萬達(da)(da)是全球領先的(de)不動(dong)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)，2015年持有(you)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)面(mian)積(ji)能做(zuo)到世(shi)界規模最大。圍繞不動(dong)產(chan)(chan)的(de)發(fa)展，萬達(da)(da)也延伸到其他許多(duo)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)。基(ji)于對房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)未來(lai)發(fa)展趨勢的(de)分析，從(cong)去年開始萬達(da)(da)進行全面(mian)轉(zhuan)型。轉(zhuan)型方向從(cong)空間(jian)上看(kan)，要從(cong)國內企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)發(fa)展成為(wei)跨國企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)；從(cong)內容上看(kan)，要從(cong)以房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)為(wei)主的(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)轉(zhuan)型為(wei)高科技(ji)服務業(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)。今(jin)天我重點講萬達(da)(da)的(de)核心企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)——萬達(da)(da)商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)轉(zhuan)型。
一、萬達轉型輕資產
1.什么(me)是重資產，什么(me)是輕資產
什么是重資產？萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達只能以“售”養“租”。萬達廣(guang)場建成后自己持有經營，全(quan)部租(zu)金收益(yi)歸萬達，這種模式叫重資產。
什么是輕資產？投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系統。所(suo)產(chan)生的租金收益萬(wan)達與投(tou)資方按(an)一(yi)(yi)定(ding)比例分成。這是(shi)一(yi)(yi)種全新(xin)模(mo)(mo)式，萬(wan)達去(qu)年開始(shi)研(yan)發(fa)，現在已(yi)開始(shi)運(yun)行。這就是(shi)萬(wan)達廣場輕資產(chan)模(mo)(mo)式。
2.以輕資產為主
萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)轉型方(fang)向(xiang)要(yao)(yao)以(yi)(yi)輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)為(wei)(wei)主。截至2014年(nian)(nian)(nian)(nian)，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達已開業(ye)(ye)(ye)109個(ge)(ge)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達廣(guang)場(chang)，今年(nian)(nian)(nian)(nian)還要(yao)(yao)再開業(ye)(ye)(ye)26個(ge)(ge)，屆時(shi)持(chi)(chi)有(you)(you)物業(ye)(ye)(ye)面積將(jiang)(jiang)超過2500萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平(ping)米(mi)。今年(nian)(nian)(nian)(nian)開業(ye)(ye)(ye)的(de)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達廣(guang)場(chang)全(quan)部是重(zhong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)，因(yin)為(wei)(wei)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達廣(guang)場(chang)從選址、談判、設(she)計、拿地(di)(di)到開業(ye)(ye)(ye)的(de)建設(she)周期3年(nian)(nian)(nian)(nian)左右，今年(nian)(nian)(nian)(nian)計劃(hua)開業(ye)(ye)(ye)的(de)項(xiang)目(mu)都無法再改為(wei)(wei)輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)。但是2016年(nian)(nian)(nian)(nian)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達計劃(hua)開業(ye)(ye)(ye)50個(ge)(ge)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達廣(guang)場(chang)，其中超過20個(ge)(ge)是輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)。2017年(nian)(nian)(nian)(nian)以(yi)(yi)后，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達將(jiang)(jiang)保持(chi)(chi)每年(nian)(nian)(nian)(nian)至少開業(ye)(ye)(ye)50個(ge)(ge)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達廣(guang)場(chang)的(de)速度(du)，其中40個(ge)(ge)以(yi)(yi)上是輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)。萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達現在有(you)(you)9000多(duo)(duo)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)的(de)土地(di)(di)儲(chu)備，其中2000多(duo)(duo)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平(ping)米(mi)規劃(hua)為(wei)(wei)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達廣(guang)場(chang)等(deng)持(chi)(chi)有(you)(you)物業(ye)(ye)(ye)，還有(you)(you)7000萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)銷售物業(ye)(ye)(ye)。我們定(ding)了一個(ge)(ge)目(mu)標(biao)，5年(nian)(nian)(nian)(nian)內(nei)把這7000萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平(ping)米(mi)銷售物業(ye)(ye)(ye)消化(hua)掉，可能5年(nian)(nian)(nian)(nian)以(yi)(yi)后，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達廣(guang)場(chang)將(jiang)(jiang)沒有(you)(you)重(zhong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)了。這意味著(zhu)5年(nian)(nian)(nian)(nian)內(nei)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)將(jiang)(jiang)去房地(di)(di)產(chan)(chan)化(hua)，轉型為(wei)(wei)一家商業(ye)(ye)(ye)投資(zi)(zi)服務企(qi)業(ye)(ye)(ye)，類似于酒店管理公(gong)司，完全(quan)輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)(chan)化(hua)。
二、為何轉型輕資產
萬達的重資產不是(shi)發展得(de)不好，也不是(shi)沒有發展空(kong)間，中國(guo)的城市化還在進行，行業里模(mo)仿(fang)萬達者也是(shi)眾多。那為什么現(xian)在就(jiu)要(yao)果斷轉向輕資產？
1.擴大競爭優勢
今年底萬達(da)(da)開(kai)業的(de)(de)(de)廣場將達(da)(da)到(dao)135個(ge)(ge)，規模全球第一，足(zu)(zu)夠大(da)。如果我(wo)們(men)(men)沒有(you)(you)(you)遠大(da)目標，完全可以(yi)自我(wo)滿(man)足(zu)(zu)，僅憑租金自然增長就(jiu)可以(yi)高(gao)枕無憂。但(dan)對于有(you)(you)(you)近14億人(ren)口的(de)(de)(de)中(zhong)國消費市場來說，我(wo)們(men)(men)的(de)(de)(de)規模還是太小，要(yao)擴大(da)競爭(zheng)(zheng)優(you)勢，必須做得更大(da)。重資(zi)產(chan)受(shou)制于房(fang)地(di)產(chan)周期(qi)，市場火(huo)的(de)(de)(de)時候(hou)房(fang)子(zi)賣得很好，現(xian)金回流很快，發展(zhan)起來容易。但(dan)我(wo)們(men)(men)分析中(zhong)國房(fang)地(di)產(chan)已走到(dao)供(gong)需平衡的(de)(de)(de)拐(guai)點，躺著(zhu)掙錢的(de)(de)(de)高(gao)利潤時代已經過去，今后(hou)房(fang)地(di)產(chan)要(yao)靠品(pin)牌、定價、營銷等(deng)方方面面都做得好才行。重資(zi)產(chan)模式雖(sui)然還能(neng)發展(zhan)，但(dan)難度在(zai)加大(da)。要(yao)快速(su)擴大(da)規模，就(jiu)要(yao)轉型(xing)輕(qing)資(zi)產(chan)。由于萬達(da)(da)廣場有(you)(you)(you)品(pin)牌，很多機構、個(ge)(ge)人(ren)都主動(dong)找萬達(da)(da)要(yao)求投資(zi)，萬達(da)(da)為(wei)什么不利用呢？現(xian)在(zai)有(you)(you)(you)句名言(yan):生意做得最牛的(de)(de)(de)是拿(na)別(bie)人(ren)的(de)(de)(de)錢做自己的(de)(de)(de)事。萬達(da)(da)要(yao)在(zai)5年之內做到(dao)足(zu)(zu)夠大(da)，徹(che)底排斥(chi)掉競爭(zheng)(zheng)對手，萬達(da)(da)是在(zai)挖更寬更深(shen)的(de)(de)(de)護城(cheng)河。
2.發展中小城市
一(yi)些分析師(shi)問我，萬達為什(shen)么不(bu)集中在一(yi)二線(xian)城(cheng)市發展，三四(si)線(xian)城(cheng)市房價(jia)租(zu)金有那么高(gao)嗎？這是(shi)對(dui)不(bu)動產理解不(bu)深(shen)。不(bu)動產最核心的(de)指標不(bu)是(shi)房價(jia)和單平方米租(zu)金高(gao)低(di)，而是(shi)租(zu)金回(hui)報比(bi)，就是(shi)租(zu)金和投(tou)(tou)資的(de)比(bi)例(li)，一(yi)個項目(mu)每年收取的(de)租(zu)金，扣除(chu)各種稅費后，除(chu)以項目(mu)投(tou)(tou)資來看回(hui)報率高(gao)低(di)。如從(cong)租(zu)金回(hui)報比(bi)看，一(yi)二線(xian)城(cheng)市項目(mu)甚至可(ke)能不(bu)如三四(si)線(xian)城(cheng)市項目(mu)，因為一(yi)二線(xian)城(cheng)市項目(mu)地價(jia)更(geng)貴、投(tou)(tou)資更(geng)大。
重資產(chan)主要看房(fang)價(jia)，銷售利(li)潤高才能投資，難(nan)以進入(ru)三四線(xian)城市發展。輕(qing)資產(chan)因為(wei)(wei)是(shi)純投資不(bu)(bu)銷售，不(bu)(bu)需關心房(fang)價(jia)，只要城區人(ren)口夠多(duo)，租金(jin)回報(bao)比合適就(jiu)可以做。萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)可以進入(ru)大量的三四線(xian)城市。三四線(xian)城市發展不(bu)(bu)動產(chan)的最大挑戰(zhan)是(shi)招商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)難(nan)，一般企業(ye)根本(ben)不(bu)(bu)敢進去(qu)，因為(wei)(wei)招不(bu)(bu)上商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)。而商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)資源豐富(fu)恰恰是(shi)萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)的最大優(you)勢，我們有超(chao)過(guo)5000家(jia)簽(qian)了(le)協議的合作(zuo)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)家(jia)，其中許多(duo)跟萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)是(shi)緊(jin)密合作(zuo)伙伴，萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)走到哪兒(er)他們就(jiu)去(qu)哪兒(er)。現在萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)不(bu)(bu)是(shi)招商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)，而是(shi)選商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)。萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)招商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)有個(ge)(ge)(ge)硬性規定，任(ren)何商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)家(jia)每年在萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣場(chang)(chang)的開(kai)店(dian)數不(bu)(bu)得(de)超(chao)過(guo)當年開(kai)業(ye)萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣場(chang)(chang)總數的50%，去(qu)年又進一步下(xia)調(diao)至(zhi)三分之(zhi)一。這(zhe)樣(yang)做一是(shi)為(wei)(wei)了(le)防范風(feng)險，如果萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)開(kai)業(ye)500家(jia)店(dian)，超(chao)市等某類行(xing)業(ye)全部(bu)一個(ge)(ge)(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)家(jia)租賃，一旦它經(jing)營出現問題，風(feng)險就(jiu)大了(le)。二是(shi)防止(zhi)內(nei)部(bu)腐敗(bai)，不(bu)(bu)能因為(wei)(wei)搞(gao)定某個(ge)(ge)(ge)萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)招商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)人(ren)員，個(ge)(ge)(ge)別商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)家(jia)就(jiu)能無限制(zhi)在萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣場(chang)(chang)開(kai)店(dian)，每個(ge)(ge)(ge)品牌我們都限定進入(ru)萬(wan)(wan)達(da)(da)(da)廣場(chang)(chang)的數量。
三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)土地(di)價(jia)格(ge)相(xiang)(xiang)對便宜(yi)，現在去還能選到(dao)比(bi)(bi)較好(hao)(hao)的(de)(de)中心(xin)地(di)段。從我(wo)(wo)們的(de)(de)經(jing)驗看(kan)，一(yi)(yi)個(ge)四(si)五(wu)十萬(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)(kou)的(de)(de)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)，完全(quan)(quan)能承(cheng)載一(yi)(yi)個(ge)大(da)型萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣場(chang)，而且(qie)(qie)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)消費者的(de)(de)忠誠(cheng)度(du)更高。比(bi)(bi)如北京附近的(de)(de)廊坊，市(shi)(shi)區(qu)(qu)只有(you)40萬(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)口(kou)(kou)，當(dang)時政(zheng)府找萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)去投資(zi)(zi)，我(wo)(wo)們覺得(de)廊坊人(ren)(ren)口(kou)(kou)不(bu)多(duo)(duo)，而且(qie)(qie)往北30分(fen)(fen)鐘(zhong)到(dao)北京，往南40分(fen)(fen)鐘(zhong)到(dao)天(tian)津，能有(you)多(duo)(duo)少當(dang)地(di)人(ren)(ren)在廊坊購物消費，并(bing)不(bu)看(kan)好(hao)(hao)。但(dan)廊坊市(shi)(shi)政(zheng)府熱(re)情很(hen)高，三(san)番五(wu)次找上門，而且(qie)(qie)愿(yuan)意(yi)拆遷市(shi)(shi)政(zheng)府辦公區(qu)(qu)給我(wo)(wo)們建萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣場(chang)。人(ren)(ren)總是(shi)(shi)講情面的(de)(de)，我(wo)(wo)們只好(hao)(hao)投資(zi)(zi)。但(dan)廊坊萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣場(chang)開業后效果(guo)出乎意(yi)料，現在平均每天(tian)客(ke)流(liu)5萬(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)次，相(xiang)(xiang)當(dang)于八(ba)分(fen)(fen)之一(yi)(yi)的(de)(de)廊坊人(ren)(ren)每天(tian)要(yao)去逛一(yi)(yi)趟。還有(you)重慶萬(wan)(wan)(wan)(wan)州，當(dang)地(di)政(zheng)府也是(shi)(shi)拿(na)出最好(hao)(hao)地(di)塊(kuai)，多(duo)(duo)次找我(wo)(wo)們去投資(zi)(zi)萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣場(chang)。搞發展的(de)(de)同志(zhi)都反(fan)對，說全(quan)(quan)城(cheng)區(qu)(qu)也就(jiu)(jiu)40萬(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)，而且(qie)(qie)是(shi)(shi)經(jing)濟落后地(di)區(qu)(qu)，開業后怎(zen)么保(bao)證客(ke)流(liu)。后來我(wo)(wo)說，實在不(bu)行就(jiu)(jiu)當(dang)扶貧吧，還是(shi)(shi)投資(zi)(zi)了(le)(le)。但(dan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)沒(mei)想到(dao)，萬(wan)(wan)(wan)(wan)州萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣場(chang)開業竟然創造了(le)(le)萬(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣場(chang)至今為止(zhi)開業的(de)(de)客(ke)流(liu)紀錄(lu)——開業頭三(san)天(tian)客(ke)流(liu)超過110萬(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)次，這意(yi)味(wei)著頭三(san)天(tian)當(dang)地(di)每個(ge)人(ren)(ren)都去逛了(le)(le)好(hao)(hao)幾遍(bian)，現在仍然保(bao)持每天(tian)5萬(wan)(wan)(wan)(wan)至6萬(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)次的(de)(de)客(ke)流(liu)，經(jing)營狀況非常好(hao)(hao)。
我們從實踐(jian)中(zhong)體會到，現在中(zhong)國的(de)商業地產投資處于失衡狀(zhuang)態，集中(zhong)于大城(cheng)市，局部已(yi)經(jing)過熱(re)，但(dan)(dan)對三(san)線城(cheng)市和城(cheng)區人口(kou)(kou)多(duo)(duo)的(de)四(si)(si)線城(cheng)市來說，投資非(fei)常稀缺，許多(duo)(duo)地方不要說大型綜(zong)合體，連(lian)一個多(duo)(duo)廳(ting)電影院都沒有。僅(jin)從萬(wan)達(da)院線的(de)收入數據分析，70%以(yi)上的(de)增長(chang)來自三(san)四(si)(si)線城(cheng)市，盡管(guan)客單價稍低，但(dan)(dan)人口(kou)(kou)總量大，消費(fei)忠誠度高(gao)，容易形(xing)成萬(wan)達(da)廣場商業單中(zhong)心，而且投資回報(bao)率并(bing)不低于大城(cheng)市。這就是萬(wan)達(da)發展(zhan)的(de)好機會。
3.產生邊際效益
萬(wan)(wan)達做(zuo)輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)是為(wei)了(le)(le)加快(kuai)(kuai)發(fa)(fa)展步(bu)伐。萬(wan)(wan)達現在一(yi)(yi)(yi)年開業26個(ge)廣場、新增500萬(wan)(wan)平米(mi)左右的(de)持有(you)面積，在全世界都是空(kong)前甚至(zhi)絕后(hou)。從(cong)國(guo)(guo)際(ji)經驗看，不動產(chan)(chan)(chan)發(fa)(fa)展和(he)城市化(hua)進程(cheng)密不可分。一(yi)(yi)(yi)個(ge)國(guo)(guo)家城市化(hua)的(de)關鍵進程(cheng)只有(you)二(er)三十(shi)年，一(yi)(yi)(yi)旦城市化(hua)進程(cheng)結束，大(da)規模發(fa)(fa)展機(ji)會就沒有(you)了(le)(le)。萬(wan)(wan)達遇到(dao)(dao)了(le)(le)中國(guo)(guo)城市化(hua)快(kuai)(kuai)速推進的(de)歷史絕好(hao)(hao)(hao)機(ji)會，同時因為(wei)自己(ji)做(zuo)好(hao)(hao)(hao)了(le)(le)準(zhun)備，才(cai)把握住這個(ge)機(ji)會。我(wo)們還要繼續(xu)加大(da)力度，盡快(kuai)(kuai)把中國(guo)(guo)的(de)大(da)中小城市都發(fa)(fa)展到(dao)(dao)位(wei)。從(cong)財務(wu)上看，輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)回報(bao)也(ye)很(hen)好(hao)(hao)(hao)，兩個(ge)輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)店(dian)(dian)(dian)的(de)管(guan)理收入(ru)總利潤也(ye)相當于一(yi)(yi)(yi)個(ge)重資(zi)產(chan)(chan)(chan)店(dian)(dian)(dian)。假設一(yi)(yi)(yi)個(ge)標準(zhun)的(de)輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)店(dian)(dian)(dian)每年租金(jin)可以達到(dao)(dao)1億元，兩個(ge)店(dian)(dian)(dian)就是每年2億租金(jin)，萬(wan)(wan)達可以分到(dao)(dao)7000萬(wan)(wan)租金(jin)。一(yi)(yi)(yi)個(ge)標準(zhun)的(de)重資(zi)產(chan)(chan)(chan)店(dian)(dian)(dian)平均也(ye)是1億租金(jin)，扣除管(guan)理成本(ben)，再扣掉(diao)稅(shui)，財務(wu)利潤兩者收入(ru)基(ji)本(ben)相當。
更重要(yao)的(de)(de)(de)是，輕資產快(kuai)速(su)擴(kuo)大(da)規模(mo)，還能產生邊際效(xiao)應。拿深(shen)交所上(shang)市的(de)(de)(de)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)院(yuan)線來(lai)說，它的(de)(de)(de)影城(cheng)多數開(kai)在萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)里，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)商業(ye)地產發展(zhan)速(su)度(du)快(kuai)，院(yuan)線發展(zhan)速(su)度(du)就快(kuai)。萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)正在做(zuo)(zuo)寶貝王，這是中(zhong)國(guo)第(di)一個(ge)綜合(he)性(xing)的(de)(de)(de)兒(er)(er)(er)童娛樂(le)(le)項(xiang)目，把兒(er)(er)(er)童游(you)樂(le)(le)、教育培訓(xun)、美食、零售集于一體。之所以(yi)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)要(yao)做(zuo)(zuo)兒(er)(er)(er)童業(ye)態，因為(wei)(wei)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)如果(guo)沒(mei)有兒(er)(er)(er)童業(ye)態，服務的(de)(de)(de)年齡(ling)段就有斷(duan)層。我們統計過，兒(er)(er)(er)童業(ye)態能為(wei)(wei)廣(guang)場(chang)帶來(lai)超過兩位數的(de)(de)(de)客流增長(chang)。為(wei)(wei)什么(me)自己做(zuo)(zuo)，因為(wei)(wei)找不(bu)到能跟上(shang)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)速(su)度(du)的(de)(de)(de)合(he)作伙伴。國(guo)內的(de)(de)(de)兒(er)(er)(er)童業(ye)態商家(jia)，要(yao)么(me)只做(zuo)(zuo)兒(er)(er)(er)童游(you)樂(le)(le)，要(yao)么(me)只做(zuo)(zuo)兒(er)(er)(er)童零售，沒(mei)有綜合(he)性(xing)的(de)(de)(de)企業(ye)。我們去(qu)國(guo)外(wai)找，歐洲、日本(ben)(ben)、韓國(guo)的(de)(de)(de)公(gong)司(si)都談過，都不(bu)敢進中(zhong)國(guo)市場(chang)，即使進也不(bu)敢干那(nei)么(me)快(kuai)，一年開(kai)一個(ge)兩個(ge)，根本(ben)(ben)滿足不(bu)了我們發展(zhan)的(de)(de)(de)需要(yao)，所以(yi)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)下(xia)決(jue)心自己做(zuo)(zuo)。萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)兒(er)(er)(er)童娛樂(le)(le)公(gong)司(si)去(qu)年成立，第(di)一年就開(kai)業(ye)9家(jia)店，如果(guo)按照(zhao)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)的(de)(de)(de)發展(zhan)速(su)度(du)，它很快(kuai)就能成為(wei)(wei)全球最大(da)的(de)(de)(de)兒(er)(er)(er)童娛樂(le)(le)企業(ye)。萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)場(chang)數量(liang)擴(kuo)大(da)，還能為(wei)(wei)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)做(zuo)(zuo)O2O、互聯網金融等帶來(lai)更多資源。
三、怎樣做好輕資產
1.建(jian)立輕資產標準模塊
重資(zi)產(chan)(chan)模(mo)(mo)式(shi)下，萬達商業地(di)產(chan)(chan)考核(he)地(di)方(fang)公(gong)司主要看利潤(run)；到各(ge)地(di)發(fa)(fa)展，主要看房價。輕資(zi)產(chan)(chan)模(mo)(mo)式(shi)的(de)考核(he)目(mu)標(biao)發(fa)(fa)生變化，主要看成(cheng)本和租(zu)金。萬達全國發(fa)(fa)展二十幾(ji)年(nian)，做過幾(ji)百個項目(mu)，對全國各(ge)地(di)的(de)建造成(cheng)本心中有數。我們首先在(zai)成(cheng)本上(shang)狠下功夫(fu)，花一年(nian)時(shi)間，建立A、B、C、D四個版本的(de)輕資(zi)產(chan)(chan)成(cheng)本標(biao)準。南方(fang)地(di)質條件(jian)好的(de)地(di)方(fang)與軟基礎的(de)地(di)方(fang)有不(bu)同(tong)的(de)成(cheng)本標(biao)準，北方(fang)也根據(ju)地(di)質條件(jian)好壞形成(cheng)兩個成(cheng)本標(biao)準。
過去發展萬達廣場(chang)主(zhu)要(yao)(yao)由發展部(bu)門(men)(men)牽頭，他們負責(ze)到各地談項目，項目資料(liao)談回來，公(gong)司(si)(si)(si)成本(ben)部(bu)會對(dui)成本(ben)、利潤進行(xing)審(shen)核，兩個(ge)部(bu)門(men)(men)還(huan)要(yao)(yao)進行(xing)博弈，都同意后再上交總裁(cai)和董事長(chang)簽批。現在的(de)(de)輕(qing)資產項目做不做主(zhu)要(yao)(yao)由商(shang)業管理(li)公(gong)司(si)(si)(si)決定，就是看租(zu)金。商(shang)業管理(li)公(gong)司(si)(si)(si)是萬達廣場(chang)的(de)(de)管理(li)者(zhe)，它(ta)來測(ce)算租(zu)金，一定會保守測(ce)算，所以我們要(yao)(yao)求商(shang)業地產研究部(bu)也(ye)建立(li)一套各地租(zu)金測(ce)算模(mo)型，進行(xing)獨(du)立(li)測(ce)算，如果兩個(ge)部(bu)門(men)(men)的(de)(de)測(ce)算差不多，說明靠譜。如果差距很大，那(nei)就回去重新研究。這樣建立(li)一整套輕(qing)資產投(tou)資標準模(mo)塊(kuai)。
2.工程(cheng)管理(li)重大(da)改革
為加快發展輕資產，萬達的工程管理模式也進行了重大改革。過去的工程管理，從招標、預算到決算，過程復雜，費時耗力。萬達實施輕資產后一年計劃開業50個項目，原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個交鑰匙工程，這在中國工程管理史上是一個重大創新。萬達和長期合作的中建系統四家公司一起，共同制定出不同地區四個版本的萬達廣場工程造價標準。萬達按照標準給施工單位費用，施工單位按照標準進行建造，按時實施交鑰匙工程，萬達只