在項目店面(mian)選址、定位(wei)上(shang)出錯，開業(ye)(ye)(ye)(ye)后慘淡經(jing)(jing)營(ying)的(de)黑色案(an)例。萬達(da)(da)早期做商業(ye)(ye)(ye)(ye)地產有過(guo)(guo)(guo)慘痛(tong)的(de)教(jiao)訓，付(fu)出過(guo)(guo)(guo)昂貴的(de)學費(fei)。也許我(wo)們可以這(zhe)樣(yang)說，萬達(da)(da)廣場從第(di)一代(dai)單體店發(fa)展(zhan)到(dao)第(di)二代(dai)的(de)組(zu)合(he)店，再到(dao)第(di)三代(dai)店城市綜合(he)體，每一次產品與商業(ye)(ye)(ye)(ye)模(mo)式升(sheng)級和躍升(sheng)的(de)背后，都和他(ta)們曾經(jing)(jing)吃過(guo)(guo)(guo)的(de)苦(ku)(ku)與經(jing)(jing)受過(guo)(guo)(guo)的(de)難(nan)密不可分。失敗是成功(gong)之(zhi)母，萬達(da)(da)用(yong)一次次刻骨銘心的(de)教(jiao)訓換來(lai)了(le)企業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)脫胎換骨與堅韌成長(chang)。這(zhe)樣(yang)的(de)苦(ku)(ku)及教(jiao)訓對企業(ye)(ye)(ye)(ye)其實(shi)彌足珍貴。

三是眼光(guang)遠。萬(wan)達商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產的(de)(de)(de)成功，很大(da)(da)程度(du)上是其戰(zhan)略眼光(guang)與(yu)趨(qu)勢把握(wo)上的(de)(de)(de)成功。著眼長遠，順勢而為(wei)，把握(wo)政策與(yu)社(she)會(hui)經(jing)濟(ji)(ji)發(fa)展(zhan)(zhan)趨(qu)勢是企業(ye)做(zuo)大(da)(da)做(zuo)強的(de)(de)(de)關鍵，也是絕(jue)大(da)(da)多數房企與(yu)萬(wan)達的(de)(de)(de)根本差距所在。伴隨我(wo)國(guo)前所未有的(de)(de)(de)城(cheng)市化(hua)進程和經(jing)濟(ji)(ji)的(de)(de)(de)持續快速(su)增長，房地(di)(di)(di)(di)(di)產業(ye)步(bu)入繁榮發(fa)展(zhan)(zhan)期并迅速(su)成長為(wei)國(guo)民經(jing)濟(ji)(ji)支柱性產業(ye)，這(zhe)個行業(ye)也因此為(wei)中國(guo)社(she)會(hui)創造(zao)了(le)最(zui)(zui)龐(pang)大(da)(da)的(de)(de)(de)財富階(jie)層，同時(shi)輻射(she)出最(zui)(zui)廣泛(fan)的(de)(de)(de)創富能量(liang)。但(dan)是，房地(di)(di)(di)(di)(di)產業(ye)——尤(you)其是常(chang)規住(zhu)(zhu)宅并非長盛(sheng)不(bu)衰的(de)(de)(de)基礎性產業(ye)，在社(she)會(hui)經(jing)濟(ji)(ji)發(fa)展(zhan)(zhan)演進的(de)(de)(de)不(bu)同階(jie)段，房地(di)(di)(di)(di)(di)產的(de)(de)(de)不(bu)同業(ye)態(tai)將(jiang)呈現出此消彼(bi)長的(de)(de)(de)生命體征。在新(xin)型城(cheng)鎮化(hua)的(de)(de)(de)政策驅動下，商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產日益成為(wei)城(cheng)市發(fa)展(zhan)(zhan)的(de)(de)(de)剛性需求(qiu)，萬(wan)達商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產之于常(chang)規住(zhu)(zhu)宅地(di)(di)(di)(di)(di)產的(de)(de)(de)成長優勢還將(jiang)更加凸(tu)顯。

四是模式(shi)好。企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)模式(shi)原無(wu)所謂最優(you)(you)(you)或(huo)次優(you)(you)(you)，而只有(you)適(shi)合(he)(he)與否。在(zai)洋(yang)洋(yang)大(da)觀的(de)(de)(de)中(zhong)國商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)領(ling)域(yu)，要論(lun)城市(shi)綜(zong)(zong)合(he)(he)體項(xiang)目(mu)規劃及(ji)建筑的(de)(de)(de)品質精良，萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)未必能夠(gou)首(shou)屈一指(zhi)；論(lun)單個(ge)項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)經營(ying)指(zhi)標或(huo)市(shi)場(chang)口碑，萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣場(chang)未必拔得頭籌；論(lun)項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)定位(wei)或(huo)高端品牌的(de)(de)(de)聚合(he)(he)度(du)，萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)也未必名列前茅。但是，若要論(lun)企(qi)業(ye)(ye)(ye)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)模式(shi)的(de)(de)(de)綜(zong)(zong)合(he)(he)競爭優(you)(you)(you)勢，論(lun)企(qi)業(ye)(ye)(ye)對(dui)于中(zhong)國社會經濟的(de)(de)(de)深(shen)刻理解，論(lun)企(qi)業(ye)(ye)(ye)對(dui)于中(zhong)國城鎮化(hua)進程(cheng)的(de)(de)(de)機遇(yu)把(ba)握，論(lun)企(qi)業(ye)(ye)(ye)對(dui)于地方政(zheng)府、合(he)(he)作商(shang)(shang)家、消(xiao)費(fei)群體的(de)(de)(de)洞察程(cheng)度(du)等等，恐怕在(zai)全國數(shu)以(yi)千(qian)計的(de)(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)當中(zhong)非萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)莫屬。正(zheng)因為如(ru)此，萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)集團近年(nian)來主(zhu)要經營(ying)指(zhi)標連續保持30%以(yi)上的(de)(de)(de)年(nian)度(du)高增(zeng)長，每年(nian)新開業(ye)(ye)(ye)十多(duo)個(ge)萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣場(chang)，并實(shi)現商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)、高星級(ji)酒(jiu)店、連鎖(suo)百貨(huo)、電影院(yuan)線等多(duo)業(ye)(ye)(ye)并舉齊頭并進之(zhi)勢，其發展(zhan)之(zhi)快，擴張(zhang)之(zhi)猛，堪稱在(zai)中(zhong)國商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)領(ling)域(yu)的(de)(de)(de)經典(dian)傳(chuan)奇。

榜樣的力量是無窮的。“商業萬達”及萬達模(mo)式(shi)吸(xi)引了(le)業(ye)界的無(wu)數關注與持續(xu)思考。在盲人(ren)摸象(xiang)式(shi)的諸多分析解讀中，萬達模(mo)式(shi)被貼上(shang)如下標簽：比(bi)如產品聚焦于城市綜合體形(xing)態；比(bi)如多業(ye)并舉相互(hu)支撐；比(bi)如租(zu)售(shou)(shou)結合以售(shou)(shou)養租(zu)；比(bi)如以現金流滾資產；比(bi)如產品的標準(zhun)化與快(kuai)速復制；比(bi)如高周轉開發模(mo)式(shi)等。凡此種(zhong)種(zhong)，似乎(hu)都言(yan)之鑿(zao)鑿(zao)，但又似乎(hu)未(wei)必盡然。

知(zhi)其然而知(zhi)其所(suo)以然者，自(zi)然要(yao)(yao)首推萬達的(de)(de)當家(jia)(jia)人(ren)。王(wang)健林曾(ceng)自(zi)我總結萬達的(de)(de)核心競爭力(li)有三：一(yi)是(shi)(shi)完整的(de)(de)產業(ye)鏈，規劃、建(jian)造、管理(li)一(yi)條(tiao)龍；二(er)是(shi)(shi)有豐富的(de)(de)商業(ye)資源，幾千家(jia)(jia)商家(jia)(jia)愿意追(zhui)隨萬達共同(tong)發展；三是(shi)(shi)有較(jiao)強的(de)(de)商業(ye)運營管理(li)能力(li)。老王(wang)此說雖或有所(suo)保(bao)留未盡全面，但要(yao)(yao)言不繁深(shen)中肯(ken)綮(qi)。

正是基于(yu)對(dui)自身核心競爭力的這種自信，萬(wan)達組織內部(bu)專業(ye)(ye)(ye)力量推出一(yi)套(tao)兩部(bu)頭的行業(ye)(ye)(ye)力作(zuo)《商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)投資(zi)建設》《商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)運營管理(li)》，對(dui)萬(wan)達企(qi)業(ye)(ye)(ye)十多年來的商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)實踐與探(tan)索作(zuo)出系統梳理(li)和(he)理(li)論概括(kuo)。

兩書在內容上涵蓋了商業地產的全流程：從拿地到項目建設，從招商到運營，從成本、財務管理到人力資源管理及風險控制等。在編撰上深入淺出文圖并茂，提要導讀，模塊圖表，既直觀且便于深化理解。同時還輔以數以百計的萬達“案例呈現”，鮮活生動，實操價值明顯。在觀點上則不乏創見和新見。比如對于商業地產開發建設與運營管理的關系，書中提出，商業地產具有商業與地產的雙重屬性，是商業與地產融合的產物。地產為“體”，商業為“用”，要“體”“用”融(rong)合。前期的(de)開發建設只是為(wei)后期的(de)運(yun)(yun)營(ying)管(guan)理(li)(li)準備基本物質基礎，真正完成整個投資鏈條閉(bi)環(huan)的(de)是運(yun)(yun)營(ying)管(guan)理(li)(li)。商業地產項目從建設之初，就必(bi)須按照商業需要去規劃，在(zai)整個開發建設過程中，也必(bi)須以商業運(yun)(yun)營(ying)管(guan)理(li)(li)規律為(wei)根本指針，服(fu)從運(yun)(yun)營(ying)管(guan)理(li)(li)需要。運(yun)(yun)營(ying)管(guan)理(li)(li)是商業地產價值的(de)最(zui)終實現(xian)者，是商業地產投資行為(wei)的(de)最(zui)終檢驗者。

難能可貴的是，萬達的許多獨門秘笈，比如模塊化管控、品牌庫管理等在書中也毫無保留，稱得上是萬達商業地產的“科班教材”和萬達模式的“官方讀本”。