對(dui)于商業(ye)地(di)產來說，選址的(de)(de)重要(yao)性(xing)可(ke)謂(wei)不言而喻(yu)。萬達廣場(chang)對(dui)于選址有著教(jiao)科書般的(de)(de)嚴格細分標準，主要(yao)考(kao)慮的(de)(de)要(yao)素包括當地(di)經濟、社會(hui)人(ren)口、市政要(yao)素、項目區位、土地(di)規(gui)模、交通條件(jian)等(deng)方方面(mian)面(mian)。

福建泉(quan)州城東(dong)萬(wan)達廣場位于(yu)泉(quan)州城東(dong)—洛江商圈；

陜(shan)西榆林萬(wan)達廣場項目位于榆林高新區(qu)；

江西南(nan)昌(chang)青山湖萬達廣(guang)場位于解放路商圈(quan)，是(shi)南(nan)昌(chang)的第(di)四座萬達廣(guang)場，也是(shi)解放路商圈(quan)第(di)一(yi)個開業(ye)(ye)的商業(ye)(ye)綜合體……

大(da)家(jia)會好奇，這些萬(wan)達廣場的(de)選址落地(di)究竟(jing)是(shi)如何決定的(de)？

萬達廣場選址標準嚴

對于(yu)商業地(di)產(chan)(chan)來說(shuo)，選(xuan)(xuan)址的(de)(de)重(zhong)要性可謂不言而喻。可以(yi)說(shuo)，商業地(di)產(chan)(chan)選(xuan)(xuan)址是(shi)商業地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)業鏈條中(zhong)最初(chu)最關鍵的(de)(de)一環(huan)，直接決定了該項目的(de)(de)開發策略、投(tou)資規模(mo)，乃至項目成敗。同(tong)樣，對于(yu)日均客(ke)流量達到6萬人次的(de)(de)萬達廣場(chang)來說(shuo)，選(xuan)(xuan)址也是(shi)重(zhong)中(zhong)之重(zhong)。

事(shi)實上，萬達廣(guang)場對于選址有著教科書般的嚴(yan)格(ge)細分(fen)標準(zhun)，主(zhu)要(yao)考(kao)慮(lv)的要(yao)素包括當地經濟、社會(hui)人(ren)口、市政(zheng)要(yao)素、項目區(qu)位(wei)、土地規模、交通條(tiao)件等方方面面。

在這些因素(su)中(zhong)，首(shou)要考慮的(de)(de)就是(shi)當地經(jing)(jing)濟。在每個萬達廣場興旺繁(fan)榮的(de)(de)背后，體現(xian)的(de)(de)是(shi)當地民眾購買力。而想要對(dui)購買力現(xian)狀和預期(qi)進行判斷，研究當地經(jing)(jing)濟自然(ran)必不可少，經(jing)(jing)濟總量、產(chan)業比例、人口構成(cheng)、可支配收入、社會消(xiao)費品(pin)零售總額等等，無(wu)不構成(cheng)了當地經(jing)(jing)濟的(de)(de)基本面，也就等于提前(qian)揭示了當地民眾在萬達廣場的(de)(de)消(xiao)費水(shui)準。

對(dui)此，萬達廣場有(you)一個(ge)基本要求，即要求滿足GDP大(da)(da)于等于500億，人(ren)均可支配收入26000元，市區人(ren)口大(da)(da)于等于50萬人(ren)以及項目周(zhou)邊(bian)3公里范圍(wei)內(nei)至(zhi)少要有(you)20萬常住(zhu)人(ren)口。

以青山湖萬達廣場所在的南昌市為例，其下轄6區3縣，1個國家級新區（贛江新區），總面積7400km²，素有“物華天寶”之美譽。2017年(nian)南昌(chang)GDP超過了(le)5000億(yi)元，常(chang)住人(ren)口(kou)超過了(le)500萬。不但如此(ci)，高(gao)速發展(zhan)的南昌(chang)還(huan)吸引了(le)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多的年(nian)輕人(ren)，據《2017全國(guo)城市年(nian)輕指數報(bao)告(gao)》，南昌(chang)入選中(zhong)國(guo)十大最年(nian)輕城市。這也可以理解，為(wei)何萬達廣場如此(ci)青睞(lai)南昌(chang)了(le)。

另一(yi)個核心要(yao)素是交通。不但萬達(da)廣場項(xiang)目本身(shen)要(yao)與城(cheng)市有(you)便捷(jie)的(de)軌道、快速路、主干道交通接(jie)駁(bo)，周(zhou)邊還要(yao)有(you)充足(zu)的(de)公共交通體系。

以泉州(zhou)(zhou)城(cheng)東(dong)萬(wan)達廣(guang)場為例(li)，其位于泉州(zhou)(zhou)城(cheng)東(dong)—洛江商(shang)圈。該商(shang)圈不但有成(cheng)熟的(de)交(jiao)通路網，還有良(liang)好資(zi)源配(pei)套和(he)商(shang)業人氣。據了解，城(cheng)東(dong)—洛江商(shang)圈內(nei)，除了原先(xian)的(de)大坪山隧道串(chuan)接與中心(xin)市區(qu)的(de)聯系，目(mu)前北(bei)山隧道、青蓮(lian)街將(jiang)(jiang)該板(ban)塊與東(dong)海緊密(mi)聯系，再(zai)加上(shang)泉州(zhou)(zhou)城(cheng)東(dong)至北(bei)峰快速通道正如火如荼建設(she)中，預計今年初將(jiang)(jiang)會通車。另外，在(zai)周邊3公里(li)范圍內(nei)，有泉州(zhou)(zhou)首屈一指的(de)文(wen)體(ti)設(she)施——海峽體(ti)育館、良(liang)好的(de)醫療配(pei)套——福(fu)(fu)建附屬第一醫院，以及(ji)福(fu)(fu)煉、廣(guang)電、煙草、電力等名企(qi)總(zong)部大樓(lou)聚集。也正是看好城(cheng)東(dong)—洛江商(shang)圈的(de)影(ying)響力和(he)消費實力，萬(wan)達才將(jiang)(jiang)第二(er)座萬(wan)達廣(guang)場落戶于此。

上(shang)述因素之外，萬(wan)達(da)廣場(chang)的(de)(de)選址(zhi)還(huan)要考(kao)慮到市政(zheng)配套是否完備(bei)。萬(wan)達(da)廣場(chang)由于(yu)(yu)本身的(de)(de)超(chao)大(da)體量(liang)，對于(yu)(yu)土(tu)地規模有(you)很高的(de)(de)要求(qiu)，底線是必須超(chao)過100畝，一(yi)般在200—300畝左右。想要維(wei)持這(zhe)種大(da)體量(liang)的(de)(de)商業地產項目，必須要有(you)良(liang)好的(de)(de)市政(zheng)配套做支撐。要考(kao)慮到電力需(xu)求(qiu)、冬(dong)天(tian)供(gong)暖用(yong)(yong)的(de)(de)熱力需(xu)求(qiu)，用(yong)(yong)水(shui)、燃(ran)氣(qi)，以及排污所用(yong)(yong)的(de)(de)市政(zheng)雨污水(shui)管網等等。

從(cong)現有的(de)項(xiang)目選址看，符(fu)合上述要求(qiu)的(de)萬達廣場一般(ban)有兩類選址。第(di)一類是位于(yu)城市成熟(shu)核心區(qu)(qu)，包括(kuo)原有核心商圈和次商圈；第(di)二類是處在(zai)城市發(fa)展規劃(hua)中的(de)城區(qu)(qu)邊緣。在(zai)城市發(fa)展方向上，包括(kuo)新(xin)城區(qu)(qu)的(de)核心位置、新(xin)老(lao)城區(qu)(qu)的(de)連接位置等。

萬達廣場拿地有秘訣

具有強大(da)發展潛力和人氣(qi)值的商業土地，當(dang)然不(bu)是(shi)可以不(bu)費吹灰之(zhi)力就能(neng)輕(qing)(qing)松拿到的。萬(wan)達廣場(chang)的拿地秘訣也一直(zhi)是(shi)同行(xing)們(men)大(da)感興趣的議題(ti)(ti)。不(bu)過，想說清楚這個問題(ti)(ti)，首先(xian)得搞清楚萬(wan)達廣場(chang)的兩種資(zi)產(chan)模式，即重資(zi)產(chan)和輕(qing)(qing)資(zi)產(chan)。

所謂重(zhong)資產模(mo)式，就(jiu)是萬達廣場建成后自己持有經營(ying)，全部租金(jin)收益歸萬達。

在(zai)這(zhe)種(zhong)模式(shi)下(xia)，拿地環節自然需(xu)要萬達(da)自己動手，出人出力。在(zai)2015年之前開業的(de)萬達(da)廣場，全部由萬達(da)自己持有，也(ye)就是采(cai)用(yong)重資產(chan)模式(shi)。在(zai)這(zhe)種(zhong)持有模式(shi)下(xia)，萬達(da)廣場的(de)用(yong)地取得(de)一般采(cai)用(yong)通行的(de)、公開的(de)招拍掛方式(shi)。

所謂輕資產模式，是在投資建設萬達廣場過程中，全部資金別人出，萬達只負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系(xi)統(tong)。所產生的(de)租(zu)金收益萬達(da)與投資方(fang)按一(yi)定比例(li)分成。隨(sui)著萬達(da)開始研發(fa)輕資產模式，這種模式也(ye)逐漸成為主流。

具體來看，萬(wan)達(da)(da)(da)廣場的輕(qing)資(zi)產(chan)模(mo)式又分為兩(liang)類(lei)(lei)，一(yi)種叫作投(tou)資(zi)類(lei)(lei)，一(yi)種叫作合作類(lei)(lei)。投(tou)資(zi)類(lei)(lei)就(jiu)是對方出(chu)錢(qian)(qian)，萬(wan)達(da)(da)(da)幫找地(di)、設計、建(jian)設、招商、竣工運營后移交(jiao)給(gei)對方，其(qi)中還有一(yi)個資(zi)本化程(cheng)序。合作類(lei)(lei)就(jiu)是萬(wan)達(da)(da)(da)既不(bu)出(chu)錢(qian)(qian)，也不(bu)出(chu)地(di)，覺(jue)得(de)項目合適，跟別人(ren)簽合同，幫別人(ren)建(jian)設，建(jian)成后租金三(san)七分成，這是萬(wan)達(da)(da)(da)如今力推的模(mo)式。

萬達(da)從(cong)2014年開(kai)(kai)始研發輕資產模式(shi)，2015年正式(shi)開(kai)(kai)始運作，至今成果顯(xian)著。以2018年為例，2018年開(kai)(kai)業(ye)的(de)49座萬達(da)廣(guang)場中(zhong)，輕資產19座。

萬(wan)達力(li)推的(de)(de)這種(zhong)輕資(zi)產模式也(ye)能解(jie)決人們一個(ge)很大的(de)(de)困惑：這么多萬(wan)達廣場，只靠萬(wan)達一家的(de)(de)實力(li)，如(ru)何拿到那么多的(de)(de)優(you)質地塊(kuai)(kuai)？現在(zai)答案(an)揭曉，萬(wan)達實際(ji)上是(shi)在(zai)與人合作的(de)(de)過程中，借力(li)使(shi)力(li)，大量使(shi)用(yong)合作方(fang)的(de)(de)地塊(kuai)(kuai)，自然也(ye)就免去了很大一部分(fen)拿地的(de)(de)精力(li)與資(zi)金。