過去的5年，苦(ku)苦(ku)等待是(shi)表象，層層蛻變是(shi)內核(he)，從戰(zhan)略(lve)定位、剝離重資(zi)產，到打造商(shang)業(ye)物業(ye)運營商(shang)的全鏈條操(cao)作(zuo)系統(tong)，達到可標準化輸出的境界。

從(cong)主動撤回A股申請，萬達商(shang)業(ye)(ye)(ye)上市之(zhi)曲折引發業(ye)(ye)(ye)內高度關注、眾說紛紜、浮想聯翩，到(dao)落戶珠海，國(guo)資戰投(tou)入股輕資產(chan)商(shang)管(guan)公司(si)，一錘(chui)定音、正本清源，萬達商(shang)業(ye)(ye)(ye)價(jia)值發現(xian)之(zhi)路(lu)漸(jian)趨清晰。筆(bi)者(zhe)認為，只有(you)理清其中深層次(ci)邏輯，特(te)別是商(shang)業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)存(cun)量時代(dai)的邏輯，才能更好地理解當前紛繁的行業(ye)(ye)(ye)現(xian)象和其背后標桿企業(ye)(ye)(ye)的價(jia)值定位。

商(shang)業(ye)物(wu)業(ye)進(jin)入存量(liang)時代

“沒有成功的企業，只有時代的企業”。當(dang)行業(ye)的(de)運行邏輯(ji)徹底更改了，對于企(qi)業(ye)來(lai)講，小到業(ye)務調整，大到賽道轉換(huan)，都是(shi)(shi)正(zheng)常之舉。商(shang)業(ye)物業(ye)進入存量(liang)(liang)時代，這是(shi)(shi)業(ye)內基(ji)本共識。增量(liang)(liang)時代是(shi)(shi)商(shang)業(ye)地產的(de)1.0階段，重點(dian)任務是(shi)(shi)勾地、融(rong)資、建房(fang)(fang)、賣房(fang)(fang)，以銷售現金流貼補商(shang)業(ye)廣場。房(fang)(fang)企(qi)的(de)競爭力是(shi)(shi)，找到低價地、融(rong)到錢、賣掉(diao)房(fang)(fang)，補貼商(shang)業(ye)，還(huan)能(neng)獲(huo)得利潤。

但是，當商業廣場足夠多了，再建下去就會變為吞噬現金流的負資產，銷售現金流補貼存量運營，難以為繼了。這時候，商業物業進入存量時代的2.0階段，主要特征就是“做好運營”、“創造現金流”，這是新賽道。相應地，房企的競爭力就是運營存量資產，并能創造可持續的現金流，這就是商業物業從“外延式擴張”轉向“內涵式增長”的路徑。

但(dan)遺憾(han)的(de)是，商業地產(chan)企(qi)業目前基本還在(zai)延續增量時(shi)代1.0的(de)打法(fa)。其(qi)結果就(jiu)是存量物業的(de)現(xian)金流缺口越(yue)來越(yue)大，最終觸發龐(pang)氏循環。房地產(chan)調控堅定不(bu)(bu)(bu)移，A股借殼(ke)、買殼(ke)上市不(bu)(bu)(bu)行，排名TOP3的(de)行業龍頭(tou)重組也不(bu)(bu)(bu)行，邏輯就(jiu)在(zai)這里，因為這是底線問題。

萬達商業撤回A股IPO申請，從小了說，是進行業務與資產重組以轉換賽道，謀求輕資產轉型，以管理和服務贏得資本市場的信任；往大了說，是順應商業物業“增量時代1.0”到“存量時代2.0”的賽道轉換；站位更高了說，是發揮領軍企業的帶頭作用，促進整個商業物業行業從“外延式擴張”轉向“內涵式增長”。

物業(ye)輕資產管(guan)理成(cheng)為風口

2020年3月，貝殼找房登陸紐交所，首日市值破420億美元，較發行價大漲75%。2020年貝殼總交易規模突破3.5萬億元，成為僅次于阿里的中國第二大商業平臺，也引發對“輕資產”管(guan)理(li)平臺市場價(jia)值的重新審視。

除了貝殼，物業服務類輕資產管理成為風口，資本對優質物業服務股的追逐，延續至今。去年以來，18家地產公司打包物業上市。克而瑞證券研報表明，港股物管板塊平均市盈率35倍左右。值得注意的是，“to B”的商業物(wu)業管(guan)理(li)(li)市場化(hua)規(gui)則更(geng)清晰，管(guan)理(li)(li)費(fei)定價和收取更(geng)透明，成(cheng)長空間和韌(ren)性更(geng)強，估值(zhi)也更(geng)高(gao)，比如華潤萬象生活超100倍(bei)的估值(zhi)。

萬達商管層(ceng)層(ceng)蛻變再出發(fa)

如果說，貝殼是物業輕資產管理的線上“獨角獸”，華潤萬象生活等都在追逐商業物業線下核心資源，希望成為物業資產價值最大化的“獨角獸”，萬達商(shang)業(ye)(ye)則有望成為(wei)二者結(jie)合體(ti)的(de)新(xin)物種，即(ji)占據著商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)生(sheng)態(tai)鏈中的(de)核(he)心資(zi)源，又用(yong)資(zi)產運(yun)營、管(guan)理(li)輸出、服務溢(yi)價、流(liu)量(liang)變現，打造(zao)商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)整個生(sheng)態(tai)鏈運(yun)營的(de)新(xin)格局。過去的(de)5年，苦(ku)苦(ku)等待是表象，層(ceng)層(ceng)蛻變是內核(he)，從(cong)戰略定(ding)位、剝(bo)離(li)重資(zi)產，到打造(zao)商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)運(yun)營商(shang)的(de)全鏈條操作系統，達到可標(biao)準化輸出的(de)境界。

徹(che)底蛻變為(wei)輕資(zi)產商業(ye)物業(ye)平(ping)臺后，基于新的戰略股東的支(zhi)持，18000個覆蓋不同消(xiao)費層次需求和業(ye)態的品(pin)牌(pai)合(he)作(zuo)關系，為(wei)業(ye)主提供全鏈(lian)條的、精細化(hua)的管理服務，實現(xian)穩(wen)定租金收入和資(zi)產溢(yi)價(jia)(jia)的良性促動。所有這些(xie)，靠的是業(ye)務流程標準化(hua)再造及每(mei)一個環節價(jia)(jia)值最大化(hua)。

撤回不是終點，而是改造自我后，再改造整個行業的起點。其間，既有對商業物業管理和服務的生態鏈的重構和進化式的升級改造，也有運營環節細分和標準化，更有大數據和戰略股東加持下的科技賦能，所有這些帶來的是業績以及“再出發”的(de)契機。希(xi)望萬達(da)商業(ye)當好行業(ye)領軍企業(ye)，打造線下商業(ye)物業(ye)運營(ying)(ying)新物種，破解(jie)存(cun)量時代商業(ye)運營(ying)(ying)難題，做有擔當的(de)社會企業(ye)。