萬(wan)達是(shi)全(quan)球(qiu)領先的不(bu)動產(chan)企業(ye)，2015年持有物(wu)業(ye)面積能做到世界規模(mo)最大。圍繞不(bu)動產(chan)的發(fa)展，萬(wan)達也延伸到其他(ta)許多產(chan)業(ye)。基于對(dui)房地產(chan)未來發(fa)展趨勢的分析，從(cong)(cong)(cong)去年開始(shi)萬(wan)達進行全(quan)面轉(zhuan)型。轉(zhuan)型方向從(cong)(cong)(cong)空間上看(kan)，要從(cong)(cong)(cong)國(guo)內企業(ye)發(fa)展成為跨(kua)國(guo)企業(ye)；從(cong)(cong)(cong)內容上看(kan)，要從(cong)(cong)(cong)以房地產(chan)為主(zhu)的企業(ye)轉(zhuan)型為高科技(ji)服(fu)務業(ye)企業(ye)。今天(tian)我重點講萬(wan)達的核心企業(ye)——萬(wan)達商業(ye)地產(chan)的轉(zhuan)型。
一、萬達轉型輕資產
1.什么是重資(zi)產，什么是輕資(zi)產
什么是重資產？萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達只能以“售”養“租”。萬達(da)廣場(chang)建成后自(zi)己持(chi)有(you)經營(ying)，全部租(zu)金收益(yi)歸萬達(da)，這種模式(shi)叫(jiao)重資產。
什么是輕資產？投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系統。所產生的租金收益萬(wan)達(da)與投資方按一定(ding)比(bi)例分成。這(zhe)是(shi)一種全(quan)新模(mo)式，萬(wan)達(da)去年(nian)開(kai)始研(yan)發，現(xian)在已開(kai)始運行(xing)。這(zhe)就是(shi)萬(wan)達(da)廣場輕(qing)資產模(mo)式。
2.以輕資產為主
萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)轉(zhuan)型(xing)方向要以(yi)(yi)輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)為(wei)主。截至2014年(nian)，萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)已開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)109個(ge)(ge)(ge)(ge)萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)，今年(nian)還(huan)要再開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)26個(ge)(ge)(ge)(ge)，屆時持有(you)(you)物業(ye)(ye)(ye)(ye)面積將超過2500萬(wan)(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)米(mi)。今年(nian)開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)全(quan)部是(shi)重資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)，因(yin)為(wei)萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)從選址(zhi)、談判、設計、拿地(di)到(dao)開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)建設周(zhou)期3年(nian)左(zuo)右，今年(nian)計劃(hua)開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)項(xiang)目(mu)都無(wu)法再改為(wei)輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)。但是(shi)2016年(nian)萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)計劃(hua)開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)50個(ge)(ge)(ge)(ge)萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)，其中超過20個(ge)(ge)(ge)(ge)是(shi)輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)。2017年(nian)以(yi)(yi)后，萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)將保(bao)持每年(nian)至少開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)50個(ge)(ge)(ge)(ge)萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)的(de)速度，其中40個(ge)(ge)(ge)(ge)以(yi)(yi)上是(shi)輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)。萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)現(xian)在(zai)有(you)(you)9000多萬(wan)(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)方米(mi)的(de)土地(di)儲備，其中2000多萬(wan)(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)米(mi)規劃(hua)為(wei)萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)等持有(you)(you)物業(ye)(ye)(ye)(ye)，還(huan)有(you)(you)7000萬(wan)(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)方米(mi)銷售物業(ye)(ye)(ye)(ye)。我們定了一個(ge)(ge)(ge)(ge)目(mu)標，5年(nian)內把這7000萬(wan)(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)米(mi)銷售物業(ye)(ye)(ye)(ye)消化掉，可能5年(nian)以(yi)(yi)后，萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)將沒(mei)有(you)(you)重資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)了。這意味著5年(nian)內萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)(da)商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)將去房地(di)產(chan)(chan)(chan)化，轉(zhuan)型(xing)為(wei)一家商業(ye)(ye)(ye)(ye)投資(zi)(zi)服務(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)，類(lei)似于酒店管理公司，完全(quan)輕資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)化。
二、為何轉型輕資產
萬達的(de)重資(zi)產不是發(fa)展得不好，也不是沒有發(fa)展空間，中國的(de)城市化還(huan)在(zai)進行，行業里模(mo)仿萬達者也是眾(zhong)多。那(nei)為什么(me)現在(zai)就要果(guo)斷轉(zhuan)向(xiang)輕(qing)資(zi)產？
1.擴大競爭優勢
今(jin)年底萬(wan)達(da)(da)(da)開業(ye)的(de)廣場(chang)(chang)將達(da)(da)(da)到(dao)135個，規模(mo)(mo)全球第一，足(zu)夠大。如果我(wo)們(men)沒有(you)遠大目標，完全可(ke)以(yi)自(zi)我(wo)滿足(zu)，僅憑租金(jin)自(zi)然增長(chang)就可(ke)以(yi)高枕無憂。但(dan)對于(yu)(yu)有(you)近14億人口(kou)的(de)中(zhong)國消費市場(chang)(chang)來(lai)說，我(wo)們(men)的(de)規模(mo)(mo)還是(shi)太小，要擴大競爭(zheng)優勢(shi)，必須(xu)做(zuo)(zuo)得(de)(de)更(geng)大。重(zhong)資(zi)產(chan)受制(zhi)于(yu)(yu)房(fang)地(di)(di)產(chan)周期，市場(chang)(chang)火的(de)時候房(fang)子賣得(de)(de)很好，現(xian)金(jin)回流(liu)很快，發(fa)(fa)展起來(lai)容易。但(dan)我(wo)們(men)分析中(zhong)國房(fang)地(di)(di)產(chan)已(yi)走到(dao)供需(xu)平衡的(de)拐點，躺著掙錢的(de)高利潤時代已(yi)經過(guo)去，今(jin)后房(fang)地(di)(di)產(chan)要靠品(pin)牌(pai)(pai)、定價、營銷(xiao)等方方面(mian)面(mian)都做(zuo)(zuo)得(de)(de)好才(cai)行。重(zhong)資(zi)產(chan)模(mo)(mo)式(shi)雖然還能(neng)發(fa)(fa)展，但(dan)難度在加大。要快速(su)擴大規模(mo)(mo)，就要轉型輕資(zi)產(chan)。由于(yu)(yu)萬(wan)達(da)(da)(da)廣場(chang)(chang)有(you)品(pin)牌(pai)(pai)，很多機構、個人都主動找萬(wan)達(da)(da)(da)要求(qiu)投資(zi)，萬(wan)達(da)(da)(da)為(wei)什么(me)不利用呢(ni)？現(xian)在有(you)句名(ming)言:生意做(zuo)(zuo)得(de)(de)最牛(niu)的(de)是(shi)拿(na)別人的(de)錢做(zuo)(zuo)自(zi)己的(de)事(shi)。萬(wan)達(da)(da)(da)要在5年之內做(zuo)(zuo)到(dao)足(zu)夠大，徹底排斥掉競爭(zheng)對手，萬(wan)達(da)(da)(da)是(shi)在挖更(geng)寬更(geng)深的(de)護(hu)城河。
2.發展中小城市
一些分析師問我(wo)，萬達為什么不(bu)集(ji)中(zhong)在一二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)發(fa)展，三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)價租(zu)金有那么高(gao)嗎(ma)？這是(shi)對(dui)不(bu)動產理解(jie)不(bu)深。不(bu)動產最核心的(de)(de)指標不(bu)是(shi)房(fang)價和單平方米租(zu)金高(gao)低，而(er)是(shi)租(zu)金回報比(bi)，就是(shi)租(zu)金和投資的(de)(de)比(bi)例，一個(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)每年收取的(de)(de)租(zu)金，扣除各種(zhong)稅費后(hou)，除以項(xiang)(xiang)目(mu)投資來看回報率高(gao)低。如從(cong)租(zu)金回報比(bi)看，一二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)項(xiang)(xiang)目(mu)甚(shen)至可(ke)能不(bu)如三四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)項(xiang)(xiang)目(mu)，因為一二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)項(xiang)(xiang)目(mu)地價更貴(gui)、投資更大。
重資(zi)(zi)產(chan)主要(yao)看房價，銷售(shou)利潤高才能投資(zi)(zi)，難以進入三四(si)線城(cheng)(cheng)市發展。輕資(zi)(zi)產(chan)因為是(shi)(shi)純投資(zi)(zi)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)銷售(shou)，不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)需(xu)關(guan)心房價，只要(yao)城(cheng)(cheng)區人(ren)口夠多，租(zu)金回報比合適就可以做。萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)可以進入大(da)量(liang)的(de)(de)(de)三四(si)線城(cheng)(cheng)市。三四(si)線城(cheng)(cheng)市發展不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)動產(chan)的(de)(de)(de)最大(da)挑戰(zhan)是(shi)(shi)招(zhao)商(shang)(shang)(shang)難，一(yi)(yi)般企業(ye)根本不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)敢進去，因為招(zhao)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)上商(shang)(shang)(shang)。而商(shang)(shang)(shang)業(ye)資(zi)(zi)源豐富恰恰是(shi)(shi)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)的(de)(de)(de)最大(da)優勢，我(wo)(wo)們(men)有超(chao)過(guo)5000家(jia)(jia)簽了協議的(de)(de)(de)合作(zuo)商(shang)(shang)(shang)家(jia)(jia)，其中許多跟萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)是(shi)(shi)緊(jin)密(mi)合作(zuo)伙伴(ban)，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)走(zou)到哪兒他們(men)就去哪兒。現在(zai)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)招(zhao)商(shang)(shang)(shang)，而是(shi)(shi)選(xuan)商(shang)(shang)(shang)。萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)招(zhao)商(shang)(shang)(shang)有個(ge)(ge)硬性規定，任何商(shang)(shang)(shang)家(jia)(jia)每年(nian)在(zai)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣場的(de)(de)(de)開店(dian)數(shu)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)得超(chao)過(guo)當年(nian)開業(ye)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣場總(zong)數(shu)的(de)(de)(de)50%，去年(nian)又進一(yi)(yi)步下(xia)調(diao)至三分之一(yi)(yi)。這(zhe)樣(yang)做一(yi)(yi)是(shi)(shi)為了防范風(feng)險，如果(guo)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)開業(ye)500家(jia)(jia)店(dian)，超(chao)市等某類(lei)行業(ye)全部一(yi)(yi)個(ge)(ge)商(shang)(shang)(shang)家(jia)(jia)租(zu)賃，一(yi)(yi)旦它經營出現問題，風(feng)險就大(da)了。二是(shi)(shi)防止內部腐敗，不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)能因為搞定某個(ge)(ge)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)招(zhao)商(shang)(shang)(shang)人(ren)員，個(ge)(ge)別商(shang)(shang)(shang)家(jia)(jia)就能無限(xian)制在(zai)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣場開店(dian)，每個(ge)(ge)品牌我(wo)(wo)們(men)都限(xian)定進入萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣場的(de)(de)(de)數(shu)量(liang)。
三(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)市土地(di)(di)(di)價(jia)格相對便宜，現在(zai)去還能選到比較好(hao)的(de)(de)(de)中心地(di)(di)(di)段(duan)。從我(wo)(wo)們的(de)(de)(de)經驗看(kan)，一(yi)個四(si)(si)五(wu)十萬(wan)(wan)(wan)人口的(de)(de)(de)三(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)市，完全(quan)能承載一(yi)個大型(xing)萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)，而(er)(er)且三(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)消(xiao)費者的(de)(de)(de)忠誠度更高。比如北京附近的(de)(de)(de)廊(lang)坊，市區只有40萬(wan)(wan)(wan)人口，當(dang)時(shi)政(zheng)府找(zhao)萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)去投資，我(wo)(wo)們覺(jue)得廊(lang)坊人口不(bu)多，而(er)(er)且往北30分(fen)鐘到北京，往南(nan)40分(fen)鐘到天(tian)(tian)津，能有多少當(dang)地(di)(di)(di)人在(zai)廊(lang)坊購物消(xiao)費，并不(bu)看(kan)好(hao)。但廊(lang)坊市政(zheng)府熱情很高，三(san)番五(wu)次找(zhao)上門，而(er)(er)且愿(yuan)意拆遷市政(zheng)府辦(ban)公區給我(wo)(wo)們建萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)。人總是(shi)講情面(mian)的(de)(de)(de)，我(wo)(wo)們只好(hao)投資。但廊(lang)坊萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)開(kai)業后(hou)(hou)(hou)效(xiao)果出乎意料，現在(zai)平均每天(tian)(tian)客流(liu)(liu)5萬(wan)(wan)(wan)人次，相當(dang)于八分(fen)之一(yi)的(de)(de)(de)廊(lang)坊人每天(tian)(tian)要去逛一(yi)趟。還有重慶萬(wan)(wan)(wan)州(zhou)，當(dang)地(di)(di)(di)政(zheng)府也是(shi)拿出最好(hao)地(di)(di)(di)塊(kuai)，多次找(zhao)我(wo)(wo)們去投資萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)。搞(gao)發展(zhan)的(de)(de)(de)同志都(dou)反對，說(shuo)全(quan)城(cheng)(cheng)區也就(jiu)40萬(wan)(wan)(wan)人，而(er)(er)且是(shi)經濟落后(hou)(hou)(hou)地(di)(di)(di)區，開(kai)業后(hou)(hou)(hou)怎么保(bao)證客流(liu)(liu)。后(hou)(hou)(hou)來我(wo)(wo)說(shuo)，實在(zai)不(bu)行就(jiu)當(dang)扶貧吧，還是(shi)投資了(le)。但萬(wan)(wan)(wan)萬(wan)(wan)(wan)沒想到，萬(wan)(wan)(wan)州(zhou)萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)開(kai)業竟(jing)然創造了(le)萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)至今(jin)為(wei)止開(kai)業的(de)(de)(de)客流(liu)(liu)紀錄(lu)——開(kai)業頭三(san)天(tian)(tian)客流(liu)(liu)超過(guo)110萬(wan)(wan)(wan)人次，這意味著頭三(san)天(tian)(tian)當(dang)地(di)(di)(di)每個人都(dou)去逛了(le)好(hao)幾遍，現在(zai)仍然保(bao)持(chi)每天(tian)(tian)5萬(wan)(wan)(wan)至6萬(wan)(wan)(wan)人次的(de)(de)(de)客流(liu)(liu)，經營狀況非常好(hao)。
我們從實(shi)踐(jian)中體(ti)會(hui)(hui)到，現在中國的商(shang)(shang)業地產(chan)投(tou)資(zi)處于(yu)失衡狀態，集(ji)中于(yu)大(da)城市，局部已經過熱，但對(dui)三線城市和城區(qu)人口(kou)多的四(si)(si)線城市來(lai)說(shuo)，投(tou)資(zi)非(fei)常稀缺(que)，許多地方不要說(shuo)大(da)型綜合體(ti)，連一個多廳電影院都(dou)沒有(you)。僅從萬(wan)達院線的收入數據(ju)分析(xi)，70%以(yi)上(shang)的增長(chang)來(lai)自三四(si)(si)線城市，盡管客(ke)單價稍低，但人口(kou)總量大(da)，消(xiao)費忠誠度(du)高，容易形(xing)成萬(wan)達廣(guang)場商(shang)(shang)業單中心，而(er)且投(tou)資(zi)回(hui)報率(lv)并不低于(yu)大(da)城市。這就是萬(wan)達發展的好機會(hui)(hui)。
3.產生邊際效益
萬(wan)(wan)達(da)做(zuo)輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)(chan)是(shi)為了加快(kuai)發(fa)展(zhan)步伐。萬(wan)(wan)達(da)現在一年(nian)(nian)開業(ye)26個(ge)廣場、新增500萬(wan)(wan)平米左右的(de)持有面積，在全世界(jie)都是(shi)空前甚至絕后。從國際經驗看(kan)，不動產(chan)(chan)(chan)發(fa)展(zhan)和城(cheng)市化(hua)進(jin)(jin)程密(mi)不可(ke)分(fen)(fen)。一個(ge)國家城(cheng)市化(hua)的(de)關鍵進(jin)(jin)程只有二(er)三十(shi)年(nian)(nian)，一旦城(cheng)市化(hua)進(jin)(jin)程結束(shu)，大規模發(fa)展(zhan)機會就沒有了。萬(wan)(wan)達(da)遇到(dao)了中國城(cheng)市化(hua)快(kuai)速推進(jin)(jin)的(de)歷史絕好機會，同時因為自己做(zuo)好了準備，才(cai)把(ba)握住這個(ge)機會。我們還要繼續加大力度，盡快(kuai)把(ba)中國的(de)大中小城(cheng)市都發(fa)展(zhan)到(dao)位。從財務上看(kan)，輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)(chan)回報也很好，兩個(ge)輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)(chan)店的(de)管理(li)收入(ru)總利潤也相當(dang)于(yu)一個(ge)重(zhong)資(zi)產(chan)(chan)(chan)店。假(jia)設一個(ge)標(biao)準的(de)輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)(chan)店每(mei)年(nian)(nian)租金可(ke)以達(da)到(dao)1億(yi)元，兩個(ge)店就是(shi)每(mei)年(nian)(nian)2億(yi)租金，萬(wan)(wan)達(da)可(ke)以分(fen)(fen)到(dao)7000萬(wan)(wan)租金。一個(ge)標(biao)準的(de)重(zhong)資(zi)產(chan)(chan)(chan)店平均也是(shi)1億(yi)租金，扣除管理(li)成(cheng)本，再扣掉稅，財務利潤兩者收入(ru)基本相當(dang)。
更重(zhong)要(yao)的(de)(de)是(shi)，輕(qing)資產快(kuai)速(su)擴(kuo)大規(gui)模，還能(neng)產生邊際效應。拿深交所(suo)上市(shi)的(de)(de)萬(wan)(wan)達(da)(da)院線來(lai)說(shuo)，它(ta)的(de)(de)影城多(duo)數開在萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)里，萬(wan)(wan)達(da)(da)商業(ye)地產發展(zhan)速(su)度快(kuai)，院線發展(zhan)速(su)度就(jiu)快(kuai)。萬(wan)(wan)達(da)(da)正在做寶(bao)貝王，這是(shi)中國第(di)一(yi)個綜合(he)性的(de)(de)兒(er)(er)(er)(er)童(tong)娛(yu)(yu)樂(le)項目，把兒(er)(er)(er)(er)童(tong)游(you)樂(le)、教(jiao)育(yu)培訓、美食、零售集(ji)于(yu)一(yi)體。之所(suo)以萬(wan)(wan)達(da)(da)要(yao)做兒(er)(er)(er)(er)童(tong)業(ye)態(tai)(tai)，因為(wei)(wei)(wei)萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)如果(guo)沒(mei)有兒(er)(er)(er)(er)童(tong)業(ye)態(tai)(tai)，服務的(de)(de)年(nian)齡段(duan)就(jiu)有斷層。我們(men)統計過，兒(er)(er)(er)(er)童(tong)業(ye)態(tai)(tai)能(neng)為(wei)(wei)(wei)廣(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)帶來(lai)超過兩位數的(de)(de)客(ke)流增長。為(wei)(wei)(wei)什么(me)自(zi)己做，因為(wei)(wei)(wei)找(zhao)不到能(neng)跟上萬(wan)(wan)達(da)(da)速(su)度的(de)(de)合(he)作伙伴。國內的(de)(de)兒(er)(er)(er)(er)童(tong)業(ye)態(tai)(tai)商家，要(yao)么(me)只做兒(er)(er)(er)(er)童(tong)游(you)樂(le)，要(yao)么(me)只做兒(er)(er)(er)(er)童(tong)零售，沒(mei)有綜合(he)性的(de)(de)企(qi)業(ye)。我們(men)去(qu)國外(wai)找(zhao)，歐洲、日(ri)本、韓國的(de)(de)公司都談過，都不敢進(jin)中國市(shi)場(chang)(chang)(chang)(chang)，即使進(jin)也不敢干那么(me)快(kuai)，一(yi)年(nian)開一(yi)個兩個，根本滿足不了我們(men)發展(zhan)的(de)(de)需要(yao)，所(suo)以萬(wan)(wan)達(da)(da)下決(jue)心自(zi)己做。萬(wan)(wan)達(da)(da)兒(er)(er)(er)(er)童(tong)娛(yu)(yu)樂(le)公司去(qu)年(nian)成立(li)，第(di)一(yi)年(nian)就(jiu)開業(ye)9家店(dian)，如果(guo)按(an)照(zhao)萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)的(de)(de)發展(zhan)速(su)度，它(ta)很快(kuai)就(jiu)能(neng)成為(wei)(wei)(wei)全球(qiu)最大的(de)(de)兒(er)(er)(er)(er)童(tong)娛(yu)(yu)樂(le)企(qi)業(ye)。萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)數量擴(kuo)大，還能(neng)為(wei)(wei)(wei)萬(wan)(wan)達(da)(da)做O2O、互(hu)聯網金融等帶來(lai)更多(duo)資源。
三、怎樣做好輕資產
1.建立輕資產標(biao)準(zhun)模塊
重(zhong)資(zi)產模式下(xia)，萬達商業地(di)(di)產考核地(di)(di)方公司主要(yao)看利潤；到各地(di)(di)發(fa)(fa)展，主要(yao)看房價。輕資(zi)產模式的(de)考核目標(biao)(biao)(biao)發(fa)(fa)生變化(hua)，主要(yao)看成(cheng)本(ben)(ben)和租(zu)金。萬達全國發(fa)(fa)展二十幾年(nian)，做過幾百個項目，對全國各地(di)(di)的(de)建造成(cheng)本(ben)(ben)心(xin)中有數。我(wo)們首(shou)先在成(cheng)本(ben)(ben)上狠下(xia)功夫，花一年(nian)時間，建立A、B、C、D四個版(ban)本(ben)(ben)的(de)輕資(zi)產成(cheng)本(ben)(ben)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)。南方地(di)(di)質條件(jian)好(hao)的(de)地(di)(di)方與軟基礎(chu)的(de)地(di)(di)方有不(bu)同的(de)成(cheng)本(ben)(ben)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)，北(bei)方也根(gen)據地(di)(di)質條件(jian)好(hao)壞形成(cheng)兩個成(cheng)本(ben)(ben)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)。
過(guo)去發(fa)(fa)展(zhan)萬(wan)達廣場主(zhu)要(yao)由(you)發(fa)(fa)展(zhan)部門牽頭(tou)，他們(men)負(fu)責(ze)到各地談項(xiang)目(mu)，項(xiang)目(mu)資(zi)料談回來，公司(si)成本(ben)(ben)部會(hui)對成本(ben)(ben)、利潤進行審核，兩個部門還要(yao)進行博弈，都(dou)同意后(hou)再上交總裁和董事長簽批。現在的(de)(de)輕(qing)資(zi)產項(xiang)目(mu)做不做主(zhu)要(yao)由(you)商(shang)業(ye)管理(li)公司(si)決(jue)定，就(jiu)是看租(zu)(zu)金。商(shang)業(ye)管理(li)公司(si)是萬(wan)達廣場的(de)(de)管理(li)者，它來測(ce)(ce)算租(zu)(zu)金，一(yi)定會(hui)保守(shou)測(ce)(ce)算，所(suo)以(yi)我們(men)要(yao)求商(shang)業(ye)地產研(yan)究(jiu)(jiu)部也建立一(yi)套(tao)各地租(zu)(zu)金測(ce)(ce)算模型(xing)，進行獨(du)立測(ce)(ce)算，如果(guo)(guo)兩個部門的(de)(de)測(ce)(ce)算差不多，說(shuo)明靠譜。如果(guo)(guo)差距很大，那就(jiu)回去重新研(yan)究(jiu)(jiu)。這(zhe)樣建立一(yi)整套(tao)輕(qing)資(zi)產投(tou)資(zi)標(biao)準模塊(kuai)。
2.工(gong)程管理(li)重大改革
為加快發展輕資產，萬達的工程管理模式也進行了重大改革。過去的工程管理，從招標、預算到決算，過程復雜，費時耗力。萬達實施輕資產后一年計劃開業50個項目，原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個交鑰匙工程，這在中國工程管理史上是一個重大創新。萬達和長期合作的中建系統四家公司一起，共同制定出不同地區四個版本的萬達廣場工程造價標準。萬達按照標準給施工單位費用，施工單位按照標準進行建造，按時實施交鑰匙工程，萬達只