隨著智能手機普及，移動互聯網重新定義了商業模式。商業，不僅是人們“商品交換”的簡單需(xu)要，更(geng)是(shi)一種生活方(fang)式(shi)和生活體(ti)(ti)驗。萬達模式(shi)，在移(yi)動互聯(lian)時代演繹了實體(ti)(ti)商業的成(cheng)功。

萬達是(shi)全球領先的(de)不動產企(qi)業(ye)(ye)，2015年(nian)持有世界規模(mo)最(zui)大的(de)物(wu)業(ye)(ye)面(mian)積(ji)。基于(yu)對房地產未來(lai)發(fa)(fa)展(zhan)趨勢(shi)的(de)分析，從去年(nian)開始萬達進(jin)行全面(mian)轉(zhuan)型。轉(zhuan)型方向從空間上(shang)看(kan)，從國內企(qi)業(ye)(ye)發(fa)(fa)展(zhan)成為跨(kua)國企(qi)業(ye)(ye)；從內容上(shang)看(kan)，從以房地產為主的(de)企(qi)業(ye)(ye)轉(zhuan)型為高(gao)科技服務業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)。

商業(ye)如(ru)產(chan)業(ye)，集(ji)群式發展的模式提高了效率，集(ji)聚了人(ren)(ren)氣，刺(ci)激了消(xiao)費沖動。2008年以(yi)來(lai)，在(zai)經濟(ji)增速不斷下行，傳統商業(ye)持續遭受(shou)打(da)擊的大(da)背景下，功能定位(wei)成(cheng)功的大(da)型商業(ye)綜(zong)合體(ti)，較之以(yi)往更加(jia)熙熙攘攘。以(yi)萬達(da)為(wei)例來(lai)說(shuo)，成(cheng)功的選址(zhi)和(he)綜(zong)合商業(ye)定位(wei)、科學的商業(ye)布局、讓人(ren)(ren)難以(yi)拒絕的美食和(he)各種體(ti)驗誘惑，成(cheng)就了實體(ti)商業(ye)的成(cheng)功。

實(shi)際上(shang)，萬達(da)的(de)(de)成(cheng)功，正是互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)(wang)(wang)思(si)維(wei)的(de)(de)成(cheng)功。過去幾年(nian)里，互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)(wang)(wang)思(si)維(wei)被單(dan)純地(di)解讀為(wei)營銷(xiao)模式的(de)(de)互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)(wang)(wang)化，從而(er)催生(sheng)了快遞物流。本質上(shang)，互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)(wang)(wang)思(si)維(wei)體現的(de)(de)是事物之(zhi)間的(de)(de)拓撲結構，這(zhe)種拓撲關系，不(bu)應(ying)該僅僅是營銷(xiao)和(he)物流的(de)(de)；商品和(he)服(fu)務供應(ying)商之(zhi)間的(de)(de)拓撲關系，才是互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)(wang)(wang)思(si)維(wei)下更要突破(po)的(de)(de)更為(wei)本質的(de)(de)東西。也只有商品和(he)服(fu)務的(de)(de)全面提升(sheng)，才能不(bu)斷(duan)改善(shan)我(wo)們(men)的(de)(de)生(sheng)活，這(zhe)才是社會(hui)發展的(de)(de)本質含義。無疑，萬達(da)模式，為(wei)中國(guo)社會(hui)量身打造，重(zhong)新(xin)定義了商品和(he)服(fu)務的(de)(de)拓撲關系，重(zhong)新(xin)定義了互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)(wang)(wang)時代的(de)(de)商業體。曾經(jing)，我(wo)們(men)誤以(yi)為(wei)在網(wang)(wang)(wang)(wang)購時代不(bu)必再逛商場，但(dan)網(wang)(wang)(wang)(wang)購最終沒有徹底侵略我(wo)們(men)的(de)(de)生(sheng)活。無論飲食、文化，抑或休閑，都推動著我(wo)們(men)的(de)(de)走向(xiang)。

萬達模式，也體現在資本運(yun)作上(shang)。通(tong)過輕資本運(yun)作，實現了(le)萬達的(de)快速(su)擴張，也創造(zao)了(le)萬達的(de)管(guan)理模式，使得萬達更加專注于其模式本身，從而成(cheng)就了(le)今天萬達的(de)模式價(jia)值(zhi)和(he)品牌價(jia)值(zhi)。輕資產(chan)是未(wei)來萬達轉型的(de)主(zhu)要方向。

萬達(da)轉型輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)主要因(yin)為：（1）擴大競爭優勢(shi)。萬達(da)的目標是(shi)在5年(nian)之內做到足夠大，挖更(geng)(geng)寬更(geng)(geng)深的護城(cheng)河(he)。（2）發展中小(xiao)城(cheng)市。從(cong)租金回(hui)報比看(kan)，一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市項(xiang)(xiang)目甚至可(ke)能不(bu)(bu)如三四線(xian)城(cheng)市項(xiang)(xiang)目，因(yin)為一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)市項(xiang)(xiang)目地價更(geng)(geng)貴(gui)、投資(zi)(zi)更(geng)(geng)大。輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)是(shi)純投資(zi)(zi)不(bu)(bu)銷(xiao)售，不(bu)(bu)需(xu)關心(xin)房價，只(zhi)要城(cheng)區人口夠多，租金回(hui)報比合適就可(ke)以做。（3）財務(wu)效益(yi)過關。從(cong)財務(wu)上看(kan)，輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)回(hui)報也很(hen)好，兩(liang)個(ge)輕(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)店的管理收(shou)入總利潤也相(xiang)當于一(yi)個(ge)重資(zi)(zi)產(chan)(chan)店。

萬達轉(zhuan)(zhuan)型(xing)的(de)速度和決心都(dou)體現了(le)其轉(zhuan)(zhuan)型(xing)的(de)力度。萬達的(de)輕資產轉(zhuan)(zhuan)型(xing)有兩個(ge)戰略目標：第一，數量上，萬達廣場目標2020年(nian)(nian)做到400～500個(ge)，2025年(nian)(nian)將(jiang)達到1000個(ge)；第二，收入結構上，到2020年(nian)(nian)萬達商(shang)業凈利(li)潤的(de)三分之二來(lai)自于租金(jin)收入，徹底轉(zhuan)(zhuan)型(xing)服務業。

萬(wan)達(da)(da)(da)模(mo)式的(de)(de)(de)背后，是(shi)萬(wan)達(da)(da)(da)這一(yi)符號所支配(pei)的(de)(de)(de)龐大的(de)(de)(de)商品和(he)服務的(de)(de)(de)拓撲結構。換(huan)句話(hua)說，萬(wan)達(da)(da)(da)支配(pei)著龐大的(de)(de)(de)傳(chuan)統商業(ye)(ye)體，靠(kao)的(de)(de)(de)不是(shi)資本(ben)(ben)，而(er)是(shi)具有獨特競爭力的(de)(de)(de)萬(wan)達(da)(da)(da)模(mo)式。用股票(piao)分(fen)析的(de)(de)(de)術(shu)語來說，萬(wan)達(da)(da)(da)應該(gai)給(gei)予互聯網企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)估值(zhi)，而(er)不應該(gai)是(shi)傳(chuan)統商業(ye)(ye)。如果(guo)香港市場的(de)(de)(de)股票(piao)分(fen)析師來深入調研一(yi)下(xia)萬(wan)達(da)(da)(da)的(de)(de)(de)模(mo)式，深入理(li)解(jie)其商業(ye)(ye)運作的(de)(de)(de)互聯網模(mo)式和(he)輕(qing)資本(ben)(ben)運營(ying)的(de)(de)(de)模(mo)式價值(zhi)，萬(wan)達(da)(da)(da)的(de)(de)(de)總市值(zhi)必然將是(shi)另一(yi)個量級。登(deng)陸港股的(de)(de)(de)萬(wan)達(da)(da)(da)，需要A股思維來重新認識其價值(zhi)。

萬(wan)達(da)(da)(da)2013年核心(xin)凈利(li)(li)(li)潤(run)130億(yi)(yi)(yi)元，2014年核心(xin)凈利(li)(li)(li)潤(run)148億(yi)(yi)(yi)元，今年預計(ji)170億(yi)(yi)(yi)～180億(yi)(yi)(yi)，到(dao)(dao)2020年核心(xin)凈利(li)(li)(li)潤(run)300億(yi)(yi)(yi)～400億(yi)(yi)(yi)，如果三分之二來(lai)自租金利(li)(li)(li)潤(run)，意味著2020年租金達(da)(da)(da)到(dao)(dao)200多億(yi)(yi)(yi)。如果按(an)照香(xiang)港(gang)(gang)同(tong)類公司的市盈率20倍計(ji)算(suan)，萬(wan)達(da)(da)(da)商業市值(zhi)將(jiang)達(da)(da)(da)到(dao)(dao)5000億(yi)(yi)(yi)，而目前總市值(zhi)不(bu)到(dao)(dao)2500億(yi)(yi)(yi)，因(yin)此萬(wan)達(da)(da)(da)商業股(gu)(gu)價(jia)被嚴重(zhong)低估(gu)。4月初(chu)以前，萬(wan)達(da)(da)(da)商業股(gu)(gu)價(jia)一直(zhi)在(zai)發(fa)行價(jia)左右徘徊，主要原因(yin)在(zai)于香(xiang)港(gang)(gang)股(gu)(gu)市大(da)都(dou)是境外投(tou)資者(zhe)，不(bu)像(xiang)境內投(tou)資者(zhe)對萬(wan)達(da)(da)(da)真正(zheng)了(le)(le)解，也許還需要兩個財報才能看懂萬(wan)達(da)(da)(da)，但那時這只(zhi)股(gu)(gu)票(piao)已是高位了(le)(le)。受益于港(gang)(gang)股(gu)(gu)投(tou)資的放開，萬(wan)達(da)(da)(da)商業已出(chu)現較(jiao)大(da)漲幅，隨(sui)著未來(lai)越來(lai)越多的內地投(tou)資者(zhe)涌入香(xiang)港(gang)(gang)股(gu)(gu)票(piao)市場，萬(wan)達(da)(da)(da)商業的價(jia)值(zhi)將(jiang)得到(dao)(dao)更快的發(fa)現，此時股(gu)(gu)票(piao)建倉正(zheng)當時。

當我們走遍神州大地，徜徉于每一個城市的萬達，我們不得不贊嘆萬達：在互聯網時代，定義了商業互聯網的最高境界，在商品和服務的供給端，形成了最有魅力的拓撲結構。“互聯網+”給(gei)我們帶來的(de)(de)絕非互聯(lian)(lian)網(wang)本(ben)身，而是行行業(ye)(ye)業(ye)(ye)在(zai)組織模式(shi)(shi)(shi)和運行模式(shi)(shi)(shi)上引(yin)入互聯(lian)(lian)網(wang)思(si)維，使用互聯(lian)(lian)網(wang)手段。萬(wan)達模式(shi)(shi)(shi)，輕(qing)資產驅動了中國典型的(de)(de)城市綜合體商(shang)業(ye)(ye)的(de)(de)大發展，重新定義了商(shang)品(pin)和服務的(de)(de)拓(tuo)撲結(jie)構。我們相信(xin)，這是互聯(lian)(lian)網(wang)思(si)維的(de)(de)最偉大杰作。萬(wan)達模式(shi)(shi)(shi)，也將引(yin)領著城市生活(huo)方式(shi)(shi)(shi)的(de)(de)進步(bu)。而萬(wan)達在(zai)香港股市的(de)(de)價值低估，也將成為不可追溯的(de)(de)歷史。