背景介紹：

2013年3月，我接到新的設計工作任務，協助酒店設計院技術管理部劉頌梅進行三亞康萊德酒店整改方案的調整。我不禁疑惑，三亞康萊德酒店是我原單位香港鄭忠設計事務所設計的酒店項目，才開業沒幾年，酒店完成的效果很好，得到業界的一致好評，怎么就要整改了呢？我帶著滿腦的問號找到劉頌梅。她解釋說：“改造(zao)的(de)(de)起因是(shi)(shi)(shi)因為董事長在三亞視察(cha)的(de)(de)時候，不(bu)僅(jin)入(ru)住我(wo)們康萊德酒(jiu)店，也入(ru)住其他酒(jiu)店。發現我(wo)們酒(jiu)店戶型(xing)布局(ju)設(she)計不(bu)太合(he)理，房型(xing)大都是(shi)(shi)(shi)單間，獨立(li)別(bie)墅，環境很好，但是(shi)(shi)(shi)不(bu)能滿足家庭(ting)和團(tuan)體入(ru)住的(de)(de)需(xu)求(qiu)(qiu)。也就(jiu)是(shi)(shi)(shi)說，房型(xing)分布的(de)(de)設(she)計，不(bu)符合(he)旅(lv)游市(shi)場(chang)顧客(ke)的(de)(de)需(xu)求(qiu)(qiu)，所以董事長希望(wang)能盡快(kuai)調整戶型(xing)結構，符合(he)市(shi)場(chang)需(xu)求(qiu)(qiu)原則。

點(dian)評：商業酒店開發(fa)前(qian)期，對市場定位的(de)考慮(lv)不(bu)足或(huo)者(zhe)分析定位不(bu)準確，沒有前(qian)瞻(zhan)性的(de)考慮(lv)市場變(bian)化(hua)因素。造成酒店經營產品(pin)的(de)單(dan)一，不(bu)夠靈(ling)活，不(bu)能適應顧(gu)客的(de)需(xu)求(qiu)。

發生爭議：

在拿到(dao)整個設計(ji)指導(dao)方(fang)向后，我(wo)就開始了新(xin)的平面布置(zhi)調(diao)整工作。大膽(dan)進行了房與房之間的合(he)并、拼接，從(cong)空間效(xiao)果(guo)、顧客(ke)居(ju)住最大舒適度和顧客(ke)起(qi)居(ju)方(fang)便的生活動線等(deng)方(fang)面入(ru)手進行調(diao)整。結果(guo)雖然我(wo)的方(fang)案得到(dao)認可，但設計(ji)調(diao)整成本偏高，被保留為第一方(fang)案，領導(dao)的意見是，還要做更簡化(hua)的。

在做(zuo)最小(xiao)的(de)改(gai)造成(cheng)本(ben)(ben)的(de)設計(ji)調(diao)整方(fang)案(an)的(de)原則指導下，我完成(cheng)了簡化(hua)方(fang)案(an)，確(que)實(shi)改(gai)造很(hen)小(xiao)，就是在兩個(ge)(ge)獨立(li)別墅之間做(zuo)了院墻的(de)聯(lian)通，改(gai)造成(cheng)本(ben)(ben)和設計(ji)變動比我的(de)第一方(fang)案(an)小(xiao)很(hen)多。隨后請成(cheng)本(ben)(ben)控制部(bu)對這個(ge)(ge)方(fang)案(an)進行了測算(suan)驗證，成(cheng)本(ben)(ben)確(que)實(shi)相對比較(jiao)低。

點評(ping)：單(dan)一從商業(ye)成(cheng)本(ben)去決(jue)定酒(jiu)(jiu)店產品(pin)的(de)(de)(de)(de)設計(ji)形態，是不合理的(de)(de)(de)(de)，是呆滯而缺(que)少(shao)美感的(de)(de)(de)(de)，忽略(lve)了人(ren)作為酒(jiu)(jiu)店產品(pin)使用者的(de)(de)(de)(de)精神需求(qiu)(qiu)和(he)美化需求(qiu)(qiu)；同時，單(dan)一從藝(yi)術設計(ji)去決(jue)定酒(jiu)(jiu)店產品(pin)的(de)(de)(de)(de)設計(ji)形態，也(ye)是不合理的(de)(de)(de)(de)，不符合商業(ye)投資利益的(de)(de)(de)(de)回報原則(ze)。

解決對策：

將兩個方案都上報董事長后，出乎意外的是，董事長的意見是將兩個方案綜合成一個方案來做。董事長說：“既然改了，就要改得舒適合理，不能一味只追求成本控制。”最(zui)終方(fang)案(an)仍在(zai)繼續調整中……

點評：解決的最佳對策是，商業成本和藝術設計是博弈(yi)的關(guan)系，商業和藝術恰到好處的自然(ran)結合，才能(neng)最終(zhong)建造成理性、合理、美化、高商業價值的酒店。

經驗教訓：

以單體改造費用200萬(wan)元算(suan)，整(zheng)個項(xiang)目(mu)(mu)總共有十多(duo)(duo)套聯通項(xiang)目(mu)(mu)。總的(de)改造價格將高達2000萬(wan)以上，還不包括無形的(de)經(jing)營損失等。如果我們(men)的(de)酒店(dian)或(huo)者其他商(shang)業地產項(xiang)目(mu)(mu)在設計(ji)(ji)方案的(de)初期，能(neng)(neng)多(duo)(duo)些商(shang)業市場(chang)調研(yan)，能(neng)(neng)反(fan)復辯證拿(na)出準確的(de)市場(chang)定位，再依次做藝術(shu)化的(de)方案設計(ji)(ji)和工程(cheng)造價的(de)測算(suan)，這樣結(jie)合商(shang)業和藝術(shu)多(duo)(duo)方面考慮的(de)成熟(shu)的(de)方案，才(cai)是一個成熟(shu)的(de)、經(jing)得起(qi)市場(chang)檢(jian)驗的(de)商(shang)業地產項(xiang)目(mu)(mu)。