背景介紹：

2013年3月，我接到新的設計工作任務，協助酒店設計院技術管理部劉頌梅進行三亞康萊德酒店整改方案的調整。我不禁疑惑，三亞康萊德酒店是我原單位香港鄭忠設計事務所設計的酒店項目，才開業沒幾年，酒店完成的效果很好，得到業界的一致好評，怎么就要整改了呢？我帶著滿腦的問號找到劉頌梅。她解釋說：“改造(zao)的起因是(shi)因為董事(shi)長在三(san)亞視察(cha)的時候(hou)，不(bu)(bu)(bu)僅(jin)入(ru)住我們康萊德酒(jiu)店(dian)，也入(ru)住其他酒(jiu)店(dian)。發現我們酒(jiu)店(dian)戶型(xing)布局(ju)設(she)計不(bu)(bu)(bu)太合(he)(he)理，房(fang)型(xing)大(da)都(dou)是(shi)單間(jian)，獨立別墅，環境很好，但是(shi)不(bu)(bu)(bu)能滿足家庭(ting)和團體入(ru)住的需(xu)(xu)求(qiu)。也就(jiu)是(shi)說，房(fang)型(xing)分布的設(she)計，不(bu)(bu)(bu)符合(he)(he)旅游市(shi)場顧客(ke)的需(xu)(xu)求(qiu)，所以(yi)董事(shi)長希望(wang)能盡快調(diao)整戶型(xing)結構，符合(he)(he)市(shi)場需(xu)(xu)求(qiu)原則。

點評：商業酒店(dian)開發前(qian)期(qi)，對市(shi)(shi)場定位的考慮不(bu)足或者分析定位不(bu)準確，沒有前(qian)瞻性的考慮市(shi)(shi)場變化因素。造成(cheng)酒店(dian)經營產品的單一，不(bu)夠靈活，不(bu)能適應顧客(ke)的需求。

發生爭議：

在(zai)拿到整個(ge)設(she)計指導(dao)方向后(hou)，我就(jiu)開(kai)始了新的(de)(de)平面(mian)布置(zhi)調(diao)整工作(zuo)。大膽進行了房與房之間的(de)(de)合并、拼接，從空間效果(guo)、顧客居住最大舒適(shi)度和顧客起居方便的(de)(de)生活(huo)動線等(deng)方面(mian)入手進行調(diao)整。結果(guo)雖然(ran)我的(de)(de)方案得到認可，但設(she)計調(diao)整成(cheng)本偏高，被(bei)保留為第一方案，領導(dao)的(de)(de)意見是，還要做(zuo)更簡化(hua)的(de)(de)。

在(zai)做最小(xiao)(xiao)的改造成(cheng)(cheng)本(ben)的設計(ji)調(diao)整(zheng)方(fang)案的原(yuan)則指導下，我完成(cheng)(cheng)了(le)簡化方(fang)案，確實改造很小(xiao)(xiao)，就是(shi)在(zai)兩個(ge)獨立別墅之間做了(le)院(yuan)墻(qiang)的聯通，改造成(cheng)(cheng)本(ben)和設計(ji)變動比我的第一方(fang)案小(xiao)(xiao)很多(duo)。隨后(hou)請成(cheng)(cheng)本(ben)控制部對(dui)這個(ge)方(fang)案進行了(le)測算驗證，成(cheng)(cheng)本(ben)確實相對(dui)比較(jiao)低。

點(dian)評(ping)：單(dan)一從商業成本(ben)去決定酒店(dian)產(chan)(chan)品(pin)的(de)設計形態，是(shi)不合理(li)的(de)，是(shi)呆滯而缺少(shao)美感(gan)的(de)，忽略(lve)了人作為酒店(dian)產(chan)(chan)品(pin)使用者(zhe)的(de)精神需求和美化需求；同(tong)時，單(dan)一從藝術(shu)設計去決定酒店(dian)產(chan)(chan)品(pin)的(de)設計形態，也是(shi)不合理(li)的(de)，不符合商業投資利(li)益的(de)回報原則。

解決對策：

將兩個方案都上報董事長后，出乎意外的是，董事長的意見是將兩個方案綜合成一個方案來做。董事長說：“既然改了，就要改得舒適合理，不能一味只追求成本控制。”最終方案仍在(zai)繼續調整中……

點評：解決的(de)(de)最佳對(dui)策是，商業成本和藝術(shu)(shu)設計是博弈的(de)(de)關系，商業和藝術(shu)(shu)恰到好(hao)處的(de)(de)自然結合，才能(neng)最終建造成理性、合理、美化、高商業價值的(de)(de)酒店(dian)。

經驗教訓：

以(yi)單體(ti)改造(zao)費用200萬元算(suan)，整個項(xiang)目總(zong)共有十多(duo)(duo)套聯(lian)通項(xiang)目。總(zong)的(de)改造(zao)價(jia)(jia)格將高達(da)2000萬以(yi)上(shang)，還(huan)不包(bao)括無(wu)形的(de)經營損失等。如果我們的(de)酒(jiu)店(dian)或(huo)者其(qi)他商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)項(xiang)目在設計方(fang)(fang)(fang)案(an)的(de)初期，能多(duo)(duo)些(xie)商(shang)(shang)(shang)業市(shi)場調研，能反復辯證拿出(chu)準(zhun)確(que)的(de)市(shi)場定(ding)位，再依次做藝術化(hua)的(de)方(fang)(fang)(fang)案(an)設計和(he)工程(cheng)造(zao)價(jia)(jia)的(de)測算(suan)，這(zhe)樣結合(he)商(shang)(shang)(shang)業和(he)藝術多(duo)(duo)方(fang)(fang)(fang)面考慮的(de)成熟的(de)方(fang)(fang)(fang)案(an)，才是(shi)一個成熟的(de)、經得起市(shi)場檢驗(yan)的(de)商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)項(xiang)目。