應時順(shun)勢(shi)而蓬勃發(fa)展(zhan)的(de)商業地(di)產(chan)，在吸(xi)引大批精英(ying)投入行業的(de)同時，也(ye)對開發(fa)常識(shi)、專業基(ji)礎、施工經驗(yan)、營銷(xiao)常識(shi)，乃至(zhi)項(xiang)目后期的(de)運營管理(li)知識(shi)都提出(chu)了較高(gao)要求，甚至(zhi)還需要一(yi)定的(de)市場(chang)趨勢(shi)預判能(neng)力。僅(jin)從(cong)項(xiang)目的(de)規劃設計(ji)來說(shuo)，從(cong)項(xiang)目選址、規劃定位，建筑設計(ji)，到(dao)商業流(liu)線、空間尺度(du)、材料肌理(li)等，無不考驗(yan)商業地(di)產(chan)人的(de)復合知識(shi)結構(gou)和綜合管理(li)能(neng)力。

日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務所設計建造的日本最大的私人房產發展項目，開業于1996年, 是日本第一個定義為“時間性消費”的綜合商業設施。這個占地面積約3.5萬平方米的巨物形似峽谷，環繞著日本最大規模的“AMC運河城13”，福岡凱悅大飯店、四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”、13個電影院、高科技游藝主題公園“福岡JOYPOLIS”、無印良品店等(deng)精彩紛呈。整(zheng)個商(shang)城包羅萬象，此外還集聚(ju)了購物街(jie)、餐飲、娛樂(le)設施、秀場(chang)、展覽、寫字樓(lou)等(deng)多種業態，是(shi)當地舉辦大型節日慶(qing)典、商(shang)品市場(chang)推廣以(yi)及社區(qu)公益表演的絕佳場(chang)所。

沿著約180米長的(de)(de)(de)運河，水城(cheng)空間分為五(wu)大(da)主題(ti)區域：水晶峽谷(gu)、月光(guang)大(da)道、地(di)球漫步、海洋世界(jie)和太陽(yang)廣場。設計展示了(le)從自然流水為主題(ti)的(de)(de)(de)古樸到現代風格的(de)(de)(de)漸(jian)次變化。游客通(tong)過拱廊往返于運河兩(liang)岸。博多運河城(cheng)的(de)(de)(de)設計沒(mei)有過多追(zhui)求建(jian)筑本身的(de)(de)(de)形(xing)態完美，而(er)是轉而(er)關注(zhu)游客的(de)(de)(de)體驗行為。這里是交互的(de)(de)(de)舞臺(tai)，游客時(shi)而(er)演(yan)員，時(shi)而(er)觀眾，聚會或休閑(xian)，演(yan)繹多彩的(de)(de)(de)人(ren)生故(gu)事(shi)。

從時尚到雜貨約140家專賣店的運河城OPA，到ZAZA等個性商店數不勝數的“MEGA專賣店大樓”，到食品、服裝、生活用品、家具、家電等一應俱全的“無印良品”等，一天之內轉不完的購物點多得讓人眼花繚亂。視線開闊的內部，匯聚了從高雅酒店到隨意挑選的快餐店等眾多飲食店，提供日式、西餐、中餐等各類美食。地下一層的“運河地面廣場”，排列著可以靜(jing)靜(jing)享受正宗美食的(de)餐(can)廳和咖啡館。單是零售和餐(can)飲兩種業(ye)態已達6萬余平方米，建筑面積占比達25%。近20年前的(de)業(ye)態配比如果拿到今天(tian)，或許還應加大。

位于地下一層最著名的“太陽廣場”，水邊的舞臺上，藝術家們每天都有LiveShow及各種活動, 商業街內時刻充溢著快樂與祥和，任何人群都能愉快聚會休閑，游客在這里沉浸在藝術海洋中，徜徉購物，暫時告別世間的紛擾，常常忘卻了時間的流逝。盆栽密布如林蔭大道般的“月光大道”如夢如幻，悠然踱去，可以看到地面不定時噴出水柱，那是水城的另一處主題廣場“月光中庭”，是個信步、購物的好去處。“水晶峽谷”令人印(yin)象(xiang)深刻的(de)是由(you)180個顯像(xiang)畫面組合的(de)巨型視覺藝(yi)術(shu)墻，讓偶然經過的(de)游客(ke)眼前一亮(liang)，頗有(you)柳暗花明(ming)又(you)一村之感。

“地球漫步”花團錦簇的盆栽及掛滿墻壁的常春藤，使質感華美的商業街生氣蓬勃，讓人恍惚間忘卻是在購物，而是在森林中尋寶一般。“海洋世界”是孩童(tong)們(men)的(de)戲水(shui)天(tian)堂，水(shui)珠自布滿自然石的(de)水(shui)灘飛濺而出，不定時噴出水(shui)柱……種(zhong)種(zhong)娛樂設施(shi)足(zu)以讓人駐(zhu)足(zu)一整天(tian)。

整個水城走下來，商業區、餐飲區、娛樂區、公共區、連接區渾然一體，游客不知不覺中完成了漫步、觀覽、購物、娛樂等多重功能，在這里，購物真真正正成為了一種“經歷”。

總體看來(lai)，博多(duo)水(shui)城(cheng)(cheng)首(shou)先創造(zao)出(chu)了(le)(le)一個可體驗(yan)性場所，營(ying)造(zao)讓游客感受到(dao)流(liu)連忘返、去(qu)而復返的(de)場所，可體驗(yan)性最終(zhong)成(cheng)(cheng)為(wei)效益增長的(de)催化(hua)劑。博多(duo)運河城(cheng)(cheng)完美表(biao)達(da)了(le)(le)可體驗(yan)性，提(ti)供多(duo)元化(hua)的(de)體驗(yan)需(xu)求，成(cheng)(cheng)為(wei)極(ji)具表(biao)演性的(de)舞臺，最終(zhong)將自身(shen)成(cheng)(cheng)就(jiu)為(wei)極(ji)具特(te)色(se)的(de)區域(yu)(yu)核心。其次，博多(duo)水(shui)城(cheng)(cheng)融(rong)入了(le)(le)區域(yu)(yu)本土文(wen)(wen)(wen)化(hua)，本土文(wen)(wen)(wen)化(hua)的(de)融(rong)入，根本目(mu)的(de)在于創造(zao)地域(yu)(yu)特(te)色(se)，使之令人難忘，這(zhe)就(jiu)要(yao)求設計(ji)者必須在初期就(jiu)去(qu)仔(zi)細研究和理解當地文(wen)(wen)(wen)化(hua)特(te)色(se)，從這(zhe)些文(wen)(wen)(wen)化(hua)元素(su)中獲取靈(ling)感，并(bing)在項目(mu)設計(ji)中結合(he)水(shui)景(jing)、燈(deng)光、標識、雕塑、綠植(zhi)等充分融(rong)合(he)、表(biao)達(da)。

另外(wai)，功能流暢銜(xian)接融(rong)合也是成功的一個關(guan)鍵因素。室(shi)內多種業(ye)態之間的平面流線、垂直交通，以(yi)及(ji)室(shi)內與室(shi)外(wai)場地(di)之間，場地(di)與城(cheng)(cheng)市之間的動線設(she)計，要流暢銜(xian)接。在(zai)這(zhe)方面，博多運河城(cheng)(cheng)充(chong)分闡釋了以(yi)人為本、以(yi)消費者為核心的設(she)計理(li)念(nian)。主角不(bu)是建筑物，而是人的所(suo)(suo)視、所(suo)(suo)聽、所(suo)(suo)嗅(xiu)、所(suo)(suo)味、所(suo)(suo)觸、所(suo)(suo)感。

萬達商業(ye)地產和(he)文化旅游的(de)(de)規(gui)劃(hua)設計如果能緊緊抓住消費(fei)者(zhe)的(de)(de)行為習(xi)慣，凡事從(cong)消費(fei)者(zhe)行為習(xi)慣出(chu)發，就必然是成(cheng)功(gong)的(de)(de)商業(ye)規(gui)劃(hua)。