應時順勢而蓬勃(bo)發展的商(shang)業(ye)地產，在吸引大批精英(ying)投入(ru)行業(ye)的同時，也對開(kai)發常識(shi)、專業(ye)基礎、施工經驗(yan)、營銷常識(shi)，乃(nai)至項(xiang)目后期的運營管(guan)理知識(shi)都提出了較高要(yao)求，甚至還(huan)需要(yao)一定的市場趨勢預判能力。僅從項(xiang)目的規(gui)劃設(she)計來說，從項(xiang)目選址、規(gui)劃定位，建筑設(she)計，到(dao)商(shang)業(ye)流線、空間尺度、材(cai)料肌(ji)理等，無不考驗(yan)商(shang)業(ye)地產人的復合(he)知識(shi)結構(gou)和綜合(he)管(guan)理能力。

日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務所設計建造的日本最大的私人房產發展項目，開業于1996年, 是日本第一個定義為“時間性消費”的綜合商業設施。這個占地面積約3.5萬平方米的巨物形似峽谷，環繞著日本最大規模的“AMC運河城13”，福岡凱悅大飯店、四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”、13個電影院、高科技游藝主題公園“福岡JOYPOLIS”、無印良品(pin)店等精(jing)彩紛(fen)呈。整個商城(cheng)包羅萬象，此外(wai)還集(ji)聚了購物街、餐(can)飲、娛樂設施、秀場(chang)、展(zhan)覽、寫(xie)字樓(lou)等多種(zhong)業態，是當地舉辦大型(xing)節日慶典(dian)、商品(pin)市場(chang)推廣以及(ji)社區公(gong)益表演的絕佳(jia)場(chang)所。

沿著約(yue)180米長的(de)運(yun)河，水城空間分為(wei)五大(da)主(zhu)題區(qu)域：水晶峽谷、月光大(da)道、地球漫步、海洋世(shi)界和(he)太陽廣場。設(she)計展示(shi)了從自然流(liu)水為(wei)主(zhu)題的(de)古樸到現代風格(ge)的(de)漸次(ci)變化。游客(ke)通過拱廊往(wang)返于運(yun)河兩(liang)岸。博多運(yun)河城的(de)設(she)計沒有過多追求建筑(zhu)本(ben)身的(de)形態完(wan)美，而(er)是(shi)轉而(er)關注(zhu)游客(ke)的(de)體驗(yan)行為(wei)。這里(li)是(shi)交(jiao)互的(de)舞(wu)臺，游客(ke)時而(er)演員，時而(er)觀眾(zhong)，聚會或休(xiu)閑，演繹多彩的(de)人生故(gu)事。

從時尚到雜貨約140家專賣店的運河城OPA，到ZAZA等個性商店數不勝數的“MEGA專賣店大樓”，到食品、服裝、生活用品、家具、家電等一應俱全的“無印良品”等，一天之內轉不完的購物點多得讓人眼花繚亂。視線開闊的內部，匯聚了從高雅酒店到隨意挑選的快餐店等眾多飲食店，提供日式、西餐、中餐等各類美食。地下一層的“運河地面廣場”，排列著(zhu)可以靜靜享受正宗美食的餐廳和(he)咖啡(fei)館(guan)。單(dan)是(shi)零售和(he)餐飲兩(liang)種業態已(yi)達6萬余平(ping)方米，建(jian)筑(zhu)面(mian)積占(zhan)比(bi)達25%。近20年(nian)前的業態配比(bi)如果拿(na)到今天，或(huo)許還應(ying)加大。

位于地下一層最著名的“太陽廣場”，水邊的舞臺上，藝術家們每天都有LiveShow及各種活動, 商業街內時刻充溢著快樂與祥和，任何人群都能愉快聚會休閑，游客在這里沉浸在藝術海洋中，徜徉購物，暫時告別世間的紛擾，常常忘卻了時間的流逝。盆栽密布如林蔭大道般的“月光大道”如夢如幻，悠然踱去，可以看到地面不定時噴出水柱，那是水城的另一處主題廣場“月光中庭”，是個信步、購物的好去處。“水晶峽谷”令人印象深刻的(de)(de)是由180個顯像畫面組合的(de)(de)巨型視(shi)覺(jue)藝(yi)術(shu)墻(qiang)，讓偶然經過的(de)(de)游客眼前一亮，頗有柳暗花明又一村之(zhi)感。

“地球漫步”花團錦簇的盆栽及掛滿墻壁的常春藤，使質感華美的商業街生氣蓬勃，讓人恍惚間忘卻是在購物，而是在森林中尋寶一般。“海洋世界”是孩童們的(de)戲水天堂(tang)，水珠自布(bu)滿自然石(shi)的(de)水灘飛(fei)濺而出，不定時噴出水柱……種種娛樂設施足以讓(rang)人(ren)駐足一整天。

整個水城走下來，商業區、餐飲區、娛樂區、公共區、連接區渾然一體，游客不知不覺中完成了漫步、觀覽、購物、娛樂等多重功能，在這里，購物真真正正成為了一種“經歷”。

總體(ti)看來，博多水(shui)城首(shou)先創(chuang)(chuang)造(zao)出了一個(ge)可(ke)(ke)體(ti)驗(yan)性(xing)場所，營造(zao)讓游客感受到流連忘返(fan)、去而(er)復返(fan)的(de)場所，可(ke)(ke)體(ti)驗(yan)性(xing)最終(zhong)成為效益(yi)增(zeng)長的(de)催化劑。博多運河城完美表(biao)達了可(ke)(ke)體(ti)驗(yan)性(xing)，提供多元化的(de)體(ti)驗(yan)需求(qiu)，成為極具(ju)表(biao)演性(xing)的(de)舞臺，最終(zhong)將自身成就(jiu)為極具(ju)特色的(de)區(qu)域(yu)核心。其次，博多水(shui)城融入了區(qu)域(yu)本土文化，本土文化的(de)融入，根本目的(de)在(zai)于創(chuang)(chuang)造(zao)地(di)域(yu)特色，使之令人難忘，這就(jiu)要求(qiu)設計(ji)者(zhe)必須在(zai)初期就(jiu)去仔細研究(jiu)和理解當(dang)地(di)文化特色，從這些文化元素中(zhong)獲取靈感，并在(zai)項目設計(ji)中(zhong)結合水(shui)景(jing)、燈光、標識(shi)、雕(diao)塑、綠植等充分(fen)融合、表(biao)達。

另外(wai)，功能流(liu)暢銜(xian)接融合也是(shi)成功的(de)(de)(de)一個關鍵因素。室內多種(zhong)業態(tai)之間的(de)(de)(de)平面流(liu)線、垂直交通(tong)，以及室內與(yu)室外(wai)場(chang)地之間，場(chang)地與(yu)城市之間的(de)(de)(de)動線設計(ji)，要(yao)流(liu)暢銜(xian)接。在這方面，博多運河城充分闡(chan)釋(shi)了以人為本、以消費者為核心(xin)的(de)(de)(de)設計(ji)理念。主(zhu)角不是(shi)建(jian)筑物，而(er)是(shi)人的(de)(de)(de)所(suo)視、所(suo)聽、所(suo)嗅、所(suo)味、所(suo)觸、所(suo)感。

萬達商業(ye)地產和文化旅游的規劃設計如(ru)果(guo)能緊緊抓住消費(fei)者(zhe)(zhe)的行(xing)為習慣(guan)，凡事從消費(fei)者(zhe)(zhe)行(xing)為習慣(guan)出發，就必然是成(cheng)功的商業(ye)規劃。