房地產行業以輕資產、金融服務為特征的下半場正逐漸開啟。萬達商業目前巨量
的商(shang)業(ye)物業(ye)，存在潛在分拆(chai)REITs 的概念，毫(hao)無疑問，將(jiang)有助于其估(gu)值的提高。

萬(wan)(wan)達商業(ye)(ye)地產披(pi)露(lu)了(le)2015 年(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)業(ye)(ye)績(ji)(ji)：上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)綜合收(shou)入(ru)(ru)(ru)達到734.1 億元(yuan)，完(wan)(wan)成上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)101%，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)12%。其中，房(fang)地產合同(tong)收(shou)入(ru)(ru)(ru)612.4 億元(yuan)，完(wan)(wan)成上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)102%，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)10%。上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)回(hui)款448.4 億元(yuan)，完(wan)(wan)成上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)108%。業(ye)(ye)績(ji)(ji)數據還顯示，2015 年(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)，萬(wan)(wan)達商業(ye)(ye)的(de)(de)(de)租(zu)賃收(shou)入(ru)(ru)(ru)是(shi)70.2 億元(yuan)，完(wan)(wan)成上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)102%，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)33.3%。其中，萬(wan)(wan)達廣場租(zu)金收(shou)入(ru)(ru)(ru)67.34 億，租(zu)金收(shou)繳(jiao)率100%，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)33.3%；萬(wan)(wan)達酒店業(ye)(ye)主利潤是(shi)2.9 億元(yuan)，完(wan)(wan)成上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)(nian)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)148%，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)36%。從業(ye)(ye)績(ji)(ji)數據可以看出，萬(wan)(wan)達商業(ye)(ye)的(de)(de)(de)房(fang)地產

銷售(shou)收(shou)入增速(su)放緩至(zhi)10%；而商業(ye)的(de)租(zu)賃收(shou)入保持著(zhu)良好的(de)增長勢頭，增速(su)超過30%。上半年(nian)萬達商業(ye)的(de)業(ye)績增速(su)達到12%，主(zhu)要得益于其龐大(da)的(de)商業(ye)物業(ye)資產。近兩年(nian)房地(di)產行業(ye)的(de)低迷行情，使得房企(qi)高額投資拿地(di)、迅速(su)轉化成(cheng)銷售(shou)的(de)傳統重(zhong)資產模式面臨更(geng)大(da)的(de)資金和(he)運營壓(ya)力。在此(ci)背景下，不少企(qi)業(ye)開始嘗試(shi)向輕資產模式轉

型。輕資產不同于傳統的土地儲備和大量占用資金，而是更傾向于利用自己的品牌或者開發、運營能力，主要強調自身的專業性以提升項目價值。萬達商業今年以來也逐步淡化“以售養租”的商業地(di)產經營模(mo)式(shi)，開始高調向輕資產化(hua)方向轉型。

目前，房企嘗試過的輕資產運營模式主要有：以綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的“小股操盤”模式、彩生活與萬達商業為代表的“O2O”模(mo)(mo)式(shi)等。2014 年6 月，彩生活以68倍靜態市(shi)(shi)盈(ying)率登陸港股(gu)，市(shi)(shi)值(zhi)之高(gao)甚至超過母(mu)公司花樣年。這表明當前市(shi)(shi)場對(dui)房企(qi)(qi)輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)轉(zhuan)型發展的(de)(de)(de)(de)(de)模(mo)(mo)式(shi)更為(wei)認可。從萬達商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)發展的(de)(de)(de)(de)(de)規劃看，其將(jiang)轉(zhuan)讓(rang)已拿(na)到地的(de)(de)(de)(de)(de)與住宅(zhai)銷(xiao)售相關的(de)(de)(de)(de)(de)重資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)，集中資(zi)(zi)源做好輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)轉(zhuan)型。在輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)模(mo)(mo)式(shi)下，房地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金來(lai)源更多樣化，自身投(tou)入(ru)(ru)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)本小，企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金壓力較小，承擔的(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)(feng)險也得到了廣泛分散。我(wo)們認為(wei)，房地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)行業(ye)(ye)(ye)以輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)、金融(rong)服務(wu)為(wei)特征的(de)(de)(de)(de)(de)下半場正逐(zhu)漸開啟。從發達國(guo)(guo)家經驗看，美國(guo)(guo)、新加坡、日本等，均(jun)已形成了以房地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)信托基金（REITs）為(wei)核心的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)發展模(mo)(mo)式(shi)。商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)通(tong)過REITs將(jiang)項(xiang)(xiang)目(mu)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權社會化，并(bing)獲得現金流以支持(chi)(chi)快(kuai)速發展。而與此(ci)同時，大眾投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)通(tong)過REITs 長期(qi)(qi)持(chi)(chi)有(you)房地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)，定期(qi)(qi)獲得穩定的(de)(de)(de)(de)(de)租金收入(ru)(ru)。商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)除擁有(you)對(dui)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)控制權外(wai)，還(huan)(huan)由于(yu)參(can)股(gu)持(chi)(chi)有(you)REITs 份額(e)，實(shi)現了由持(chi)(chi)有(you)重資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)向持(chi)(chi)有(you)輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)轉(zhuan)變，在降低行業(ye)(ye)(ye)周(zhou)期(qi)(qi)性(xing)波(bo)動(dong)風(feng)(feng)險的(de)(de)(de)(de)(de)同時，還(huan)(huan)將(jiang)享受(shou)到后(hou)期(qi)(qi)經營(ying)中的(de)(de)(de)(de)(de)分紅收益以及持(chi)(chi)有(you)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)潛在升值(zhi)收益。萬達商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)目(mu)前巨量的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)，存在潛在分拆REITs 的(de)(de)(de)(de)(de)概(gai)念(nian)，毫無疑問，將(jiang)有(you)助于(yu)其估值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)提高(gao)。