如果將地產比喻成“基點”，它曾是(shi)實現(xian)財富的(de)手段。對企業來說，真正的(de)靈魂(hun)是(shi)提供更好(hao)的(de)商品(pin)和服務(wu)。廣義的(de)服務(wu)不(bu)僅僅針對所(suo)有消費(fei)萬達產(chan)品(pin)的(de)消費(fei)者，還包括投資伙伴。

2015年5月，彭(peng)博華人富(fu)豪榜和亞(ya)(ya)洲富(fu)豪榜首富(fu)易(yi)主，萬達(da)集(ji)團董(dong)事長王健林以381億美元的身家(jia)超過李嘉(jia)誠成為亞(ya)(ya)洲首富(fu)。

萬(wan)(wan)達商業（03699.HK）和萬(wan)(wan)達院線(002739.SZ)近期在(zai)(zai)資(zi)本市場上的(de)表現，讓其財富呈現持續增長之(zhi)勢。此外，王健林還(huan)持有(you)在(zai)(zai)美國上市的(de)AMC的(de)78%股權，對應(ying)市值超過22億美元(yuan)。

分析其財富構成可發現，增長最迅速的不是地產所帶來的財富，而是來自地產以外。去年12月底萬達商業上市時，股價還曾一度低于發行價。直至插上電商的翅膀，開展輕資產轉型計劃，資本市場才漸漸打開想象的空間。“轉型”亦是王健(jian)林最近提(ti)及的高頻詞匯。

作(zuo)為首富，今(jin)年(nian)他(ta)(ta)唯一的(de)(de)消費是(shi)購置了(le)(le)三套西服。1988年(nian)，王健林離開體制內，下海經商，選擇(ze)了(le)(le)房地產(chan)行(xing)業(ye)。他(ta)(ta)今(jin)天的(de)(de)成就有(you)目共(gong)睹，但他(ta)(ta)并不愿(yuan)意(yi)止步于此。他(ta)(ta)的(de)(de)愿(yuan)景(jing)是(shi)打造(zao)一家能在全世界排名前(qian)10、前(qian)20格局的(de)(de)企業(ye)。為了(le)(le)實現這一目標，萬(wan)達開展了(le)(le)第(di)四次的(de)(de)轉型。剝開地產(chan)的(de)(de)軀(qu)殼(ke)，這家企業(ye)的(de)(de)靈魂是(shi)什(shen)么(me)？

求新求變 不走別人走過的路

福布斯富(fu)豪排(pai)行(xing)(xing)榜(bang)上，房(fang)地(di)產是造就(jiu)富(fu)豪最多(duo)的(de)行(xing)(xing)業(ye)(ye)。1988年王健林下海時，房(fang)地(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)是為數不多(duo)的(de)向民營企業(ye)(ye)開放的(de)行(xing)(xing)業(ye)(ye)。

時至今日，房地產業已成為紅海。用萬達的新合作伙伴萬科總裁郁亮的話形容，房地產行業已經進入“白銀時代”。對此，王健林也有共識。在分析第四次轉型動因時，他指出中國房地產已經出現拐點，由供不應求變為供需平衡，而且這次拐點不是“V”形而是長長的“L”形。中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)產永遠不會回到買到就賺到的局面，躺(tang)著都能(neng)掙錢的時(shi)代(dai)已經過去。

而在更宏大(da)(da)(da)的視角中，整個中國經(jing)濟(ji)都(dou)在轉(zhuan)型、都(dou)在調(diao)結構，國家(jia)寧可付出(chu)代價也要(yao)(yao)轉(zhuan)型，轉(zhuan)型的主(zhu)(zhu)要(yao)(yao)目標(biao)是成為內需主(zhu)(zhu)導的經(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)模式。如果(guo)中國的消費(fei)率達(da)到發(fa)達(da)國家(jia)水(shui)平，宏觀(guan)經(jing)濟(ji)就會(hui)更加穩定，中國成為全(quan)球(qiu)最大(da)(da)(da)消費(fei)市(shi)場(chang)，在國際(ji)上話(hua)語(yu)權更大(da)(da)(da)。萬達(da)轉(zhuan)型，符合國家(jia)戰略要(yao)(yao)求，投資(zi)不是增加過剩產能，萬達(da)的四大(da)(da)(da)產業都(dou)是國家(jia)倡導的現(xian)代服務業，既擴(kuo)大(da)(da)(da)投資(zi)又(you)擴(kuo)大(da)(da)(da)就業還(huan)擴(kuo)大(da)(da)(da)內需，正是經(jing)濟(ji)轉(zhuan)型所急需的。

此外，萬達的企業文化中一直都貫穿著創新求變的特質。4月下旬，王健林在臺灣大學演講時指出，“要想不斷取得成功，一定要求新求變，不能走別人走過的路。只有與眾不同，才能獲得超額利潤。”

跨國并購 讓世界刮目相看

在成為世界最優秀企業的愿景支撐下，王健林制定了新的目標。關于未來，王健林提出了“2211計劃”：到2020年(nian)總(zong)資(zi)產達到2000億(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)(yuan)，市值達到2000億(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)(yuan)，收入1000億(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)(yuan)，凈(jing)利潤1000億(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)(yuan)。王健(jian)林希望(wang)，到2020年(nian)，1000億(yi)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)(yuan)的(de)收入當中，最低20%至30%來自海外。

轉(zhuan)型主要分(fen)為(wei)兩方面，從空(kong)間上看，萬達從中國(guo)國(guo)內企(qi)業轉(zhuan)向跨國(guo)企(qi)業。為(wei)此萬達開展了一(yi)系列驚艷(yan)的海外并購(gou)。

2012年5月斥資26億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)(yuan)收購(gou)全(quan)球(qiu)第(di)二大院線(xian)集(ji)團美(mei)國(guo)AMC；2014年初宣布投資20億(yi)(yi)至(zhi)30億(yi)(yi)英鎊在(zai)英國(guo)開展(zhan)城市改(gai)造項目；隨后，6月以(yi)2.65億(yi)(yi)歐(ou)元(yuan)(yuan)收購(gou)西班牙馬德里的(de)地標建(jian)(jian)筑西班牙大廈；7月，萬(wan)達宣布，將(jiang)投資9億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)(yuan)（約合55億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)人民幣(bi)）在(zai)美(mei)國(guo)芝(zhi)加哥建(jian)(jian)設一(yi)座高350米、地上(shang)89層的(de)五星級酒店(dian)及公寓項目，建(jian)(jian)成(cheng)后該項目有望成(cheng)為芝(zhi)加哥第(di)三(san)高建(jian)(jian)筑；8月，萬(wan)達中標洛杉(shan)磯比佛利(li)山市威爾謝爾大道(dao)9900號項目地塊，將(jiang)投資12億(yi)(yi)美(mei)元(yuan)(yuan)打造一(yi)個綜合性地標性建(jian)(jian)筑；僅過了一(yi)個星期，萬(wan)達又(you)宣布成(cheng)立萬(wan)達澳(ao)大利(li)亞公司，計劃在(zai)黃金海(hai)岸投資9.71億(yi)(yi)澳(ao)元(yuan)(yuan)建(jian)(jian)設海(hai)濱度假(jia)村。

眾人看到的萬達在海外以房地產投資為主，但事實并非如此。“只不過可能房地產項目一公布出來，數額比較大，報道比較多而已。”王(wang)健林(lin)說。萬(wan)達(da)的(de)(de)海外(wai)投資(zi)以娛樂產業(ye)和旅游產業(ye)的(de)(de)并(bing)購(gou)為主(zhu)，房地產并(bing)不是(shi)主(zhu)要(yao)方向。投資(zi)的(de)(de)房地產主(zhu)要(yao)以酒店為主(zhu)。并(bing)購(gou)的(de)(de)許多項目(mu)，如游艇和電影制作公司，亦與萬(wan)達(da)重金投入(ru)的(de)(de)文旅城(cheng)、影視(shi)產業(ye)園有關聯，被王(wang)健林(lin)稱之為圍繞主(zhu)業(ye)的(de)(de)并(bing)購(gou)。

“完全靠自己的發展速度沒那么快。”王健林不止一次在回答記者時提到。并購AMC的投資，萬達獲得了獲得近百分之四百的回報。“萬達并購AMC這一仗讓華爾街投資家大跌眼鏡，本來想看萬達笑話，結果和他們的預期完全相反。”他說。

王健(jian)林(lin)總(zong)結的經驗是(shi)，作為(wei)一個(ge)有國(guo)(guo)際(ji)戰略目標的公(gong)司(si)，跨國(guo)(guo)并(bing)購是(shi)必須(xu)要走的道路，但必須(xu)允許被(bei)并(bing)購公(gong)司(si)存在求異的文(wen)化，重要的是(shi)研究好(hao)制(zhi)度、法(fa)律、規則和(he)激勵制(zhi)度。

輕資產轉型 萬達必須做得更大

在(zai)以(yi)往歷年(nian)萬達年(nian)會上，王健(jian)林(lin)都會宣布(bu)公(gong)司下一(yi)年(nian)度的(de)(de)目標(biao)，既有中(zhong)長期(qi)目標(biao)亦有短期(qi)目標(biao)。除了(le)2008年(nian)遭(zao)遇金融危(wei)機，沒有達成目標(biao)，其余年(nian)份里皆完成了(le)王健(jian)林(lin)制定(ding)的(de)(de)目標(biao)，并且連續9年(nian)保(bao)持每年(nian)環比30%以(yi)上的(de)(de)增長。

截至2014年，萬達集團總資產達5341億元人民幣，收入2425億元人民幣。如果繼續保持每年環比增長30%的速度，到2020年，萬達的總資產將達到25779億元人民幣。“2211”目標(biao)考慮(lv)了規模增大(da)后(hou)，增速將(jiang)遞減(jian)的規律，非憑空(kong)制定(ding)出。

然而，通(tong)過舊有(you)的(de)(de)商業(ye)模(mo)式(shi)難以實現這一(yi)目標。從商業(ye)智(zhi)慧(hui)的(de)(de)角度看，奮力爭(zheng)取更多(duo)的(de)(de)營業(ye)額也并不一(yi)定是最好的(de)(de)經(jing)營方(fang)式(shi)。有(you)智(zhi)慧(hui)的(de)(de)企業(ye)家會思(si)考業(ye)務增長(chang)的(de)(de)同時讓公司在一(yi)條可持續的(de)(de)軌道上發(fa)展壯大。

由此，萬達(da)(da)開展了輕資(zi)產(chan)計劃，王(wang)健林稱(cheng)去年(nian)半年(nian)會時就已經開始醞釀(niang)。4月15日，王(wang)健林在參加深(shen)交所舉辦(ban)的創業(ye)家思享匯上(shang)透露說，萬達(da)(da)打(da)算(suan)5年(nian)內消(xiao)化(hua)掉7000萬平米銷(xiao)售物業(ye)，5年(nian)內萬達(da)(da)商業(ye)地產(chan)將去房地產(chan)化(hua)，轉型為一家商業(ye)投資(zi)服務(wu)企業(ye)，類似于酒店管理公司，完(wan)全輕資(zi)產(chan)化(hua)。

王健林指出，“如果我們沒有遠大目標，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長就可以高枕無憂。但對于有近14億人口的中國消費市場來說，我們的規模還是太小，要擴大競爭優勢，必須做得更大。”

舊有的重資產模式并非完全不可行，但難度正在加大。王健林判斷，重資產模式受制于房地產周期，市場火的時候房子賣得好，現金流回籠快，發展起來容易。但中國房地產已經走到供需平衡的拐點，萬達不能再走靠銷售賺現金流、投資萬達廣場的重資產道路，因為房地產逐漸會回到平均利潤行業。今后房地產企業要在品牌、定價、營銷等方方面面做得好才行。萬達廣場有品牌，很多機構、個人都主動找萬達要求投資，萬達可以加以利用。“萬達要在五年之內做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手。”王健林說。

無論從現金(jin)凈流入，還是從利潤、資(zi)產(chan)收(shou)益率、業務增(zeng)長(chang)等關鍵因素來看，重(zhong)資(zi)產(chan)模(mo)式都將不再占優。

王(wang)健林(lin)舉例(li)說，假設一(yi)個(ge)標準的(de)輕資產(chan)店每年(nian)(nian)租(zu)(zu)金(jin)(jin)可以達到1億元，兩(liang)(liang)個(ge)店就(jiu)是(shi)(shi)每年(nian)(nian)2億租(zu)(zu)金(jin)(jin)，萬達可以分到7000萬租(zu)(zu)金(jin)(jin)。一(yi)個(ge)標準的(de)重資產(chan)店平均也是(shi)(shi)1億租(zu)(zu)金(jin)(jin)，扣除管理成本，再扣掉(diao)稅，財務利潤兩(liang)(liang)者收入基本相當。

在王健(jian)林(lin)看來，中國商(shang)(shang)業(ye)地產的(de)(de)藍(lan)海不是(shi)在利潤率高(gao)、局部已經(jing)呈(cheng)現(xian)過熱的(de)(de)一線城市(shi)(shi)，而是(shi)投(tou)資非(fei)常稀(xi)缺(que)(que)、商(shang)(shang)業(ye)資源(yuan)稀(xi)缺(que)(que)的(de)(de)三四(si)線城市(shi)(shi)。從萬(wan)達(da)院線的(de)(de)收入數(shu)據分(fen)析，70%以上的(de)(de)增長來自三四(si)線城市(shi)(shi)，盡管客單(dan)價稍低，但(dan)人口(kou)總量大，消(xiao)費忠誠度高(gao)，容易形(xing)成(cheng)萬(wan)達(da)廣(guang)場商(shang)(shang)業(ye)單(dan)中心，而且投(tou)資回報(bao)率并不低于大城市(shi)(shi)。這就是(shi)萬(wan)達(da)發展的(de)(de)好機會。

服務為靈魂 與投資者利潤共享

在萬達(da)企業(ye)發(fa)展史上，共有(you)過(guo)四次轉型。王健林的(de)詞典中，轉型是企業(ye)發(fa)展的(de)永恒(heng)話題，任何企業(ye)、任何商業(ye)模(mo)式都不可能一成(cheng)不變，不變就要被淘(tao)汰(tai)。

縱(zong)觀萬達的(de)轉型，第(di)一次(ci)在1993年(nian)，由地(di)方(fang)企(qi)業轉向全國性企(qi)業。第(di)二次(ci)在2000年(nian)，由住宅地(di)產(chan)轉向商(shang)業地(di)產(chan)。第(di)三次(ci)在2006年(nian)，從(cong)單(dan)一房地(di)產(chan)轉向商(shang)業地(di)產(chan)、文化旅(lv)游綜合性企(qi)業。

萬(wan)(wan)達的(de)第四次(ci)轉(zhuan)(zhuan)型(xing)(xing)從(cong)(cong)空(kong)間和(he)力度上都(dou)發生(sheng)(sheng)(sheng)深刻變化(hua)，與前(qian)三次(ci)轉(zhuan)(zhuan)型(xing)(xing)有本質不(bu)同。一是(shi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)性(xing)質發生(sheng)(sheng)(sheng)根本變化(hua)，二是(shi)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)戰略目(mu)標發生(sheng)(sheng)(sheng)本質變化(hua)。萬(wan)(wan)達將從(cong)(cong)房地(di)產為(wei)主(zhu)的(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)轉(zhuan)(zhuan)向服務業(ye)(ye)(ye)為(wei)主(zhu)的(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)，形成(cheng)商業(ye)(ye)(ye)、文化(hua)、金(jin)融、電商四大支柱產業(ye)(ye)(ye)，同時，萬(wan)(wan)達將從(cong)(cong)中國國內企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)轉(zhuan)(zhuan)向跨國企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)。

如果將地產比喻成“基點”，它曾是實現財富的(de)手(shou)段。對企業(ye)來說，真正的(de)靈魂(hun)是提供(gong)更好的(de)商品和服(fu)務。廣義(yi)的(de)服(fu)務不僅僅針(zhen)對所有消(xiao)費萬達產品的(de)消(xiao)費者，還包括投資伙(huo)伴。

實行輕資產模式之后，萬達未來將要為數個投資者服務，并和他們共享利潤。在王健林看來，生產環節中仍有可提升的余地。從提高生產率和管理效率的角度，萬達今年初實行了“總包交鑰匙”的改革。

王健林認為這對萬達商業的發展具有重要戰略意義。過去，在萬達廣場綜合體項目建設過程中，萬達要面對眾多分包與招投標事宜，管理復雜，耗費大量人力。采取“總包交鑰匙”模(mo)式后，萬(wan)達只需面對總包，可集中精力專(zhuan)注于商業模(mo)式、產品研發、標準(zhun)制定(ding)、市場營(ying)銷(xiao)等(deng)更具(ju)創(chuang)新(xin)性(xing)、知識含量更高(gao)的業務，提高(gao)管理效率(lv)，降低管理成本，進一(yi)步提升企業核心競爭力。

其次，提升商業物業的管理能力。為此，萬達正在改變目標考核體系。據了解，過去商業地產重點考核收入、回款、入伙指標，今年起核心考核指標調整為考核租金、凈利潤、持有物業增長指標。“只要這三個指標保持較高增長，房地產收入指標就可以少增長，可以不增長，甚至可以負增長，這也是今年調減收入增幅的主因。目標考核體系改變后，集團要求商業地產公司3年內將目前的土地儲備和貸款減少一半。”王健林在年會上表示。

針對(dui)產(chan)品端的(de)(de)改變，萬(wan)達同時發力通(tong)過智能(neng)化(hua)手段提升服務(wu)體驗。在萬(wan)達建造的(de)(de)各(ge)種類型(xing)的(de)(de)地(di)產(chan)中，可(ke)以體驗童(tong)話般的(de)(de)兒童(tong)樂園，可(ke)以看漢秀、逛(guang)電影主題(ti)樂園，可(ke)以去長白山滑雪，赴(fu)西雙版納感受(shou)熱(re)帶風情。王健(jian)林不止一次強調，地(di)產(chan)是有(you)天(tian)花(hua)板的(de)(de)行業，但文化(hua)旅(lv)游是沒(mei)有(you)天(tian)花(hua)板的(de)(de)行業。