應時順勢而蓬勃發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)(de)商業地產(chan)，在吸引大批精英投入(ru)行業的(de)(de)(de)(de)同時，也對開發(fa)常識、專(zhuan)業基礎、施工經驗(yan)(yan)、營銷常識，乃至項目后期的(de)(de)(de)(de)運營管理知識都(dou)提出了較高要(yao)求，甚至還需要(yao)一定(ding)的(de)(de)(de)(de)市場趨(qu)勢預(yu)判能力。僅從項目的(de)(de)(de)(de)規劃(hua)設計(ji)來說(shuo)，從項目選址、規劃(hua)定(ding)位，建筑設計(ji)，到商業流線、空間尺度、材料肌理等，無(wu)不考驗(yan)(yan)商業地產(chan)人(ren)的(de)(de)(de)(de)復合知識結(jie)構和綜合管理能力。
日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務所設計建造的日本最大的私人房產發展項目，開業于1996年, 是日本第一個定義為“時間性消費”的綜合商業設施。這個占地面積約3.5萬平方米的巨物形似峽谷，環繞著日本最大規模的“AMC運河城13”，福岡凱悅大飯店、四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”、13個電影院、高科技游藝主題公園“福岡JOYPOLIS”、無印良(liang)品店等(deng)精(jing)彩紛呈。整個商(shang)城包羅萬象(xiang)，此外(wai)還集聚了購物街、餐飲、娛樂設施、秀場(chang)(chang)、展(zhan)覽、寫(xie)字樓等(deng)多種業態，是當地舉辦(ban)大型(xing)節日慶典、商(shang)品市場(chang)(chang)推(tui)廣以及社區公益表(biao)演(yan)的絕佳場(chang)(chang)所。
沿著約180米長(chang)的(de)(de)(de)運河(he)，水城(cheng)空間分(fen)為(wei)五(wu)大主(zhu)題區域(yu)：水晶峽(xia)谷(gu)、月光(guang)大道、地球漫步、海洋(yang)世界和太陽廣場(chang)。設計(ji)展示了從自然(ran)流水為(wei)主(zhu)題的(de)(de)(de)古樸到現代(dai)風格的(de)(de)(de)漸次變化。游客(ke)通過拱(gong)廊(lang)往返(fan)于運河(he)兩(liang)岸。博多運河(he)城(cheng)的(de)(de)(de)設計(ji)沒有過多追(zhui)求建筑(zhu)本身的(de)(de)(de)形態完美，而(er)(er)是(shi)轉而(er)(er)關注游客(ke)的(de)(de)(de)體驗(yan)行為(wei)。這里是(shi)交(jiao)互的(de)(de)(de)舞臺，游客(ke)時而(er)(er)演員，時而(er)(er)觀(guan)眾，聚會(hui)或(huo)休閑，演繹(yi)多彩的(de)(de)(de)人生故事。
從時尚到雜貨約140家專賣店的運河城OPA，到ZAZA等個性商店數不勝數的“MEGA專賣店大樓”，到食品、服裝、生活用品、家具、家電等一應俱全的“無印良品”等，一天之內轉不完的購物點多得讓人眼花繚亂。視線開闊的內部，匯聚了從高雅酒店到隨意挑選的快餐店等眾多飲食店，提供日式、西餐、中餐等各類美食。地下一層的“運河地面廣場”，排列著(zhu)可以靜(jing)靜(jing)享(xiang)受正(zheng)宗(zong)美食(shi)的餐(can)廳和咖啡館。單是零售和餐(can)飲(yin)兩種業態已達6萬余平方米，建筑面(mian)積占比(bi)達25%。近20年前的業態配(pei)比(bi)如果(guo)拿(na)到今天，或許還應(ying)加大。
位于地下一層最著名的“太陽廣場”，水邊的舞臺上，藝術家們每天都有LiveShow及各種活動, 商業街內時刻充溢著快樂與祥和，任何人群都能愉快聚會休閑，游客在這里沉浸在藝術海洋中，徜徉購物，暫時告別世間的紛擾，常常忘卻了時間的流逝。盆栽密布如林蔭大道般的“月光大道”如夢如幻，悠然踱去，可以看到地面不定時噴出水柱，那是水城的另一處主題廣場“月光中庭”，是個信步、購物的好去處。“水晶峽谷”令人印象深刻(ke)的是由180個顯像(xiang)畫(hua)面(mian)組合的巨型視(shi)覺藝(yi)術墻(qiang)，讓偶然經過的游客眼前一亮(liang)，頗(po)有柳(liu)暗花明(ming)又一村之感。
“地球漫步”花團錦簇的盆栽及掛滿墻壁的常春藤，使質感華美的商業街生氣蓬勃，讓人恍惚間忘卻是在購物，而是在森林中尋寶一般。“海洋世界”是孩童們的戲水(shui)天堂，水(shui)珠自(zi)布滿自(zi)然石的水(shui)灘飛濺(jian)而出(chu)，不定時噴出(chu)水(shui)柱……種(zhong)種(zhong)娛樂(le)設施(shi)足以讓人(ren)駐足一整天。
整個水城走下來，商業區、餐飲區、娛樂區、公共區、連接區渾然一體，游客不知不覺中完成了漫步、觀覽、購物、娛樂等多重功能，在這里，購物真真正正成為了一種“經歷”。
總體(ti)看來，博(bo)(bo)多水(shui)(shui)城首(shou)先(xian)創(chuang)造(zao)出(chu)了一個可(ke)(ke)體(ti)驗(yan)性(xing)場(chang)所(suo)，營造(zao)讓游客感受到流(liu)連(lian)忘返、去(qu)而復(fu)返的(de)場(chang)所(suo)，可(ke)(ke)體(ti)驗(yan)性(xing)最(zui)終(zhong)成為效益增(zeng)長的(de)催(cui)化劑(ji)。博(bo)(bo)多運河(he)城完美表達了可(ke)(ke)體(ti)驗(yan)性(xing)，提供(gong)多元(yuan)化的(de)體(ti)驗(yan)需求，成為極具表演性(xing)的(de)舞臺(tai)，最(zui)終(zhong)將自身成就(jiu)為極具特色(se)(se)的(de)區域(yu)核(he)心。其次(ci)，博(bo)(bo)多水(shui)(shui)城融入了區域(yu)本(ben)(ben)土(tu)文(wen)化，本(ben)(ben)土(tu)文(wen)化的(de)融入，根本(ben)(ben)目的(de)在于創(chuang)造(zao)地域(yu)特色(se)(se)，使之令人難忘，這就(jiu)要(yao)求設(she)計(ji)者必須在初(chu)期就(jiu)去(qu)仔細(xi)研究和理解當地文(wen)化特色(se)(se)，從這些文(wen)化元(yuan)素中(zhong)獲取靈感，并在項目設(she)計(ji)中(zhong)結合水(shui)(shui)景、燈光、標識(shi)、雕塑、綠植等(deng)充分融合、表達。
另外(wai)，功(gong)能流(liu)暢銜接(jie)融合也是成(cheng)功(gong)的(de)一個(ge)關鍵因素(su)。室內多種業態之間的(de)平(ping)面(mian)流(liu)線(xian)(xian)、垂直(zhi)交(jiao)通，以(yi)及(ji)室內與室外(wai)場地之間，場地與城市之間的(de)動線(xian)(xian)設(she)計(ji)，要(yao)流(liu)暢銜接(jie)。在這(zhe)方面(mian)，博(bo)多運河(he)城充(chong)分(fen)闡釋了以(yi)人為本、以(yi)消(xiao)費者(zhe)為核心的(de)設(she)計(ji)理念。主角不是建(jian)筑(zhu)物(wu)，而是人的(de)所視、所聽(ting)、所嗅(xiu)、所味、所觸(chu)、所感(gan)。
萬(wan)達(da)商(shang)業地產和文(wen)化旅(lv)游的(de)規劃設(she)計如果能(neng)緊緊抓住消費(fei)者(zhe)的(de)行(xing)為習慣(guan)，凡事從消費(fei)者(zhe)行(xing)為習慣(guan)出發(fa)，就必然(ran)是成功的(de)商(shang)業規劃。