作(zuo)為中國商業(ye)(ye)(ye)地產領域(yu)的(de)龍頭老大，大連(lian)萬達(da)早已聲(sheng)名遠播(bo)，蜚聲(sheng)海內(nei)(nei)(nei)外(wai)。近日有幸拜讀萬達(da)董事長王(wang)健林主(zhu)編(bian)、萬達(da)多位精英(ying)聯(lian)合打造的(de)鴻篇(pian)巨(ju)著《商業(ye)(ye)(ye)地產投資建設》一書，深受啟發。由(you)于著作(zuo)本(ben)身涉及內(nei)(nei)(nei)容(rong)(rong)頗廣(guang)，而本(ben)人又非商業(ye)(ye)(ye)地產的(de)專家(jia)，不敢(gan)對全書內(nei)(nei)(nei)容(rong)(rong)妄(wang)加評論，只能管中窺(kui)豹，單就商業(ye)(ye)(ye)地產的(de)財務規劃(hua)與(yu)管理（本(ben)書第五章(zhang)），談(tan)談(tan)自己的(de)幾點(dian)淺見。

房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)是典型的資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)密(mi)集(ji)型行(xing)業(ye)，因此，房(fang)地(di)產項目(mu)的運作(zuo)過(guo)程，在很大(da)程度(du)上就是資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)運作(zuo)或資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)循環的過(guo)程。財(cai)務(wu)和(he)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)管(guan)(guan)理的能(neng)(neng)力，對于任何一家(jia)房(fang)地(di)產企(qi)業(ye)而言，不單牽涉(she)到企(qi)業(ye)的盈利能(neng)(neng)力和(he)發(fa)展速(su)度(du)，同時(shi)直(zhi)接影響到企(qi)業(ye)的資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)安全(quan)，甚至企(qi)業(ye)的生存能(neng)(neng)力。萬達集(ji)團這些(xie)年可以一直(zhi)快速(su)并穩健發(fa)展，打造出擁有4000億元(yuan)資(zi)(zi)(zi)產、2000億元(yuan)年銷售的商業(ye)帝國(guo)，其財(cai)務(wu)管(guan)(guan)理和(he)融資(zi)(zi)(zi)能(neng)(neng)力不得(de)不令人關注和(he)尊(zun)敬。

《商(shang)(shang)業地產(chan)投資建(jian)設》之(zhi)第五章，商(shang)(shang)業地產(chan)財務計(ji)劃與組織，共(gong)分四(si)節，依次(ci)為：全面嚴謹(jin)的(de)預(yu)算管理，以(yi)資金為核心的(de)計(ji)劃管控，標準規(gui)范的(de)融(rong)資管理，安全、高效的(de)財務垂直管理、詳細論述了(le)商(shang)(shang)業地產(chan)公司(si)的(de)預(yu)算管理，融(rong)資管理以(yi)及財務管理體(ti)制等重(zhong)要內容。

預算管理是企業內部控制的重要內容和環節，而中國很多企業并未真正重視預算，預算流于形式，缺乏跟企業發展戰略和目標之間的密切聯系。萬達集團則對預算管理給予了高度重視，“凡事預則立，不預則廢”。萬達集團近年來的房地產開發項目，多是各城市核心地段的大型城市綜合體，這也是萬達集團在世界獨創的商業地產模式，內容包括大型商業中心、商業步行街、酒店、寫字樓、高級公寓等。毫無疑問，這些項目都是大手筆投資，資金沉淀大，開發周期和回收周期長，稍有差池，便會帶來企業的資金風險。盡管“現金為王”幾乎適用(yong)于(yu)任何企(qi)業(ye)(ye)、任何房(fang)地(di)產(chan)公(gong)司，但對(dui)于(yu)從事大型商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)項目(mu)開發和運營的商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)公(gong)司，現(xian)金，準確(que)地(di)說，凈現(xian)金流(liu)的作用(yong)顯然(ran)更加突出，成為衡量商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)項目(mu)優劣的重要標準，是商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)預算(suan)的重中(zhong)之重。

商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)項目既然耗(hao)資(zi)甚巨(ju)，融(rong)(rong)資(zi)就(jiu)成了商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)開發的(de)重要環節，本書根據目前國內金融(rong)(rong)政策和商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)融(rong)(rong)資(zi)特(te)點，討論了商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)項目的(de)開發貸款和經營性物業抵(di)押貸款等傳統融(rong)(rong)資(zi)模式，講(jiang)述了萬達商(shang)(shang)(shang)業地(di)產(chan)的(de)融(rong)(rong)資(zi)計劃管控(kong)體系。

眾(zhong)所周知，國(guo)內金(jin)(jin)融機構(gou)對房(fang)地產行業的(de)(de)(de)貸款有著嚴格(ge)的(de)(de)(de)風險(xian)管控措施和(he)政策制(zhi)約(yue)，相(xiang)較于國(guo)際金(jin)(jin)融市場(chang)，房(fang)地產企(qi)業在國(guo)內融資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)成本非常高昂。在經濟日(ri)益全(quan)球化的(de)(de)(de)今天(tian)，中國(guo)企(qi)業如何利(li)用海外資(zi)(zi)(zi)本市場(chang)已經成為一個非常重(zhong)要的(de)(de)(de)課(ke)題。萬達集團在這方面其實也頗有斬獲(huo)。

據媒(mei)體報道(dao)，萬(wan)達(da)商(shang)業地(di)產公(gong)司(si)2013年(nian)11月(yue)首(shou)次(ci)在(zai)海(hai)外(wai)發(fa)(fa)行了6億美(mei)元(yuan)5年(nian)期(qi)(qi)美(mei)元(yuan)債(zhai)券(quan)。從融資(zi)成本來看，萬(wan)達(da)首(shou)次(ci)發(fa)(fa)行的(de)(de)美(mei)元(yuan)債(zhai)券(quan)，其(qi)票面利率為4.875%，不僅遠低于上述銀行利率，也低于同(tong)期(qi)(qi)發(fa)(fa)行債(zhai)券(quan)的(de)(de)恒大、綠城和(he)碧桂園(yuan)等香港(gang)上市內地(di)房(fang)企債(zhai)券(quan)利率。2014年(nian)1月(yue)23日，大連萬(wan)達(da)商(shang)業地(di)產股份有(you)限公(gong)司(si)通過其(qi)境(jing)外(wai)子公(gong)司(si)Wanda Properties International Co. Limited在(zai)海(hai)外(wai)再次(ci)成功(gong)發(fa)(fa)行6億美(mei)元(yuan)10年(nian)期(qi)(qi)美(mei)元(yuan)債(zhai)券(quan)。相(xiang)信這些(xie)海(hai)外(wai)相(xiang)對廉價的(de)(de)長期(qi)(qi)資(zi)金(jin)，對萬(wan)達(da)持續快速發(fa)(fa)展會助(zhu)一臂(bei)之(zhi)力。遺憾的(de)(de)是，可能是因為書稿完成相(xiang)對較早，沒有(you)涉及海(hai)外(wai)發(fa)(fa)債(zhai)的(de)(de)案(an)例。期(qi)(qi)待本書再版(ban)時，能對這些(xie)成功(gong)融資(zi)案(an)例加以詳細論述。

在財務(wu)管(guan)理體(ti)制(zhi)方(fang)面，鑒于(yu)萬(wan)達這(zhe)種大型商業(ye)(ye)地(di)產公(gong)(gong)司通常(chang)同時(shi)有多個(ge)項目開(kai)工新(xin)建、未(wei)完在建、竣工開(kai)業(ye)(ye)，且每(mei)個(ge)項目耗資(zi)巨大的特點，為(wei)保障資(zi)金安全，同時(shi)提高資(zi)金調(diao)配和周轉效率，萬(wan)達采取的是集權式(shi)的垂直財務(wu)管(guan)理體(ti)制(zhi)。這(zhe)一(yi)管(guan)理方(fang)式(shi)未(wei)必適(shi)合所有企業(ye)(ye)，但對(dui)于(yu)萬(wan)達這(zhe)樣(yang)的商業(ye)(ye)地(di)產公(gong)(gong)司而言，則是適(shi)當的。

《商(shang)業地(di)產(chan)投資(zi)建設》是一本值得國內(nei)商(shang)業地(di)產(chan)，甚至普通地(di)產(chan)行業從業人(ren)員認真閱讀、借鑒的力作(zuo)。