對于商(shang)業地產(chan)來說，選址的(de)(de)重(zhong)要(yao)(yao)性(xing)可(ke)謂不言(yan)而(er)喻(yu)。萬達廣場對于選址有(you)著教科書般的(de)(de)嚴格(ge)細(xi)分標準，主要(yao)(yao)考(kao)慮的(de)(de)要(yao)(yao)素包括當地經(jing)濟、社會人(ren)口、市政(zheng)要(yao)(yao)素、項目區位(wei)、土(tu)地規模(mo)、交通條件(jian)等方(fang)方(fang)面面。

福(fu)建泉(quan)州城(cheng)東萬達(da)廣場位(wei)于泉(quan)州城(cheng)東—洛江商圈(quan)；

陜西榆(yu)林萬(wan)達(da)廣(guang)場項目位于榆(yu)林高新區(qu)；

江西南(nan)昌(chang)青(qing)山湖萬(wan)達廣(guang)(guang)場(chang)位于解放(fang)路(lu)(lu)商圈(quan)，是南(nan)昌(chang)的(de)第四座萬(wan)達廣(guang)(guang)場(chang)，也是解放(fang)路(lu)(lu)商圈(quan)第一個開業的(de)商業綜合體……

大(da)家會好奇，這些萬(wan)達廣場的選址落(luo)地究竟(jing)是如何(he)決(jue)定的？

萬達廣場選址標準嚴

對(dui)于商業地產來說(shuo)(shuo)，選址的(de)重(zhong)要性可謂不言而(er)喻(yu)。可以(yi)說(shuo)(shuo)，商業地產選址是(shi)商業地產產業鏈條中最初最關鍵的(de)一環(huan)，直(zhi)接決(jue)定(ding)了該項目(mu)(mu)的(de)開發策略、投資規模，乃至項目(mu)(mu)成敗。同樣，對(dui)于日均(jun)客流量達到6萬(wan)人次的(de)萬(wan)達廣場來說(shuo)(shuo)，選址也是(shi)重(zhong)中之(zhi)重(zhong)。

事實上，萬(wan)達廣(guang)場(chang)對于選址有(you)著(zhu)教科書般的(de)嚴格細(xi)分標準，主要考慮的(de)要素包括當地經濟、社會人口、市(shi)政要素、項(xiang)目區位、土地規(gui)模、交通條件等方方面面。

在這些因素中(zhong)，首要(yao)考慮的(de)就是當地(di)(di)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)。在每個萬(wan)達廣(guang)場興(xing)旺繁榮(rong)的(de)背后(hou)，體現(xian)的(de)是當地(di)(di)民眾購買(mai)力(li)。而想要(yao)對購買(mai)力(li)現(xian)狀(zhuang)和預期(qi)進行判斷，研究當地(di)(di)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)自然必不可(ke)少，經(jing)(jing)濟(ji)(ji)總量、產業比(bi)例、人(ren)口構(gou)成、可(ke)支(zhi)配收入、社會(hui)消費品零售總額等等，無不構(gou)成了(le)當地(di)(di)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)的(de)基本(ben)面，也(ye)就等于提前揭示了(le)當地(di)(di)民眾在萬(wan)達廣(guang)場的(de)消費水準(zhun)。

對(dui)此(ci)，萬達廣場有(you)一個基(ji)本要求，即要求滿足GDP大于等于500億，人(ren)均可支配收入26000元，市區人(ren)口(kou)大于等于50萬人(ren)以及項目(mu)周邊(bian)3公里范圍內(nei)至少要有(you)20萬常住(zhu)人(ren)口(kou)。

以青山湖萬達廣場所在的南昌市為例，其下轄6區3縣，1個國家級新區（贛江新區），總面積7400km²，素有“物華天寶”之美譽。2017年(nian)南(nan)昌(chang)(chang)GDP超(chao)過了5000億元，常住人口超(chao)過了500萬。不但如(ru)此(ci)，高速發展(zhan)的南(nan)昌(chang)(chang)還(huan)吸引了越來越多的年(nian)輕人，據《2017全(quan)國(guo)城市年(nian)輕指數(shu)報告》，南(nan)昌(chang)(chang)入選中國(guo)十大最年(nian)輕城市。這也可以理解，為(wei)何萬達廣場如(ru)此(ci)青(qing)睞(lai)南(nan)昌(chang)(chang)了。

另一個核心要(yao)素(su)是(shi)交(jiao)通(tong)。不但(dan)萬(wan)達廣場項目本身要(yao)與(yu)城市有便(bian)捷的軌道(dao)、快速路、主干道(dao)交(jiao)通(tong)接駁，周邊還要(yao)有充(chong)足的公(gong)共(gong)交(jiao)通(tong)體系。

以泉州(zhou)城(cheng)(cheng)東(dong)萬達(da)(da)廣場(chang)為例，其位(wei)于泉州(zhou)城(cheng)(cheng)東(dong)—洛(luo)江商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)。該商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)不但有成熟(shu)的(de)交通路網，還有良好資源配套(tao)和(he)商(shang)(shang)(shang)業人氣。據(ju)了(le)解，城(cheng)(cheng)東(dong)—洛(luo)江商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)內(nei)，除了(le)原先(xian)的(de)大坪山隧(sui)道串接(jie)與中心市區的(de)聯系，目前北(bei)山隧(sui)道、青蓮街將(jiang)該板塊(kuai)與東(dong)海緊密聯系，再加上泉州(zhou)城(cheng)(cheng)東(dong)至北(bei)峰快速通道正如火(huo)如荼建設中，預計(ji)今年(nian)初(chu)將(jiang)會通車。另外，在周邊3公里(li)范圍內(nei)，有泉州(zhou)首(shou)屈一(yi)指的(de)文體設施——海峽體育館、良好的(de)醫療配套(tao)——福建附(fu)屬第(di)一(yi)醫院，以及福煉、廣電(dian)、煙草、電(dian)力等(deng)名企總部(bu)大樓聚集(ji)。也(ye)正是(shi)看好城(cheng)(cheng)東(dong)—洛(luo)江商(shang)(shang)(shang)圈(quan)(quan)(quan)的(de)影響力和(he)消費實力，萬達(da)(da)才將(jiang)第(di)二座萬達(da)(da)廣場(chang)落戶于此。

上述因素之外，萬達(da)廣場的(de)(de)選(xuan)址還(huan)要考慮到市(shi)政(zheng)配套是否(fou)完(wan)備。萬達(da)廣場由(you)于(yu)(yu)本身的(de)(de)超(chao)大(da)體(ti)(ti)量，對于(yu)(yu)土地(di)規模有很高的(de)(de)要求，底線是必須超(chao)過100畝，一般在200—300畝左右。想(xiang)要維持(chi)這種(zhong)大(da)體(ti)(ti)量的(de)(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)，必須要有良好的(de)(de)市(shi)政(zheng)配套做支撐。要考慮到電(dian)力(li)(li)需(xu)(xu)求、冬天(tian)供暖用的(de)(de)熱力(li)(li)需(xu)(xu)求，用水、燃氣，以(yi)及排污(wu)所(suo)用的(de)(de)市(shi)政(zheng)雨污(wu)水管網等(deng)(deng)等(deng)(deng)。

從現有(you)的(de)項目選址看，符(fu)合上(shang)(shang)述要求的(de)萬達廣場一(yi)般有(you)兩(liang)類(lei)選址。第一(yi)類(lei)是(shi)位(wei)于城(cheng)(cheng)市(shi)成熟核(he)(he)心區，包括原(yuan)有(you)核(he)(he)心商(shang)圈(quan)(quan)和次商(shang)圈(quan)(quan)；第二類(lei)是(shi)處在城(cheng)(cheng)市(shi)發(fa)展規劃中的(de)城(cheng)(cheng)區邊(bian)緣(yuan)。在城(cheng)(cheng)市(shi)發(fa)展方(fang)向(xiang)上(shang)(shang)，包括新城(cheng)(cheng)區的(de)核(he)(he)心位(wei)置、新老城(cheng)(cheng)區的(de)連接位(wei)置等。

萬達廣場拿地有秘訣

具有強大發展潛(qian)力和(he)人氣值的商業土地，當(dang)然(ran)不(bu)是(shi)可以(yi)不(bu)費吹(chui)灰之力就(jiu)能輕松(song)拿到(dao)的。萬(wan)達廣(guang)場的拿地秘訣也一直是(shi)同行們(men)大感興趣的議題。不(bu)過，想說清(qing)楚這個問題，首(shou)先得搞清(qing)楚萬(wan)達廣(guang)場的兩(liang)種(zhong)資產(chan)模式，即重資產(chan)和(he)輕資產(chan)。

所謂(wei)重資(zi)產(chan)模式，就是萬(wan)達廣場建成后自己持(chi)有經(jing)營，全部租(zu)金收益歸萬(wan)達。

在這種模(mo)式(shi)下，拿地環節(jie)自(zi)(zi)然(ran)需要萬(wan)達自(zi)(zi)己(ji)動手，出(chu)人出(chu)力。在2015年之前(qian)開業的(de)萬(wan)達廣場，全部由萬(wan)達自(zi)(zi)己(ji)持有，也(ye)就是采(cai)用(yong)重資產模(mo)式(shi)。在這種持有模(mo)式(shi)下，萬(wan)達廣場的(de)用(yong)地取得一般采(cai)用(yong)通行的(de)、公(gong)開的(de)招拍掛(gua)方式(shi)。

所謂輕資產模式，是在投資建設萬達廣場過程中，全部資金別人出，萬達只負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系統。所產生的(de)租金收益萬(wan)(wan)達(da)與投資方按一定比(bi)例分成。隨著萬(wan)(wan)達(da)開始研發輕(qing)資產模式，這種(zhong)模式也(ye)逐漸(jian)成為(wei)主流。

具(ju)體來看，萬(wan)(wan)達廣場的輕資(zi)產模式又分(fen)為兩類(lei)，一種叫作投(tou)資(zi)類(lei)，一種叫作合(he)作類(lei)。投(tou)資(zi)類(lei)就是對方出(chu)錢(qian)(qian)，萬(wan)(wan)達幫找地、設計、建設、招商、竣工(gong)運營后移交給對方，其中還有一個(ge)資(zi)本化(hua)程序(xu)。合(he)作類(lei)就是萬(wan)(wan)達既(ji)不(bu)出(chu)錢(qian)(qian)，也不(bu)出(chu)地，覺得項目(mu)合(he)適，跟(gen)別人簽合(he)同，幫別人建設，建成后租金三(san)七分(fen)成，這是萬(wan)(wan)達如今力推(tui)的模式。

萬達從2014年(nian)(nian)開(kai)始研發(fa)輕資產(chan)模(mo)式，2015年(nian)(nian)正式開(kai)始運作，至(zhi)今成果顯(xian)著(zhu)。以2018年(nian)(nian)為例，2018年(nian)(nian)開(kai)業(ye)的49座萬達廣場中(zhong)，輕資產(chan)19座。

萬(wan)達力推的這(zhe)種輕資(zi)產模式也(ye)能解決人(ren)們一個很大(da)的困惑：這(zhe)么多萬(wan)達廣場(chang)，只靠萬(wan)達一家(jia)的實(shi)力，如何拿到那么多的優質地塊？現在答案揭曉(xiao)，萬(wan)達實(shi)際上是在與人(ren)合(he)作的過程中，借力使(shi)力，大(da)量使(shi)用(yong)合(he)作方(fang)的地塊，自然(ran)也(ye)就(jiu)免去了很大(da)一部分(fen)拿地的精(jing)力與資(zi)金。