過去(qu)的5年，苦(ku)苦(ku)等待是(shi)(shi)表象，層層蛻變是(shi)(shi)內核，從戰(zhan)略(lve)定位、剝離重(zhong)資(zi)產(chan)，到(dao)打造(zao)商業(ye)物業(ye)運營商的全鏈條操作系統，達到(dao)可標準化輸出的境界。

從主動撤回A股申請，萬達商業(ye)(ye)上市之(zhi)曲折引發業(ye)(ye)內(nei)高度關注、眾說紛紜、浮想(xiang)聯翩，到落戶珠海，國資戰(zhan)投入股輕資產商管公司，一(yi)錘定(ding)音、正本(ben)清(qing)源，萬達商業(ye)(ye)價值發現之(zhi)路(lu)漸趨清(qing)晰(xi)。筆者認為，只有(you)理清(qing)其中(zhong)深(shen)層(ceng)次邏(luo)輯，特(te)別是(shi)商業(ye)(ye)物業(ye)(ye)存量時代(dai)的(de)邏(luo)輯，才能更好地理解(jie)當前紛繁的(de)行業(ye)(ye)現象和(he)其背后(hou)標(biao)桿(gan)企(qi)業(ye)(ye)的(de)價值定(ding)位。

商業物(wu)業進(jin)入存量時代

“沒有成功的企業，只有時代的企業”。當行業(ye)的運行邏(luo)輯徹底更改了，對于企業(ye)來講(jiang)，小到業(ye)務調整，大到賽道轉(zhuan)換(huan)，都是(shi)正常之(zhi)舉。商(shang)(shang)業(ye)物業(ye)進(jin)入存量時代(dai)，這是(shi)業(ye)內(nei)基本共(gong)識。增量時代(dai)是(shi)商(shang)(shang)業(ye)地產的1.0階段，重(zhong)點任務是(shi)勾地、融(rong)資、建房(fang)(fang)、賣房(fang)(fang)，以銷售現金(jin)流貼補商(shang)(shang)業(ye)廣場。房(fang)(fang)企的競爭力(li)是(shi)，找(zhao)到低價地、融(rong)到錢(qian)、賣掉房(fang)(fang)，補貼商(shang)(shang)業(ye)，還能獲(huo)得(de)利潤(run)。

但是，當商業廣場足夠多了，再建下去就會變為吞噬現金流的負資產，銷售現金流補貼存量運營，難以為繼了。這時候，商業物業進入存量時代的2.0階段，主要特征就是“做好運營”、“創造現金流”，這是新賽道。相應地，房企的競爭力就是運營存量資產，并能創造可持續的現金流，這就是商業物業從“外延式擴張”轉向“內涵式增長”的路徑。

但遺(yi)憾的(de)是(shi)(shi)，商業(ye)地產企業(ye)目前基本還在延續增量(liang)時代(dai)1.0的(de)打法。其結(jie)果(guo)就是(shi)(shi)存量(liang)物業(ye)的(de)現金流缺口越來越大，最終觸(chu)發龐氏循環(huan)。房地產調控(kong)堅定不移(yi)，A股借殼(ke)(ke)、買殼(ke)(ke)上市不行，排名TOP3的(de)行業(ye)龍頭(tou)重組也不行，邏輯(ji)就在這(zhe)里，因為這(zhe)是(shi)(shi)底線問題(ti)。

萬達商業撤回A股IPO申請，從小了說，是進行業務與資產重組以轉換賽道，謀求輕資產轉型，以管理和服務贏得資本市場的信任；往大了說，是順應商業物業“增量時代1.0”到“存量時代2.0”的賽道轉換；站位更高了說，是發揮領軍企業的帶頭作用，促進整個商業物業行業從“外延式擴張”轉向“內涵式增長”。

物(wu)業(ye)輕資產管理成為風口(kou)

2020年3月，貝殼找房登陸紐交所，首日市值破420億美元，較發行價大漲75%。2020年貝殼總交易規模突破3.5萬億元，成為僅次于阿里的中國第二大商業平臺，也引發對“輕資產”管理平臺市場(chang)價值的重新審視。

除了貝殼，物業服務類輕資產管理成為風口，資本對優質物業服務股的追逐，延續至今。去年以來，18家地產公司打包物業上市。克而瑞證券研報表明，港股物管板塊平均市盈率35倍左右。值得注意的是，“to B”的(de)商業物業管理市場化規則更(geng)清(qing)晰(xi)，管理費定價(jia)和(he)收取更(geng)透(tou)明，成長空間和(he)韌性更(geng)強，估(gu)值(zhi)(zhi)也更(geng)高，比如華(hua)潤萬象生活(huo)超100倍的(de)估(gu)值(zhi)(zhi)。

萬(wan)達商管層層蛻變再出發

如果說，貝殼是物業輕資產管理的線上“獨角獸”，華潤萬象生活等都在追逐商業物業線下核心資源，希望成為物業資產價值最大化的“獨角獸”，萬達商(shang)(shang)業則有望成(cheng)為二(er)者結合(he)體的(de)(de)新物種，即占據著商(shang)(shang)業物業生態鏈(lian)(lian)中的(de)(de)核心(xin)資源(yuan)，又(you)用(yong)資產(chan)運(yun)營(ying)(ying)、管理輸出(chu)、服務溢價、流量變(bian)現(xian)，打造商(shang)(shang)業物業整個生態鏈(lian)(lian)運(yun)營(ying)(ying)的(de)(de)新格局(ju)。過(guo)去的(de)(de)5年，苦苦等待是(shi)表象，層(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)蛻變(bian)是(shi)內核，從戰(zhan)略定位、剝離(li)重資產(chan)，到打造商(shang)(shang)業物業運(yun)營(ying)(ying)商(shang)(shang)的(de)(de)全鏈(lian)(lian)條操作系統，達到可(ke)標準化輸出(chu)的(de)(de)境界。

徹(che)底(di)蛻變為(wei)輕資(zi)產商業(ye)物(wu)業(ye)平臺(tai)后，基于新的(de)(de)戰略股東的(de)(de)支持(chi)，18000個覆蓋不同消(xiao)費層(ceng)次需求和(he)業(ye)態的(de)(de)品牌(pai)合(he)作(zuo)關(guan)系，為(wei)業(ye)主提供(gong)全鏈條的(de)(de)、精細化(hua)的(de)(de)管(guan)理服務，實現(xian)穩定租金收入和(he)資(zi)產溢(yi)價的(de)(de)良性促動。所有這(zhe)些，靠的(de)(de)是(shi)業(ye)務流程標準化(hua)再(zai)造及(ji)每一個環節價值最大化(hua)。

撤回不是終點，而是改造自我后，再改造整個行業的起點。其間，既有對商業物業管理和服務的生態鏈的重構和進化式的升級改造，也有運營環節細分和標準化，更有大數據和戰略股東加持下的科技賦能，所有這些帶來的是業績以及“再出發”的契機。希望萬達(da)商業(ye)(ye)(ye)當(dang)好(hao)行業(ye)(ye)(ye)領軍企業(ye)(ye)(ye)，打(da)造線(xian)下(xia)商業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)運營(ying)新(xin)物種，破解(jie)存量時代商業(ye)(ye)(ye)運營(ying)難題(ti)，做(zuo)有擔當(dang)的社會(hui)企業(ye)(ye)(ye)。