應(ying)時順勢(shi)而蓬勃發展的(de)商(shang)業地(di)產(chan)，在吸引(yin)大批(pi)精英(ying)投入行業的(de)同時，也對開發常識(shi)、專業基礎、施工經驗、營銷(xiao)常識(shi)，乃(nai)至項(xiang)目(mu)(mu)后期的(de)運(yun)營管理知(zhi)識(shi)都提出了較高要(yao)求，甚至還需要(yao)一定的(de)市場(chang)趨勢(shi)預判能(neng)力。僅從(cong)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)規劃(hua)設(she)計來(lai)說，從(cong)項(xiang)目(mu)(mu)選址、規劃(hua)定位，建筑(zhu)設(she)計，到商(shang)業流線、空間尺度、材料肌(ji)理等，無不考(kao)驗商(shang)業地(di)產(chan)人的(de)復(fu)合知(zhi)識(shi)結(jie)構和綜(zong)合管理能(neng)力。
日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務所設計建造的日本最大的私人房產發展項目，開業于1996年, 是日本第一個定義為“時間性消費”的綜合商業設施。這個占地面積約3.5萬平方米的巨物形似峽谷，環繞著日本最大規模的“AMC運河城13”，福岡凱悅大飯店、四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”、13個電影院、高科技游藝主題公園“福岡JOYPOLIS”、無印良品店等精彩紛(fen)呈。整個商城包羅(luo)萬象，此(ci)外還(huan)集聚了購物街、餐飲、娛(yu)樂設(she)施、秀場、展覽、寫字樓等多種業態，是當地舉辦大型(xing)節日慶典(dian)、商品市場推廣以及社區(qu)公益表演的絕(jue)佳場所。
沿著約180米(mi)長的運河(he)，水城空間(jian)分為(wei)五(wu)大主題(ti)區域(yu)：水晶峽谷、月光(guang)大道、地球(qiu)漫(man)步、海洋世界和(he)太(tai)陽廣場(chang)。設計展示了從自然(ran)流水為(wei)主題(ti)的古(gu)樸(pu)到現代風格的漸(jian)次變(bian)化(hua)。游客通(tong)過(guo)拱廊(lang)往返于運河(he)兩(liang)岸。博(bo)多運河(he)城的設計沒有過(guo)多追求建筑本身的形態完美，而(er)(er)是(shi)轉(zhuan)而(er)(er)關注游客的體驗行為(wei)。這里是(shi)交互的舞(wu)臺，游客時而(er)(er)演員，時而(er)(er)觀眾，聚會或休閑，演繹多彩的人生故事。
從時尚到雜貨約140家專賣店的運河城OPA，到ZAZA等個性商店數不勝數的“MEGA專賣店大樓”，到食品、服裝、生活用品、家具、家電等一應俱全的“無印良品”等，一天之內轉不完的購物點多得讓人眼花繚亂。視線開闊的內部，匯聚了從高雅酒店到隨意挑選的快餐店等眾多飲食店，提供日式、西餐、中餐等各類美食。地下一層的“運河地面廣場”，排列著可以(yi)靜(jing)靜(jing)享(xiang)受正宗美食的餐廳和咖(ka)啡館(guan)。單是零(ling)售和餐飲(yin)兩種(zhong)業態已達6萬余平方米，建(jian)筑面(mian)積占比達25%。近20年前(qian)的業態配比如果拿到今天，或許還(huan)應(ying)加(jia)大。
位于地下一層最著名的“太陽廣場”，水邊的舞臺上，藝術家們每天都有LiveShow及各種活動, 商業街內時刻充溢著快樂與祥和，任何人群都能愉快聚會休閑，游客在這里沉浸在藝術海洋中，徜徉購物，暫時告別世間的紛擾，常常忘卻了時間的流逝。盆栽密布如林蔭大道般的“月光大道”如夢如幻，悠然踱去，可以看到地面不定時噴出水柱，那是水城的另一處主題廣場“月光中庭”，是個信步、購物的好去處。“水晶峽谷”令人印(yin)象深刻的是由180個顯像畫面組合的巨型(xing)視覺藝(yi)術(shu)墻，讓(rang)偶然(ran)經過的游客(ke)眼前一亮，頗有柳暗花明(ming)又一村之感。
“地球漫步”花團錦簇的盆栽及掛滿墻壁的常春藤，使質感華美的商業街生氣蓬勃，讓人恍惚間忘卻是在購物，而是在森林中尋寶一般。“海洋世界”是(shi)孩童(tong)們的戲水(shui)天堂，水(shui)珠(zhu)自布(bu)滿自然石的水(shui)灘飛濺而出(chu)，不定時噴出(chu)水(shui)柱……種(zhong)種(zhong)娛樂設施足(zu)以讓人(ren)駐足(zu)一整天。
整個水城走下來，商業區、餐飲區、娛樂區、公共區、連接區渾然一體，游客不知不覺中完成了漫步、觀覽、購物、娛樂等多重功能，在這里，購物真真正正成為了一種“經歷”。
總體看來，博多(duo)水城(cheng)首先創(chuang)造出了一個可(ke)體驗性(xing)場所，營造讓游客(ke)感(gan)受到(dao)流連忘返、去而復返的(de)場所，可(ke)體驗性(xing)最終成為效益增(zeng)長的(de)催化劑(ji)。博多(duo)運河城(cheng)完美表達(da)了可(ke)體驗性(xing)，提供多(duo)元(yuan)化的(de)體驗需求，成為極具表演(yan)性(xing)的(de)舞(wu)臺(tai)，最終將自身(shen)成就(jiu)為極具特(te)(te)色(se)的(de)區域核心。其次(ci)，博多(duo)水城(cheng)融入(ru)了區域本土文(wen)化，本土文(wen)化的(de)融入(ru)，根(gen)本目的(de)在(zai)(zai)于(yu)創(chuang)造地(di)域特(te)(te)色(se)，使之令(ling)人(ren)難忘，這(zhe)就(jiu)要求設計者必須在(zai)(zai)初期就(jiu)去仔細(xi)研究和理(li)解當(dang)地(di)文(wen)化特(te)(te)色(se)，從這(zhe)些文(wen)化元(yuan)素中獲取靈感(gan)，并(bing)在(zai)(zai)項目設計中結合(he)水景、燈光(guang)、標識、雕(diao)塑、綠植(zhi)等充分(fen)融合(he)、表達(da)。
另(ling)外(wai)，功能(neng)流(liu)(liu)暢銜(xian)接融合也(ye)是(shi)成功的(de)一(yi)個關鍵因素。室(shi)內(nei)多(duo)(duo)種業態之(zhi)間的(de)平(ping)面(mian)流(liu)(liu)線、垂直交通，以(yi)及室(shi)內(nei)與室(shi)外(wai)場地之(zhi)間，場地與城市(shi)之(zhi)間的(de)動線設(she)計，要流(liu)(liu)暢銜(xian)接。在(zai)這方面(mian)，博多(duo)(duo)運河(he)城充分闡釋了(le)以(yi)人為(wei)本、以(yi)消費者為(wei)核心的(de)設(she)計理念。主角不是(shi)建筑物，而是(shi)人的(de)所(suo)(suo)視(shi)、所(suo)(suo)聽、所(suo)(suo)嗅、所(suo)(suo)味、所(suo)(suo)觸、所(suo)(suo)感(gan)。
萬(wan)達(da)商(shang)業(ye)地產和文化旅游的規劃(hua)設計如(ru)果能緊(jin)緊(jin)抓(zhua)住消(xiao)費(fei)者(zhe)的行為習(xi)慣，凡事從消(xiao)費(fei)者(zhe)行為習(xi)慣出發(fa)，就必然是成功的商(shang)業(ye)規劃(hua)。