轉型(xing)(xing)現在是熱門詞(ci)，其實中(zhong)國早在十三屆六中(zhong)全(quan)會就提出調整(zheng)產業(ye)結構，至今已有十幾年(nian)時間(jian)。轉型(xing)(xing)也是企(qi)業(ye)發展的永(yong)恒話題，任(ren)何企(qi)業(ye)、任(ren)何商(shang)業(ye)模式都(dou)不(bu)(bu)可能一成不(bu)(bu)變(bian)(bian)，不(bu)(bu)變(bian)(bian)就要被淘汰。30年(nian)前(qian)的世界(jie)500強現在還在榜單上的不(bu)(bu)到20%，也許再過20年(nian)，50年(nian)前(qian)的世界(jie)500強就剩下幾家。所(suo)以企(qi)業(ye)要適應(ying)變(bian)(bian)化，主動求變(bian)(bian)，善于應(ying)變(bian)(bian)。今天我重點講萬達的轉型(xing)(xing)。
一、萬達的四次轉型
第一次在1993年，由地方企業轉向全國性企業。我們從大連走出去，到廣州開發。廣州是中國改革開放的高地，當時流行一句話，“東西南北中，發財到廣東”。我們敢去很不簡單，需(xu)要勇氣。總結走(zou)出去經驗(yan)后(hou)，1998年萬(wan)達大規模走(zou)向全國。
第二(er)次在2000年，由(you)住宅(zhai)地(di)產(chan)轉向商(shang)業地(di)產(chan)。住宅(zhai)地(di)產(chan)不穩定，有項目就有現金流，項目做完現金流就斷了。而(er)且從全世界的實踐看(kan)，每個國家的城市化進程(cheng)就半個世紀左(zuo)右，城市化進程(cheng)結束房地(di)產(chan)行業就會萎縮。從企業持續穩定發展角度，萬達決定轉向商(shang)業地(di)產(chan)。
第三次在2006年，從單(dan)一房地產(chan)轉(zhuan)向商業(ye)地產(chan)、文(wen)化(hua)旅游綜(zong)合(he)性(xing)企(qi)(qi)業(ye)。圍繞(rao)不動產(chan)，萬達進入文(wen)化(hua)、旅游等(deng)其他(ta)產(chan)業(ye)。這(zhe)次轉(zhuan)型使我們的(de)思維(wei)方(fang)式、人才(cai)結構、企(qi)(qi)業(ye)管理都發生變化(hua)。過去萬達總裁班(ban)子都是搞建筑出身，轉(zhuan)向綜(zong)合(he)性(xing)企(qi)(qi)業(ye)后(hou)，文(wen)化(hua)、旅游等(deng)方(fang)方(fang)面面的(de)人才(cai)都有(you)了。
第四(si)次(ci)(ci)(ci)轉(zhuan)(zhuan)型(xing)(xing)2014年初開始(shi)實施。這(zhe)次(ci)(ci)(ci)轉(zhuan)(zhuan)型(xing)(xing)分兩方(fang)面：從空間(jian)上(shang)看，萬達從中(zhong)國(guo)(guo)國(guo)(guo)內企業(ye)(ye)轉(zhuan)(zhuan)向(xiang)跨國(guo)(guo)企業(ye)(ye)；從內容上(shang)看，萬達從房地(di)產(chan)為(wei)主(zhu)(zhu)的(de)企業(ye)(ye)轉(zhuan)(zhuan)向(xiang)服務(wu)業(ye)(ye)為(wei)主(zhu)(zhu)的(de)企業(ye)(ye)，形(xing)成商業(ye)(ye)、文化、金融、電商四(si)個(ge)支柱產(chan)業(ye)(ye)。萬達第四(si)次(ci)(ci)(ci)轉(zhuan)(zhuan)型(xing)(xing)從空間(jian)和力度上(shang)都發(fa)生(sheng)深刻變化，與前三(san)次(ci)(ci)(ci)轉(zhuan)(zhuan)型(xing)(xing)有(you)本(ben)質不同(tong)。一(yi)(yi)是企業(ye)(ye)性(xing)質發(fa)生(sheng)根本(ben)變化。前三(san)次(ci)(ci)(ci)轉(zhuan)(zhuan)型(xing)(xing)，企業(ye)(ye)仍以房地(di)產(chan)為(wei)主(zhu)(zhu)，這(zhe)一(yi)(yi)次(ci)(ci)(ci)轉(zhuan)(zhuan)向(xiang)以服務(wu)業(ye)(ye)為(wei)主(zhu)(zhu)。二是企業(ye)(ye)戰略目標(biao)發(fa)生(sheng)本(ben)質變化，從中(zhong)國(guo)(guo)一(yi)(yi)流企業(ye)(ye)轉(zhuan)(zhuan)向(xiang)世界(jie)一(yi)(yi)流跨國(guo)(guo)企業(ye)(ye)。不滿足在(zai)中(zhong)國(guo)(guo)發(fa)展，要(yao)走向(xiang)世界(jie)。
二、第四次轉型的邏輯
1.獲得(de)更大競爭優勢
過去有人說萬達做商業地產是挖護城河，那么萬達第四次轉型就是挖更寬更深的護城河，獲得更大競爭優勢。現在萬達在全國不動產行業的地位，可以說“只有第一，沒有第二”。萬(wan)(wan)達(da)今年(nian)將開業(ye)(ye)26個廣(guang)場(chang)，增加持(chi)有(you)物(wu)(wu)業(ye)(ye)面積(ji)(ji)超過500萬(wan)(wan)平米(mi)，行(xing)業(ye)(ye)其他企業(ye)(ye)一年(nian)開業(ye)(ye)兩個的(de)(de)都(dou)很少。2015年(nian)，萬(wan)(wan)達(da)持(chi)有(you)物(wu)(wu)業(ye)(ye)面積(ji)(ji)將達(da)2500萬(wan)(wan)平米(mi)，成(cheng)為全球持(chi)有(you)物(wu)(wu)業(ye)(ye)面積(ji)(ji)最大(da)的(de)(de)不動(dong)(dong)產(chan)企業(ye)(ye)。輕資產(chan)模(mo)式實(shi)施(shi)后，萬(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)的(de)(de)發展速度還(huan)將翻(fan)倍，2020年(nian)萬(wan)(wan)達(da)持(chi)有(you)和經(jing)營的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)面積(ji)(ji)將相(xiang)當于世界(jie)不動(dong)(dong)產(chan)前幾名企業(ye)(ye)的(de)(de)總和，至少在中國大(da)陸地區(qu)，排(pai)斥掉所有(you)競爭(zheng)對手。
萬(wan)(wan)達(da)為什么做輕(qing)資產(chan)(chan)?萬(wan)(wan)達(da)的(de)重資產(chan)(chan)發(fa)展也(ye)(ye)不(bu)(bu)(bu)錯，自(zi)己投入(ru)，所(suo)(suo)有租金(jin)歸自(zi)己，物業升值也(ye)(ye)歸自(zi)己。但(dan)重資產(chan)(chan)負債(zhai)率高(gao)，發(fa)展速度(du)不(bu)(bu)(bu)夠快(kuai)，萬(wan)(wan)達(da)已開業109個廣場，對(dui)一個企業來(lai)說已是夠大，但(dan)對(dui)近14億人口的(de)中國市(shi)(shi)場來(lai)說還遠遠不(bu)(bu)(bu)夠。我們要(yao)獲(huo)得(de)更大的(de)競爭(zheng)優勢，就要(yao)進入(ru)別(bie)人都不(bu)(bu)(bu)敢去的(de)三四線城(cheng)市(shi)(shi)，把中國的(de)大中小城(cheng)市(shi)(shi)全覆(fu)蓋(gai)，占(zhan)領所(suo)(suo)有物理市(shi)(shi)場空(kong)間。萬(wan)(wan)達(da)進入(ru)的(de)其(qi)他行(xing)業，如文化(hua)、旅(lv)游、體育等，戰略目(mu)標也(ye)(ye)不(bu)(bu)(bu)僅(jin)僅(jin)是具有競爭(zheng)優勢，也(ye)(ye)要(yao)排(pai)斥所(suo)(suo)有競爭(zheng)對(dui)手(shou)。
2.不受經濟周期影響
經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)有(you)周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)波動，全世(shi)界(jie)都是如此，這是必然(ran)規律(lv)，誰也擋不(bu)住。中國這一(yi)輪經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)從2013年(nian)開始進入下(xia)滑通(tong)(tong)道，國家降(jiang)準降(jiang)息，依然(ran)未有(you)大起(qi)色，說明經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)下(xia)滑規律(lv)性(xing)仍在起(qi)主導作用，周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)還沒結(jie)束。經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)會對(dui)周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)性(xing)行業(ye)(ye)(ye)帶來致命(ming)打(da)擊，房(fang)地產(chan)就(jiu)是典型(xing)的周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)性(xing)行業(ye)(ye)(ye)，周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)一(yi)來，房(fang)子無論怎么降(jiang)價吆喝都很難賣，人(ren)們的心(xin)態就(jiu)是買漲(zhang)不(bu)買跌(die)。中國房(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)(ye)經(jing)(jing)(jing)歷過(guo)1993年(nian)至1995年(nian)、2007年(nian)至2008年(nian)的這兩個下(xia)滑周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)，企業(ye)(ye)(ye)生存非(fei)常困難。萬(wan)(wan)達(da)之(zhi)所以(yi)轉型(xing)，就(jiu)是要通(tong)(tong)過(guo)自己(ji)的轉型(xing)熨平(ping)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)。萬(wan)(wan)達(da)的輕資(zi)產(chan)模(mo)式，投資(zi)萬(wan)(wan)達(da)廣場的錢來自機構投資(zi)者，或者通(tong)(tong)過(guo)理財(cai)產(chan)品募集，因(yin)為(wei)沒有(you)房(fang)地產(chan)銷售(shou)，而(er)萬(wan)(wan)達(da)廣場的大眾消費定位，又是抗周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)的，所以(yi)房(fang)價漲(zhang)跌(die)跟輕資(zi)產(chan)萬(wan)(wan)達(da)廣場投資(zi)關聯不(bu)大，這樣做就(jiu)避(bi)免(mian)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)(ji)周(zhou)(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)(qi)影響。
萬達為(wei)什么做文(wen)化(hua)(hua)、體(ti)(ti)育產(chan)(chan)業？美國文(wen)化(hua)(hua)產(chan)(chan)業占GDP的24%，出(chu)口最多的產(chan)(chan)品(pin)既不(bu)(bu)(bu)是(shi)武器也不(bu)(bu)(bu)是(shi)民(min)用(yong)飛機，而(er)是(shi)文(wen)化(hua)(hua)產(chan)(chan)品(pin)，包括電(dian)(dian)影、音樂、圖書版權等等，而(er)目(mu)前中國文(wen)化(hua)(hua)產(chan)(chan)業只(zhi)占GDP的3%。2014年美國體(ti)(ti)育產(chan)(chan)業規(gui)模近5000億(yi)美元，中國現在(zai)還談不(bu)(bu)(bu)上(shang)體(ti)(ti)育產(chan)(chan)業，我們把(ba)體(ti)(ti)育及相(xiang)關產(chan)(chan)業，包括體(ti)(ti)育服裝、運動(dong)鞋都算一起才3000億(yi)人(ren)民(min)幣，是(shi)美國的十(shi)分之一，人(ren)均體(ti)(ti)育支出(chu)只(zhi)有(you)美國的五十(shi)分之一。文(wen)化(hua)(hua)、體(ti)(ti)育產(chan)(chan)業在(zai)中國才剛剛興起，未來(lai)發(fa)展空間巨大(da)。而(er)且文(wen)化(hua)(hua)、體(ti)(ti)育產(chan)(chan)業沒(mei)有(you)明(ming)顯周(zhou)期性，有(you)時候經濟低潮期恰恰是(shi)文(wen)化(hua)(hua)體(ti)(ti)育消(xiao)費的高潮期，大(da)家(jia)到(dao)電(dian)(dian)影院(yuan)看(kan)電(dian)(dian)影、在(zai)電(dian)(dian)視上(shang)看(kan)比賽來(lai)消(xiao)解煩躁。
萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)輕資產大量(liang)(liang)進三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，因(yin)為(wei)三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)消(xiao)費(fei)(fei)忠誠度更高(gao)(gao)。萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)在(zai)上海已開(kai)業(ye)7個廣(guang)場(chang)(chang)，我們打算開(kai)業(ye)到(dao)20個，但也只能影響上海幾分(fen)之(zhi)一的(de)(de)(de)人(ren)口(kou)，況且一些(xie)區域已沒有(you)(you)投資空間。三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)不(bu)一樣，一個萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)(chang)就可以覆蓋全(quan)(quan)部人(ren)口(kou)。比如(ru)河(he)北廊坊，市(shi)(shi)(shi)區人(ren)口(kou)不(bu)到(dao)40萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)，但每天有(you)(you)4萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)至(zhi)5萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)去萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)(chang)消(xiao)費(fei)(fei)，相當于(yu)全(quan)(quan)部城(cheng)市(shi)(shi)(shi)人(ren)口(kou)的(de)(de)(de)七分(fen)之(zhi)一。重慶萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)州(zhou)(zhou)(zhou)，市(shi)(shi)(shi)政府多次(ci)(ci)邀請萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)去建萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)(chang)，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)發展部門考察后(hou)的(de)(de)(de)報告(gao)偏負面，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)州(zhou)(zhou)(zhou)市(shi)(shi)(shi)區人(ren)口(kou)只有(you)(you)40萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)，而且是經(jing)濟落后(hou)地區。我考慮(lv)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)州(zhou)(zhou)(zhou)時任(ren)領導的(de)(de)(de)招(zhao)商(shang)熱情(qing)，還是投了(le)(le)一個，我當時說(shuo)實在(zai)不(bu)行就當扶貧(pin)。沒想到(dao)，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)州(zhou)(zhou)(zhou)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)(chang)開(kai)業(ye)時破了(le)(le)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)開(kai)業(ye)客(ke)流量(liang)(liang)紀錄。開(kai)業(ye)頭三(san)(san)天客(ke)流達(da)110萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)次(ci)(ci)，也就是說(shuo)大部分(fen)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)州(zhou)(zhou)(zhou)市(shi)(shi)(shi)民(min)三(san)(san)天內去了(le)(le)多次(ci)(ci)。在(zai)很多三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，沒有(you)(you)好(hao)的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)綜合體(ti)，沒有(you)(you)好(hao)的(de)(de)(de)酒店，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)(chang)一去就形成(cheng)商(shang)業(ye)中心，成(cheng)為(wei)市(shi)(shi)(shi)民(min)消(xiao)費(fei)(fei)的(de)(de)(de)首選。而且從投資租金回報率看，三(san)(san)四(si)(si)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)是高(gao)(gao)于(yu)一二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)。
3.四大產業內在關聯
萬(wan)(wan)達(da)目前從(cong)事四大(da)產(chan)業(ye)(ye)，不動產(chan)、文化(hua)旅游(you)、金(jin)融和電(dian)商，無(wu)論萬(wan)(wan)達(da)發(fa)展重資(zi)產(chan)還是(shi)(shi)(shi)輕資(zi)產(chan)，文化(hua)、旅游(you)、金(jin)融、電(dian)商，都是(shi)(shi)(shi)四大(da)產(chan)業(ye)(ye)相互依托、相互支撐(cheng)。過(guo)去萬(wan)(wan)達(da)做電(dian)影院、電(dian)子游(you)戲(xi)、量(liang)販KTV等，是(shi)(shi)(shi)因為(wei)萬(wan)(wan)達(da)廣場(chang)突出體驗消費，需要大(da)量(liang)文化(hua)娛(yu)樂業(ye)(ye)態支撐(cheng)。這(zhe)(zhe)幾年(nian)(nian)，萬(wan)(wan)達(da)一(yi)(yi)(yi)(yi)直想尋(xun)找一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)兒(er)童(tong)(tong)(tong)綜(zong)合(he)業(ye)(ye)態公司(si)跟隨萬(wan)(wan)達(da)廣場(chang)發(fa)展，這(zhe)(zhe)樣萬(wan)(wan)達(da)廣場(chang)就(jiu)能(neng)做到各(ge)個(ge)(ge)年(nian)(nian)齡層全覆蓋。但國(guo)內沒有(you)(you)綜(zong)合(he)性的兒(er)童(tong)(tong)(tong)娛(yu)樂企業(ye)(ye)，要么兒(er)童(tong)(tong)(tong)零售(shou)(shou)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)零售(shou)(shou)，娛(yu)樂就(jiu)是(shi)(shi)(shi)娛(yu)樂，教育就(jiu)是(shi)(shi)(shi)教育。國(guo)外雖然有(you)(you)成型的這(zhe)(zhe)類企業(ye)(ye)，但是(shi)(shi)(shi)不愿來中國(guo)，即使來也是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)年(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)店(dian)、兩年(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)店(dian)慢(man)(man)慢(man)(man)開。實(shi)在沒有(you)(you)辦法，我們下決心自己研發(fa)出一(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)兒(er)童(tong)(tong)(tong)娛(yu)樂項目，叫寶貝(bei)王，把兒(er)童(tong)(tong)(tong)娛(yu)樂、培訓、零售(shou)(shou)、美食等集合(he)在一(yi)(yi)(yi)(yi)起(qi)。去年(nian)(nian)成立第(di)一(yi)(yi)(yi)(yi)年(nian)(nian)，開業(ye)(ye)9家店(dian)，2015年(nian)(nian)要開業(ye)(ye)超(chao)過(guo)30家。而且有(you)(you)了兒(er)童(tong)(tong)(tong)綜(zong)合(he)項目，萬(wan)(wan)達(da)廣場(chang)人流明顯提升。今后寶貝(bei)王就(jiu)成為(wei)萬(wan)(wan)達(da)廣場(chang)的標(biao)配。萬(wan)(wan)達(da)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)轉型輕資(zi)產(chan)后，萬(wan)(wan)達(da)廣場(chang)快速擴(kuo)張，兒(er)童(tong)(tong)(tong)娛(yu)樂就(jiu)會越(yue)開越(yue)多，電(dian)影院線也能(neng)發(fa)展更快。
重資(zi)產(chan)模(mo)式下，萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)(da)一(yi)年開(kai)業20多個(ge)廣(guang)場(chang)(chang)，轉型(xing)輕資(zi)產(chan)模(mo)式后，萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)(da)明年就可以(yi)開(kai)業50個(ge)廣(guang)場(chang)(chang)，我(wo)們(men)的(de)(de)最(zui)高目標是一(yi)年開(kai)100個(ge)。萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)(da)商業地(di)產(chan)到(dao)2020年，三分之二的(de)(de)凈利潤將(jiang)來(lai)自租金(jin)(jin)，那(nei)時它就不(bu)再是一(yi)家房地(di)產(chan)公司，市(shi)場(chang)(chang)估值也(ye)會發生(sheng)變化。當萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)(da)廣(guang)場(chang)(chang)覆蓋(gai)全國所(suo)(suo)有(you)省會市(shi)、地(di)級市(shi)及主(zhu)要縣城，萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)(da)的(de)(de)年消(xiao)費(fei)人(ren)次將(jiang)會突破(po)百億，覆蓋(gai)七億至八億人(ren)口，中(zhong)國主(zhu)要消(xiao)費(fei)人(ren)口的(de)(de)消(xiao)費(fei)數據(ju)(ju)我(wo)們(men)全部(bu)掌(zhang)握。而且(qie)萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)(da)的(de)(de)消(xiao)費(fei)數據(ju)(ju)不(bu)僅是購物數據(ju)(ju)，還包(bao)括(kuo)文化、娛樂、餐(can)飲等各(ge)方面的(de)(de)消(xiao)費(fei)數據(ju)(ju)，相比一(yi)般電(dian)商，我(wo)們(men)的(de)(de)消(xiao)費(fei)數據(ju)(ju)鏈更(geng)完整(zheng)、更(geng)準確。這(zhe)就為萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)(da)發放(fang)消(xiao)費(fei)貸(dai)款(kuan)，做互(hu)聯網(wang)金(jin)(jin)融提(ti)供了最(zui)好的(de)(de)基礎。同時，我(wo)們(men)正在(zai)研發云POS機(ji)，將(jiang)來(lai)掌(zhang)握萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)(da)廣(guang)場(chang)(chang)內上百萬(wan)(wan)臺POS機(ji)，獲得所(suo)(suo)有(you)商戶(hu)的(de)(de)現金(jin)(jin)流數據(ju)(ju)，萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)(da)互(hu)聯網(wang)金(jin)(jin)融給他們(men)發放(fang)貸(dai)款(kuan)，改為每(mei)日償還本息(xi)，相比傳統銀行，成本更(geng)低，風險更(geng)小。所(suo)(suo)以(yi)，萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)(da)轉型(xing)將(jiang)使四大產(chan)業更(geng)好地(di)互(hu)相支撐，產(chan)生(sheng)附(fu)加值。
三、第四次轉型的動因
1.行(xing)業趨勢變化決定
中國房地產已經出現拐點，由供不應求變為供需平衡，而且這次拐點不是“V”形而是長長的“L”形。中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)(fang)地(di)產永(yong)遠不會回(hui)到買到就賺(zhuan)到的局面，躺著都能(neng)掙(zheng)錢的時代已經過去。這(zhe)是我們對房(fang)(fang)(fang)地(di)產長期趨勢(shi)做出的判(pan)斷(duan)，所以萬(wan)(wan)達不能(neng)再走靠銷售賺(zhuan)現金流，投資萬(wan)(wan)達廣場(chang)這(zhe)種(zhong)重資產的路子，因為(wei)房(fang)(fang)(fang)地(di)產逐漸會回(hui)到平均利潤行業。
2.符合國家(jia)戰略要求
現在整個(ge)中(zhong)國(guo)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)都(dou)在轉型(xing)(xing)、都(dou)在調結構，國(guo)家寧可付出代(dai)價也要(yao)轉型(xing)(xing)，轉型(xing)(xing)的(de)主要(yao)目標是(shi)成為(wei)內需主導的(de)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)發(fa)(fa)展模式。現在中(zhong)國(guo)生產的(de)產品，60%賣到(dao)國(guo)外，自己才消費40%；相(xiang)當于(yu)生產一(yi)百塊錢(qian)的(de)產品，60塊賣給外國(guo)人才能(neng)支撐中(zhong)國(guo)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)發(fa)(fa)展。而美國(guo)國(guo)內的(de)消費率(lv)達(da)(da)到(dao)85%，發(fa)(fa)達(da)(da)國(guo)家基本(ben)上(shang)都(dou)是(shi)80%以上(shang)。如果中(zhong)國(guo)的(de)消費率(lv)達(da)(da)到(dao)發(fa)(fa)達(da)(da)國(guo)家水平，宏觀經(jing)(jing)濟(ji)(ji)就(jiu)會更加(jia)穩定，中(zhong)國(guo)成為(wei)全球最大(da)消費市場，在國(guo)際(ji)上(shang)話語(yu)權更大(da)。萬達(da)(da)轉型(xing)(xing)符(fu)合國(guo)家戰(zhan)略要(yao)求，投資不是(shi)增加(jia)過剩(sheng)產能(neng)，萬達(da)(da)的(de)四大(da)產業(ye)都(dou)是(shi)國(guo)家倡導的(de)現代(dai)服(fu)務(wu)業(ye)，既擴(kuo)(kuo)大(da)投資又擴(kuo)(kuo)大(da)就(jiu)業(ye)又擴(kuo)(kuo)大(da)內需，正是(shi)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)轉型(xing)(xing)需要(yao)的(de)。
3.萬達(da)企業(ye)文化(hua)決定
萬達是一個不停折騰自己的企業，一直在求變，一直在改變自己，我們有持續創新求變的企業文化基因。因為只有不斷求變，不斷尋找更新的模式，才會有更長遠的現金流，才能獲得更高的利潤，企業才能更安全，才能符合20多年前我對企業提出的八個字：“國際萬達，百年企業”。萬(wan)達在(zai)(zai)(zai)實踐(jian)中不斷(duan)創新，將(jiang)來萬(wan)達四大(da)產(chan)業(ye)平衡(heng)發展，互(hu)相(xiang)依托支持(chi)，形成良好的(de)(de)商業(ye)生(sheng)(sheng)態系統(tong)。不管我在(zai)(zai)(zai)不在(zai)(zai)(zai)，萬(wan)達繼續優秀很長時間都沒問題。戴爾先生(sheng)(sheng)說過，他一(yi)(yi)生(sheng)(sheng)最大(da)貢獻是創立一(yi)(yi)個(ge)(ge)偉(wei)大(da)組(zu)織(zhi)，而我的(de)(de)夢想就(jiu)是，一(yi)(yi)生(sheng)(sheng)最大(da)的(de)(de)貢獻不只是創立一(yi)(yi)個(ge)(ge)偉(wei)大(da)的(de)(de)組(zu)織(zhi)，而且我不在(zai)(zai)(zai)了這個(ge)(ge)組(zu)織(zhi)仍能健(jian)康發展。
萬(wan)達(da)(da)的(de)(de)(de)轉(zhuan)型不是(shi)亂轉(zhuan)彎，不是(shi)急轉(zhuan)彎，而是(shi)經過長時(shi)間(jian)思考(kao)、有清(qing)晰目標(biao)的(de)(de)(de)主動轉(zhuan)型。比如(ru)2006年萬(wan)達(da)(da)決定(ding)進入電(dian)影院線(xian)行業(ye)，當(dang)時(shi)全(quan)國(guo)(guo)電(dian)影票房只有不到(dao)(dao)(dao)十億，全(quan)行業(ye)利潤不到(dao)(dao)(dao)一(yi)億，根(gen)本不能支撐電(dian)影院投資(zi)。但我(wo)們(men)分(fen)析(xi)，隨著(zhu)商(shang)業(ye)中心的(de)(de)(de)發展，電(dian)影行業(ye)將迎來(lai)爆發式增長，事實證明我(wo)們(men)的(de)(de)(de)判斷(duan)是(shi)正確的(de)(de)(de)，中國(guo)(guo)電(dian)影市場已連續10年保持(chi)30%以(yi)上的(de)(de)(de)增速，2014年的(de)(de)(de)票房達(da)(da)到(dao)(dao)(dao)290億。比如(ru)萬(wan)達(da)(da)跨國(guo)(guo)投資(zi)，08年全(quan)球(qiu)金融危機影響還沒結束，但我(wo)們(men)判斷(duan)，這(zhe)是(shi)萬(wan)達(da)(da)跨國(guo)(guo)并購的(de)(de)(de)最好時(shi)機。2010年我(wo)們(men)就(jiu)(jiu)開始談判并購外(wai)國(guo)(guo)院線(xian)和跨國(guo)(guo)地產投資(zi)。我(wo)們(men)分(fen)析(xi)，世界(jie)經濟已到(dao)(dao)(dao)谷底，有抄底機會。美(mei)國(guo)(guo)AMC我(wo)們(men)以(yi)很低的(de)(de)(de)價格買下來(lai)，當(dang)年就(jiu)(jiu)使它盈(ying)利，第二(er)年就(jiu)(jiu)在紐交所(suo)上市，這(zhe)筆投資(zi)獲(huo)得近百(bai)分(fen)四百(bai)的(de)(de)(de)回報。萬(wan)達(da)(da)并購AMC這(zhe)一(yi)仗讓華爾街(jie)投資(zi)家大跌(die)眼鏡，本來(lai)想(xiang)看萬(wan)達(da)(da)笑話，結果和他們(men)的(de)(de)(de)預期完全(quan)相反。
萬(wan)達一(yi)(yi)直想在倫敦(dun)投(tou)資(zi)酒(jiu)店，2011年正(zheng)好倫敦(dun)一(yi)(yi)家銀行要(yao)拍賣一(yi)(yi)個酒(jiu)店公寓(yu)項目(mu)，我(wo)(wo)們(men)(men)跟(gen)他談，他說可以(yi)不(bu)(bu)拍賣，但要(yao)求一(yi)(yi)周簽協議，因為(wei)我(wo)(wo)們(men)(men)一(yi)(yi)直在歐(ou)洲做投(tou)資(zi)調研(yan)，對投(tou)資(zi)心中有(you)(you)底，所(suo)以(yi)我(wo)(wo)們(men)(men)當天(tian)決定，花9000多萬(wan)英(ying)鎊把項目(mu)拿(na)(na)下。現在這(zhe)個項目(mu)的住(zhu)宅部分已經開售，賣得非常(chang)好，不(bu)(bu)但可以(yi)白賺(zhuan)一(yi)(yi)個價值幾億英(ying)鎊的酒(jiu)店，還能(neng)剩(sheng)幾千萬(wan)英(ying)鎊現金流。如(ru)果不(bu)(bu)是(shi)長(chang)時間跟(gen)蹤市場，這(zhe)么好的機會怎么會落到我(wo)(wo)們(men)(men)頭上?正(zheng)所(suo)謂一(yi)(yi)句老話(hua)：機會只(zhi)給有(you)(you)準(zhun)(zhun)備的人。萬(wan)達在馬德里(li)、芝加哥、洛杉磯、悉尼這(zhe)些城市都拿(na)(na)到極佳項目(mu)，都不(bu)(bu)是(shi)蒙的，就是(shi)因為(wei)有(you)(you)轉型追求，有(you)(you)各方面的準(zhun)(zhun)備，機會來了才能(neng)抓住(zhu)。
四、第四次轉型的目標
有人說，萬達是一個有情懷的企(qi)業(ye)。我(wo)覺得這句話可以修改一下，萬達是有遠(yuan)大(da)理(li)想的企(qi)業(ye)。如果沒有遠(yuan)大(da)理(li)想，就不會到(dao)現在(zai)還如此奮斗。
1、追求長期穩定的現金流
萬達(da)希望(wang)經過(guo)第四(si)次目(mu)標更大、跨度更大的(de)(de)轉型，到2020年實現(xian)(xian)萬達(da)中(zhong)期目(mu)標的(de)(de)時候，服務業收(shou)入、凈利(li)占全(quan)集團的(de)(de)比重超(chao)過(guo)65%，房地產銷售收(shou)入、凈利(li)占比低于35%；海外收(shou)入占比超(chao)過(guo)20%，力爭到30%。如果(guo)不(bu)動產、文化旅(lv)游、金(jin)融、電商(shang)的(de)(de)現(xian)(xian)金(jin)流都非常穩定，萬達(da)就會形(xing)成一個鐵(tie)的(de)(de)四(si)角，企(qi)業就非常穩定。
2、萬達產業結構實現升級
一是升(sheng)級為現代服務業(ye)公(gong)司(si)。五年內萬達去房地產化，徹底(di)成(cheng)為一家高科技服務型(xing)公(gong)司(si)。
二是占據(ju)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈上游(you)(you)和(he)(he)(he)渠(qu)(qu)道(dao)(dao)。萬(wan)達(da)(da)進入(ru)所(suo)有(you)(you)(you)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)都(dou)有(you)(you)(you)清晰目標，我們不(bu)做(zuo)低附加(jia)值的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)下游(you)(you)，而是占據(ju)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈上游(you)(you)和(he)(he)(he)渠(qu)(qu)道(dao)(dao)。比如電(dian)影產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，萬(wan)達(da)(da)先做(zuo)渠(qu)(qu)道(dao)(dao)，然后再去做(zuo)電(dian)影投資、制作和(he)(he)(he)發(fa)行。占領了(le)發(fa)行及放映渠(qu)(qu)道(dao)(dao)，就擁(yong)有(you)(you)(you)對(dui)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)話語權(quan)(quan)，就不(bu)會受別(bie)人制約，就可以獲得更高利潤(run)。萬(wan)達(da)(da)進入(ru)體(ti)育產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，也是控(kong)制體(ti)育產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)上游(you)(you)，擁(yong)有(you)(you)(you)核(he)心資源的(de)(de)版權(quan)(quan)和(he)(he)(he)營銷權(quan)(quan)。我們收(shou)購了(le)世(shi)界第(di)二大(da)體(ti)育產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)公司(si)盈方(fang)體(ti)育，它擁(yong)有(you)(you)(you)冬(dong)奧(ao)會7個項(xiang)目的(de)(de)節(jie)目版權(quan)(quan)和(he)(he)(he)營銷權(quan)(quan)，想看冬(dong)奧(ao)會電(dian)視轉播(bo)、手機視頻(pin)，都(dou)要(yao)先獲得它的(de)(de)授權(quan)(quan)。盈方(fang)還有(you)(you)(you)足球世(shi)界杯在亞太(tai)地區的(de)(de)獨(du)家(jia)轉播(bo)權(quan)(quan)，這(zhe)些都(dou)是體(ti)育產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)最(zui)有(you)(you)(you)價值的(de)(de)核(he)心資源。今年萬(wan)達(da)(da)計(ji)劃再收(shou)購兩到三家(jia)體(ti)育產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)公司(si)，都(dou)是擁(yong)有(you)(you)(you)獨(du)特資源的(de)(de)公司(si)，萬(wan)達(da)(da)的(de)(de)目標是到今年底成為全球最(zui)大(da)的(de)(de)體(ti)育產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)公司(si)。更重要(yao)的(de)(de)是，中國(guo)體(ti)育產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)剛剛興起，國(guo)家(jia)規(gui)劃2025年體(ti)育產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)要(yao)做(zuo)到5萬(wan)億(yi)，從(cong)現在的(de)(de)500億(yi)到5萬(wan)億(yi)，10年翻100倍(bei)，這(zhe)塊蛋(dan)糕足夠大(da)。所(suo)以和(he)(he)(he)萬(wan)達(da)(da)文化(hua)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)一樣(yang)，萬(wan)達(da)(da)體(ti)育公司(si)有(you)(you)(you)著足夠大(da)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)空間。
3、成為世界一流跨國企業
2020年萬達要實現“2211”工(gong)程(cheng)，就是(shi)到2020年，做到企(qi)業(ye)(ye)資產2000億美元(yuan)；市(shi)值2000億美元(yuan)；收入1000億美元(yuan)；利(li)潤100億美元(yuan)，成為世界一流跨國企(qi)業(ye)(ye)，為中國企(qi)業(ye)(ye)特別(bie)是(shi)民(min)營企(qi)業(ye)(ye)在國際上爭光(guang)添彩。
謝謝大家！