背景介紹：

2013年3月，我接到新的設計工作任務，協助酒店設計院技術管理部劉頌梅進行三亞康萊德酒店整改方案的調整。我不禁疑惑，三亞康萊德酒店是我原單位香港鄭忠設計事務所設計的酒店項目，才開業沒幾年，酒店完成的效果很好，得到業界的一致好評，怎么就要整改了呢？我帶著滿腦的問號找到劉頌梅。她解釋說：“改造(zao)的(de)(de)起(qi)因是因為董事(shi)長在三(san)亞(ya)視察的(de)(de)時(shi)候，不(bu)僅入(ru)住我們康萊德酒(jiu)店(dian)(dian)，也(ye)(ye)入(ru)住其他(ta)酒(jiu)店(dian)(dian)。發現(xian)我們酒(jiu)店(dian)(dian)戶型(xing)布局設計(ji)不(bu)太合(he)(he)理，房型(xing)大都(dou)是單間，獨(du)立別墅，環境很好，但(dan)是不(bu)能滿足家(jia)庭和團體入(ru)住的(de)(de)需求(qiu)。也(ye)(ye)就是說，房型(xing)分(fen)布的(de)(de)設計(ji)，不(bu)符合(he)(he)旅游市場顧客(ke)的(de)(de)需求(qiu)，所以董事(shi)長希望能盡快調(diao)整戶型(xing)結構(gou)，符合(he)(he)市場需求(qiu)原則。

點評(ping)：商(shang)業酒(jiu)店(dian)開(kai)發前期，對市(shi)場定位的考慮不足(zu)或者分(fen)析定位不準(zhun)確，沒有前瞻性的考慮市(shi)場變(bian)化因素(su)。造成酒(jiu)店(dian)經營(ying)產(chan)品的單一，不夠靈活，不能(neng)適應(ying)顧(gu)客的需求。

發生爭議：

在(zai)拿到(dao)(dao)整(zheng)個設計指導(dao)方向后，我就(jiu)開始了(le)新(xin)的(de)平(ping)面布置調整(zheng)工作(zuo)。大膽進行(xing)了(le)房與房之間(jian)的(de)合并(bing)、拼接，從空間(jian)效果(guo)、顧客居住最大舒適度和顧客起居方便(bian)的(de)生活動(dong)線等(deng)方面入(ru)手進行(xing)調整(zheng)。結果(guo)雖然我的(de)方案(an)(an)得到(dao)(dao)認可(ke)，但(dan)設計調整(zheng)成本偏(pian)高，被(bei)保(bao)留為第一(yi)方案(an)(an)，領導(dao)的(de)意見是，還要做更簡化的(de)。

在(zai)做最小(xiao)的(de)改(gai)造(zao)成本(ben)的(de)設(she)計調整(zheng)方(fang)案的(de)原則指導下，我完(wan)成了(le)簡化方(fang)案，確實改(gai)造(zao)很(hen)小(xiao)，就是在(zai)兩個(ge)獨立別(bie)墅之(zhi)間做了(le)院墻的(de)聯(lian)通，改(gai)造(zao)成本(ben)和設(she)計變動(dong)比(bi)我的(de)第一方(fang)案小(xiao)很(hen)多。隨(sui)后請(qing)成本(ben)控制部對(dui)這個(ge)方(fang)案進行了(le)測算驗證(zheng)，成本(ben)確實相對(dui)比(bi)較低。

點評：單一(yi)從(cong)商業成本去決定酒(jiu)店(dian)產(chan)品的設計形態(tai)，是不合(he)理的，是呆滯(zhi)而缺(que)少美感的，忽略了人(ren)作(zuo)為(wei)酒(jiu)店(dian)產(chan)品使用(yong)者的精神需求和美化需求；同時(shi)，單一(yi)從(cong)藝術設計去決定酒(jiu)店(dian)產(chan)品的設計形態(tai)，也是不合(he)理的，不符合(he)商業投資(zi)利益(yi)的回報(bao)原則(ze)。

解決對策：

將兩個方案都上報董事長后，出乎意外的是，董事長的意見是將兩個方案綜合成一個方案來做。董事長說：“既然改了，就要改得舒適合理，不能一味只追求成本控制。”最終方(fang)案仍(reng)在(zai)繼續(xu)調整(zheng)中(zhong)……

點評：解決(jue)的最(zui)佳對策是，商業成(cheng)本和藝術(shu)設計是博(bo)弈的關(guan)系(xi)，商業和藝術(shu)恰到好處的自然結合(he)，才(cai)能最(zui)終建造(zao)成(cheng)理性、合(he)理、美化、高商業價值(zhi)的酒店。

經驗教訓：

以(yi)單體改造費用200萬元(yuan)算(suan)，整(zheng)個(ge)項目(mu)總共有十多(duo)套聯通項目(mu)。總的(de)改造價(jia)格將高(gao)達2000萬以(yi)上，還(huan)不包括(kuo)無形的(de)經營損失等(deng)。如(ru)果我們的(de)酒店或者(zhe)其他商(shang)業(ye)地產項目(mu)在設計方(fang)案(an)的(de)初期，能多(duo)些商(shang)業(ye)市(shi)場調研，能反復辯(bian)證(zheng)拿出準確的(de)市(shi)場定(ding)位，再(zai)依次做藝(yi)術(shu)化的(de)方(fang)案(an)設計和工程造價(jia)的(de)測(ce)算(suan)，這樣結合商(shang)業(ye)和藝(yi)術(shu)多(duo)方(fang)面考慮的(de)成熟的(de)方(fang)案(an)，才(cai)是(shi)一個(ge)成熟的(de)、經得起市(shi)場檢驗的(de)商(shang)業(ye)地產項目(mu)。