背景介紹：

2013年3月，我接到新的設計工作任務，協助酒店設計院技術管理部劉頌梅進行三亞康萊德酒店整改方案的調整。我不禁疑惑，三亞康萊德酒店是我原單位香港鄭忠設計事務所設計的酒店項目，才開業沒幾年，酒店完成的效果很好，得到業界的一致好評，怎么就要整改了呢？我帶著滿腦的問號找到劉頌梅。她解釋說：“改(gai)造(zao)的起因是(shi)(shi)因為董事長(chang)在三亞(ya)視(shi)察的時(shi)候，不僅入(ru)住(zhu)(zhu)(zhu)我們(men)康萊德酒店，也(ye)入(ru)住(zhu)(zhu)(zhu)其他(ta)酒店。發(fa)現我們(men)酒店戶型(xing)(xing)布局設計不太合(he)理，房型(xing)(xing)大都是(shi)(shi)單間(jian)，獨(du)立別墅，環境(jing)很(hen)好，但是(shi)(shi)不能(neng)滿足家庭(ting)和(he)團體入(ru)住(zhu)(zhu)(zhu)的需求。也(ye)就是(shi)(shi)說(shuo)，房型(xing)(xing)分(fen)布的設計，不符(fu)合(he)旅游市場(chang)顧(gu)客的需求，所以(yi)董事長(chang)希望能(neng)盡快(kuai)調整戶型(xing)(xing)結構(gou)，符(fu)合(he)市場(chang)需求原則。

點評：商業酒店開發前(qian)期，對市場定位的考慮不足或者分(fen)析定位不準確，沒(mei)有前(qian)瞻(zhan)性的考慮市場變化因素。造成酒店經營產(chan)品的單一，不夠靈活，不能(neng)適(shi)應顧客的需求(qiu)。

發生爭議：

在拿到整個設(she)計(ji)指導(dao)方向(xiang)后，我就開始(shi)了新(xin)的平(ping)面布置調(diao)整工作(zuo)。大膽進行(xing)了房(fang)(fang)與房(fang)(fang)之間的合并、拼接，從空間效果(guo)、顧客居(ju)住最大舒適度(du)和顧客起(qi)居(ju)方便(bian)的生活動(dong)線(xian)等(deng)方面入手進行(xing)調(diao)整。結果(guo)雖然我的方案(an)得到認可(ke)，但設(she)計(ji)調(diao)整成本偏(pian)高，被保留為第一(yi)方案(an)，領導(dao)的意(yi)見(jian)是，還要做更簡化的。

在做最(zui)小(xiao)(xiao)的改造(zao)成本的設計調整方(fang)(fang)(fang)(fang)案(an)的原(yuan)則指導下(xia)，我完(wan)成了(le)簡(jian)化方(fang)(fang)(fang)(fang)案(an)，確實改造(zao)很小(xiao)(xiao)，就是在兩個獨立別墅(shu)之間做了(le)院墻的聯通，改造(zao)成本和設計變動比我的第一方(fang)(fang)(fang)(fang)案(an)小(xiao)(xiao)很多。隨后請(qing)成本控制部對(dui)這個方(fang)(fang)(fang)(fang)案(an)進行(xing)了(le)測算驗證，成本確實相對(dui)比較(jiao)低。

點(dian)評：單(dan)一從(cong)商(shang)業成本去決定酒(jiu)店產(chan)(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)設(she)(she)計(ji)形態，是(shi)不合理的(de)(de)，是(shi)呆滯而缺少美(mei)感的(de)(de)，忽(hu)略了(le)人作(zuo)為酒(jiu)店產(chan)(chan)品(pin)(pin)使用者的(de)(de)精神(shen)需求和美(mei)化需求；同時，單(dan)一從(cong)藝術(shu)設(she)(she)計(ji)去決定酒(jiu)店產(chan)(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)設(she)(she)計(ji)形態，也(ye)是(shi)不合理的(de)(de)，不符合商(shang)業投(tou)資利益的(de)(de)回報原則(ze)。

解決對策：

將兩個方案都上報董事長后，出乎意外的是，董事長的意見是將兩個方案綜合成一個方案來做。董事長說：“既然改了，就要改得舒適合理，不能一味只追求成本控制。”最終方案仍在繼(ji)續(xu)調整中……

點(dian)評(ping)：解決的(de)最佳對(dui)策是，商業成本和(he)藝(yi)術設(she)計是博弈的(de)關系，商業和(he)藝(yi)術恰到好處的(de)自然結(jie)合(he)，才能(neng)最終建造成理性、合(he)理、美化、高商業價(jia)值的(de)酒店。

經驗教訓：

以單體(ti)改造費用200萬元(yuan)算(suan)(suan)，整個項(xiang)目總(zong)共有十多套聯通項(xiang)目。總(zong)的(de)(de)(de)改造價(jia)格將高達2000萬以上，還不(bu)包括無形的(de)(de)(de)經營(ying)損失(shi)等。如果我們的(de)(de)(de)酒(jiu)店或(huo)者其他商業(ye)地(di)產項(xiang)目在設計(ji)方(fang)案(an)的(de)(de)(de)初期，能多些商業(ye)市(shi)場調(diao)研，能反復辯證拿出準確的(de)(de)(de)市(shi)場定位，再依次做藝術化的(de)(de)(de)方(fang)案(an)設計(ji)和(he)工程造價(jia)的(de)(de)(de)測算(suan)(suan)，這樣結合商業(ye)和(he)藝術多方(fang)面考慮(lv)的(de)(de)(de)成熟的(de)(de)(de)方(fang)案(an)，才是一(yi)個成熟的(de)(de)(de)、經得起市(shi)場檢驗(yan)的(de)(de)(de)商業(ye)地(di)產項(xiang)目。