房地產行業以輕資產、金融服務為特征的下半場正逐漸開啟。萬達商業目前巨量
的商業物業，存(cun)在潛在分(fen)拆REITs 的概念(nian)，毫無疑問，將有助于其估值的提高(gao)。

萬達(da)商業(ye)地產披露了2015 年(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)業(ye)績：上(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)綜(zong)合(he)收(shou)(shou)入(ru)達(da)到734.1 億(yi)(yi)元，完(wan)(wan)成(cheng)(cheng)上(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)計(ji)(ji)劃的(de)101%，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)12%。其(qi)中，房(fang)地產合(he)同(tong)(tong)(tong)收(shou)(shou)入(ru)612.4 億(yi)(yi)元，完(wan)(wan)成(cheng)(cheng)上(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)計(ji)(ji)劃的(de)102%，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)10%。上(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)回(hui)款(kuan)448.4 億(yi)(yi)元，完(wan)(wan)成(cheng)(cheng)上(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)計(ji)(ji)劃的(de)108%。業(ye)績數據還顯示，2015 年(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)，萬達(da)商業(ye)的(de)租(zu)賃收(shou)(shou)入(ru)是70.2 億(yi)(yi)元，完(wan)(wan)成(cheng)(cheng)上(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)計(ji)(ji)劃的(de)102%，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)33.3%。其(qi)中，萬達(da)廣場租(zu)金收(shou)(shou)入(ru)67.34 億(yi)(yi)，租(zu)金收(shou)(shou)繳率100%，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)33.3%；萬達(da)酒店業(ye)主利潤是2.9 億(yi)(yi)元，完(wan)(wan)成(cheng)(cheng)上(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)計(ji)(ji)劃的(de)148%，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)36%。從業(ye)績數據可以看出，萬達(da)商業(ye)的(de)房(fang)地產

銷售(shou)收入(ru)增速(su)放(fang)緩至10%；而(er)商業(ye)的(de)(de)租賃(lin)收入(ru)保(bao)持著良好的(de)(de)增長勢頭(tou)，增速(su)超過30%。上半年萬達商業(ye)的(de)(de)業(ye)績增速(su)達到12%，主要得益于其龐大(da)的(de)(de)商業(ye)物(wu)業(ye)資(zi)(zi)產(chan)。近(jin)兩年房地產(chan)行業(ye)的(de)(de)低迷行情，使(shi)得房企高額(e)投(tou)資(zi)(zi)拿地、迅速(su)轉化成(cheng)銷售(shou)的(de)(de)傳統重資(zi)(zi)產(chan)模式面臨更大(da)的(de)(de)資(zi)(zi)金和運營(ying)壓力。在此背景下，不(bu)少企業(ye)開(kai)始嘗試向輕資(zi)(zi)產(chan)模式轉

型。輕資產不同于傳統的土地儲備和大量占用資金，而是更傾向于利用自己的品牌或者開發、運營能力，主要強調自身的專業性以提升項目價值。萬達商業今年以來也逐步淡化“以售養租”的(de)商業地產(chan)經營模式，開始高調(diao)向輕資產(chan)化(hua)方(fang)向轉型。

目前，房企嘗試過的輕資產運營模式主要有：以綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的“小股操盤”模式、彩生活與萬達商業為代表的“O2O”模式等。2014 年6 月，彩生(sheng)活以(yi)68倍靜態市(shi)盈率登陸港(gang)股，市(shi)值(zhi)之高甚(shen)至超過(guo)母(mu)公司花樣(yang)年。這表明當(dang)前市(shi)場對(dui)房(fang)企(qi)輕(qing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)轉(zhuan)型發(fa)(fa)展(zhan)的(de)(de)模式更為(wei)(wei)認可。從(cong)萬達(da)商業(ye)(ye)(ye)發(fa)(fa)展(zhan)的(de)(de)規劃看(kan)，其將轉(zhuan)讓已(yi)拿到(dao)地(di)的(de)(de)與住宅銷售相關的(de)(de)重資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)，集(ji)中資(zi)(zi)(zi)源做好輕(qing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)轉(zhuan)型。在(zai)輕(qing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)模式下，房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)來源更多樣(yang)化，自身投(tou)(tou)入(ru)的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)本(ben)小，企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)壓(ya)力較小，承(cheng)擔的(de)(de)風(feng)險也得(de)(de)到(dao)了廣泛分(fen)散。我們(men)認為(wei)(wei)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行業(ye)(ye)(ye)以(yi)輕(qing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)、金(jin)(jin)融(rong)服務為(wei)(wei)特征的(de)(de)下半場正逐漸開啟。從(cong)發(fa)(fa)達(da)國家(jia)經(jing)驗看(kan)，美國、新加(jia)坡、日(ri)本(ben)等，均已(yi)形成了以(yi)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)信托(tuo)基金(jin)(jin)（REITs）為(wei)(wei)核心(xin)的(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)輕(qing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)發(fa)(fa)展(zhan)模式。商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)通(tong)過(guo)REITs將項(xiang)目(mu)產(chan)(chan)(chan)(chan)權社會化，并獲得(de)(de)現金(jin)(jin)流以(yi)支持快速發(fa)(fa)展(zhan)。而與此(ci)同時，大眾(zhong)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者通(tong)過(guo)REITs 長期(qi)(qi)持有(you)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)，定期(qi)(qi)獲得(de)(de)穩定的(de)(de)租金(jin)(jin)收(shou)入(ru)。商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)除(chu)擁有(you)對(dui)商業(ye)(ye)(ye)項(xiang)目(mu)的(de)(de)控制(zhi)權外，還(huan)由于參股持有(you)REITs 份(fen)額，實現了由持有(you)重資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)向(xiang)持有(you)輕(qing)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)轉(zhuan)變，在(zai)降低行業(ye)(ye)(ye)周期(qi)(qi)性波動風(feng)險的(de)(de)同時，還(huan)將享受到(dao)后期(qi)(qi)經(jing)營(ying)中的(de)(de)分(fen)紅收(shou)益以(yi)及(ji)持有(you)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)潛在(zai)升值(zhi)收(shou)益。萬達(da)商業(ye)(ye)(ye)目(mu)前巨量的(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)，存(cun)在(zai)潛在(zai)分(fen)拆REITs 的(de)(de)概念，毫無(wu)疑問，將有(you)助于其估值(zhi)的(de)(de)提高。