在近年來異軍突起的中國商業地產各路企業英豪中，萬達無疑是最耀眼也最受矚目的明星企業，而在色彩斑斕的中國房地產偌大版圖上，“住宅萬科”“商業萬達”也已然是不(bu)脛而走(zou)的業界常識。

按照房地產行業內非正式的流行說法，玩住宅的屬于小學生，玩寫字樓和酒店的屬于中學生，玩商業地產的則屬于大學生（我個人理解，此說法主要針對房地產不同業態之間的項目操盤技術含量、資源整合復雜性、運營管理艱巨性而言，并無厚此薄彼之意）。在住宅市場連年面臨政策調控和行業分化轉型的背景下，小升初的房企，參加中考乃至高考急切上大學的房企日益增多，謀求在商業地產一試身手并有所斬獲的企業隊伍不斷壯大，“商業萬達”的粉絲量(liang)在(zai)急(ji)速增長。

起步于(yu)住宅的萬達(da)何以成為商業地(di)產(chan)的標桿和(he)傳奇？答案或(huo)許見仁見智(zhi)。

在我看來，至少和以下幾個因素有關：首先是起步早。萬達早在上世紀80年代末即進入房地產開發領域，其時全國性的城鎮住房制度改革尚在醞釀和摸索階段，后來改變全國億萬城鎮居民生活居住面貌的房改大幕還未揭開。所以要論行業資歷，萬達與另一個行業大佬——“住宅萬科”幾乎不分伯仲，它們都屬于房地產行業內的第一批吃螃蟹者，也是名副其實的行業先行者。特別與眾不同的是，在我國城鎮住宅市場“黃金十年”尚處(chu)于蓬(peng)勃興(xing)起之初，在新世紀曙光初現(xian)的(de)(de)2000年，萬達(da)就開(kai)(kai)始(shi)謀劃企(qi)業(ye)的(de)(de)第一次重大轉型，由過去專注于住宅(zhai)開(kai)(kai)發(fa)轉向(xiang)持有型物業(ye)——商業(ye)地產的(de)(de)投資(zi)開(kai)(kai)發(fa)，較(jiao)早地確立(li)了住宅(zhai)+商業(ye)的(de)(de)雙軌發(fa)展路徑，之后(hou)更明確轉向(xiang)以商業(ye)地產為集(ji)團主導和(he)核心業(ye)務。

其(qi)次是(shi)(shi)吃過(guo)(guo)(guo)(guo)苦(ku)。用(yong)萬(wan)達(da)集團(tuan)董(dong)事長王健林自(zi)己的(de)話說(shuo)(shuo)，萬(wan)達(da)不(bu)是(shi)(shi)神(shen)，萬(wan)達(da)也(ye)有過(guo)(guo)(guo)(guo)在項(xiang)目店(dian)面選(xuan)址、定位(wei)上出錯，開業(ye)后慘淡經(jing)營(ying)的(de)黑色(se)案例。萬(wan)達(da)早(zao)期做商業(ye)地產(chan)有過(guo)(guo)(guo)(guo)慘痛的(de)教(jiao)訓，付出過(guo)(guo)(guo)(guo)昂貴(gui)的(de)學(xue)費(fei)。也(ye)許我們可以這樣(yang)說(shuo)(shuo)，萬(wan)達(da)廣場從(cong)第一(yi)(yi)(yi)代單(dan)體(ti)店(dian)發展到第二代的(de)組合店(dian)，再到第三代店(dian)城市綜合體(ti)，每(mei)一(yi)(yi)(yi)次產(chan)品(pin)與(yu)(yu)商業(ye)模式升級和躍升的(de)背(bei)后，都和他們曾經(jing)吃過(guo)(guo)(guo)(guo)的(de)苦(ku)與(yu)(yu)經(jing)受過(guo)(guo)(guo)(guo)的(de)難(nan)密不(bu)可分(fen)。失(shi)敗是(shi)(shi)成功之母，萬(wan)達(da)用(yong)一(yi)(yi)(yi)次次刻骨銘(ming)心(xin)的(de)教(jiao)訓換來了企(qi)業(ye)的(de)脫胎換骨與(yu)(yu)堅(jian)韌(ren)成長。這樣(yang)的(de)苦(ku)及(ji)教(jiao)訓對企(qi)業(ye)其(qi)實彌足珍貴(gui)。

三是眼(yan)光(guang)遠(yuan)。萬(wan)達商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)功，很(hen)大(da)程度(du)上是其戰(zhan)略(lve)眼(yan)光(guang)與趨勢(shi)把握上的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)功。著眼(yan)長(chang)遠(yuan)，順勢(shi)而為(wei)，把握政策(ce)與社會(hui)經(jing)濟(ji)發展趨勢(shi)是企(qi)業(ye)(ye)(ye)做大(da)做強(qiang)的(de)(de)(de)(de)關鍵，也是絕(jue)大(da)多(duo)數房(fang)企(qi)與萬(wan)達的(de)(de)(de)(de)根本差距所在。伴隨我國前所未(wei)有的(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)化進(jin)程和經(jing)濟(ji)的(de)(de)(de)(de)持續快速增長(chang)，房(fang)地(di)(di)產業(ye)(ye)(ye)步入繁榮發展期并(bing)迅速成(cheng)(cheng)長(chang)為(wei)國民經(jing)濟(ji)支柱性產業(ye)(ye)(ye)，這個行業(ye)(ye)(ye)也因此(ci)為(wei)中國社會(hui)創造(zao)了(le)最龐大(da)的(de)(de)(de)(de)財富階層，同(tong)時輻射出(chu)最廣泛的(de)(de)(de)(de)創富能量。但是，房(fang)地(di)(di)產業(ye)(ye)(ye)——尤(you)其是常規住(zhu)宅(zhai)并(bing)非長(chang)盛不衰的(de)(de)(de)(de)基礎性產業(ye)(ye)(ye)，在社會(hui)經(jing)濟(ji)發展演(yan)進(jin)的(de)(de)(de)(de)不同(tong)階段(duan)，房(fang)地(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)不同(tong)業(ye)(ye)(ye)態將呈現出(chu)此(ci)消彼長(chang)的(de)(de)(de)(de)生命體征。在新型城(cheng)鎮(zhen)化的(de)(de)(de)(de)政策(ce)驅動下，商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產日益成(cheng)(cheng)為(wei)城(cheng)市(shi)發展的(de)(de)(de)(de)剛性需求，萬(wan)達商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產之于常規住(zhu)宅(zhai)地(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)長(chang)優勢(shi)還(huan)將更加凸顯。

四是模(mo)式(shi)好。企業(ye)的(de)(de)商業(ye)模(mo)式(shi)原無所謂(wei)最優或(huo)(huo)次優，而(er)只有適(shi)合與否(fou)。在洋洋大觀的(de)(de)中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)商業(ye)地(di)(di)(di)產領域(yu)，要(yao)(yao)(yao)論(lun)城市(shi)綜(zong)合體項(xiang)目(mu)規(gui)劃及建筑的(de)(de)品(pin)質精良，萬達(da)未(wei)必(bi)能夠首(shou)屈一指；論(lun)單個項(xiang)目(mu)的(de)(de)經(jing)營指標或(huo)(huo)市(shi)場口碑，萬達(da)廣場未(wei)必(bi)拔得(de)頭籌；論(lun)項(xiang)目(mu)的(de)(de)市(shi)場定位或(huo)(huo)高端品(pin)牌的(de)(de)聚合度，萬達(da)的(de)(de)項(xiang)目(mu)也未(wei)必(bi)名列前茅。但是，若要(yao)(yao)(yao)論(lun)企業(ye)商業(ye)模(mo)式(shi)的(de)(de)綜(zong)合競爭優勢(shi)，論(lun)企業(ye)對(dui)于中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)社會經(jing)濟的(de)(de)深刻(ke)理解(jie)，論(lun)企業(ye)對(dui)于中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)城鎮(zhen)化進(jin)程的(de)(de)機(ji)遇把(ba)握(wo)，論(lun)企業(ye)對(dui)于地(di)(di)(di)方政府、合作商家、消費群體的(de)(de)洞(dong)察(cha)程度等(deng)等(deng)，恐怕在全國(guo)(guo)(guo)數以(yi)千計的(de)(de)商業(ye)地(di)(di)(di)產企業(ye)當中(zhong)(zhong)非萬達(da)莫屬。正因為如此，萬達(da)集團近年來主要(yao)(yao)(yao)經(jing)營指標連(lian)續保持30%以(yi)上(shang)的(de)(de)年度高增(zeng)長，每年新開業(ye)十多個萬達(da)廣場，并(bing)實現商業(ye)地(di)(di)(di)產、高星級酒店、連(lian)鎖百貨、電影院線(xian)等(deng)多業(ye)并(bing)舉齊頭并(bing)進(jin)之(zhi)勢(shi)，其發展(zhan)之(zhi)快，擴張之(zhi)猛，堪稱在中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)(guo)商業(ye)地(di)(di)(di)產領域(yu)的(de)(de)經(jing)典傳奇。

榜樣的力量是無窮的。“商業萬達”及萬達(da)模(mo)式(shi)吸(xi)引了業界(jie)的(de)無數(shu)關注與持(chi)續思考。在盲(mang)人摸(mo)象式(shi)的(de)諸多分析(xi)解讀(du)中，萬達(da)模(mo)式(shi)被貼上(shang)如(ru)下標(biao)簽：比(bi)如(ru)產品(pin)聚(ju)焦(jiao)于城市綜合體形態；比(bi)如(ru)多業并(bing)舉相互支撐(cheng)；比(bi)如(ru)租售(shou)結合以(yi)售(shou)養租；比(bi)如(ru)以(yi)現(xian)金流滾資產；比(bi)如(ru)產品(pin)的(de)標(biao)準化(hua)與快(kuai)速(su)復制；比(bi)如(ru)高周轉開發模(mo)式(shi)等。凡(fan)此(ci)種種，似乎都言(yan)之鑿(zao)鑿(zao)，但又似乎未必盡然。

知其然而知其所(suo)(suo)以(yi)然者，自(zi)然要(yao)(yao)首推萬(wan)(wan)達的當(dang)家人(ren)。王健林曾自(zi)我(wo)總結萬(wan)(wan)達的核(he)心競爭力(li)(li)有(you)三(san)：一(yi)是(shi)完整的產業(ye)鏈，規劃、建造、管理一(yi)條龍；二是(shi)有(you)豐富(fu)的商(shang)(shang)業(ye)資源，幾千家商(shang)(shang)家愿意(yi)追隨萬(wan)(wan)達共(gong)同發展；三(san)是(shi)有(you)較(jiao)強的商(shang)(shang)業(ye)運營管理能(neng)力(li)(li)。老(lao)王此說雖或有(you)所(suo)(suo)保留(liu)未盡全面，但要(yao)(yao)言不繁深中肯綮。

正是基于對自(zi)身核(he)心競爭力(li)(li)的這種自(zi)信，萬達組織內部(bu)專(zhuan)業(ye)力(li)(li)量推(tui)出一套兩部(bu)頭的行(xing)業(ye)力(li)(li)作(zuo)《商(shang)業(ye)地(di)產(chan)投資(zi)建(jian)設》《商(shang)業(ye)地(di)產(chan)運營管(guan)理(li)》，對萬達企業(ye)十多年來的商(shang)業(ye)地(di)產(chan)實踐與探索作(zuo)出系統梳(shu)理(li)和理(li)論概括。

兩書在內容上涵蓋了商業地產的全流程：從拿地到項目建設，從招商到運營，從成本、財務管理到人力資源管理及風險控制等。在編撰上深入淺出文圖并茂，提要導讀，模塊圖表，既直觀且便于深化理解。同時還輔以數以百計的萬達“案例呈現”，鮮活生動，實操價值明顯。在觀點上則不乏創見和新見。比如對于商業地產開發建設與運營管理的關系，書中提出，商業地產具有商業與地產的雙重屬性，是商業與地產融合的產物。地產為“體”，商業為“用”，要“體”“用”融合。前期的(de)(de)開(kai)發建設只是為后(hou)期的(de)(de)運營管理(li)準備(bei)基本物質基礎，真正完成整個投(tou)(tou)資鏈條閉環(huan)的(de)(de)是運營管理(li)。商(shang)業(ye)(ye)地產項(xiang)目(mu)從(cong)建設之初，就必須(xu)按(an)照商(shang)業(ye)(ye)需(xu)要去(qu)規劃，在整個開(kai)發建設過程中，也必須(xu)以商(shang)業(ye)(ye)運營管理(li)規律為根本指針(zhen)，服(fu)從(cong)運營管理(li)需(xu)要。運營管理(li)是商(shang)業(ye)(ye)地產價值的(de)(de)最終實現者，是商(shang)業(ye)(ye)地產投(tou)(tou)資行(xing)為的(de)(de)最終檢驗(yan)者。

難能可貴的是，萬達的許多獨門秘笈，比如模塊化管控、品牌庫管理等在書中也毫無保留，稱得上是萬達商業地產的“科班教材”和萬達模式的“官方讀本”。