萬達作(zuo)為(wei)中國實體商(shang)業(ye)的(de)一個(ge)代表(biao)，這些年(nian)(nian)受電子商(shang)務的(de)影響微(wei)乎其微(wei)。2016年(nian)(nian)之(zhi)前我們(men)每年(nian)(nian)最(zui)多開(kai)業(ye)25個(ge)萬達廣(guang)場(chang)(chang)，2016年(nian)(nian)和(he)今年(nian)(nian)連續兩年(nian)(nian)，萬達每年(nian)(nian)開(kai)業(ye)超過了50家(jia)萬達廣(guang)場(chang)(chang)。而(er)且(qie)我們(men)還有(you)一個(ge)比較宏偉的(de)計劃，即從明(ming)年(nian)(nian)開(kai)始，力爭用10年(nian)(nian)左(zuo)右(you)的(de)時間，把萬達廣(guang)場(chang)(chang)發展到1000個(ge)左(zuo)右(you)。
今(jin)天聽近(jin)東提(ti)出(chu)了(le)一個智慧(hui)零(ling)(ling)售(shou)(shou)(shou)。中國互聯網(wang)和零(ling)(ling)售(shou)(shou)(shou)結合比較好的四(si)大企業，現在(zai)已經有了(le)三個新名詞，阿里提(ti)出(chu)了(le)新零(ling)(ling)售(shou)(shou)(shou)，近(jin)東先生提(ti)出(chu)了(le)智慧(hui)零(ling)(ling)售(shou)(shou)(shou)，京東提(ti)了(le)無界零(ling)(ling)售(shou)(shou)(shou)，我就(jiu)等(deng)著馬(ma)化騰(teng)提(ti)什么(me)零(ling)(ling)售(shou)(shou)(shou)了(le)，我看(kan)(kan)看(kan)(kan)還有什么(me)詞。但(dan)我想說的是，無論提(ti)出(chu)什么(me)詞，最終的本質還是零(ling)(ling)售(shou)(shou)(shou)。
今天近東叫我作一個小小的主題演講，時間有限，我談一個自己的體會吧，叫做“實體商業的新戰法”。近(jin)東剛才講了，互聯(lian)網(wang)進入中(zhong)國20多年，特別是進入網(wang)絡購物(wu)(wu)時代(dai)以(yi)后，對實(shi)體(ti)商業沖擊(ji)還是頗大的(de)，在這個沖擊(ji)下(xia)，很多實(shi)體(ti)店生存(cun)比較(jiao)艱難，甚(shen)至(zhi)也出現了一些(xie)(xie)倒閉現象(xiang)。實(shi)體(ti)商業究竟還有(you)沒有(you)前(qian)途？實(shi)體(ti)商業的(de)物(wu)(wu)業還有(you)沒有(you)投資價值？很多的(de)人(ren)產生了懷(huai)疑。當然，隨著(zhu)最近(jin)兩年網(wang)絡企業、網(wang)絡巨(ju)頭(tou)紛紛向線下(xia)擴張，似乎(hu)又看到了實(shi)體(ti)商業價值的(de)春天。萬達(da)作為(wei)中(zhong)國實(shi)體(ti)商業的(de)一個代(dai)表，這些(xie)(xie)年受電子(zi)商務的(de)沖擊(ji)是很小的(de)，甚(shen)至(zhi)可以(yi)說影響(xiang)微(wei)乎(hu)其微(wei)。
我舉(ju)個(ge)例(li)子，最近5年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)開業的(de)萬(wan)達(da)廣(guang)場三個(ge)核心(xin)指標，客流、收入(ru)、租金，前兩項(xiang)是客戶的(de)，后一個(ge)是我們(men)自己的(de)，這(zhe)三項(xiang)核心(xin)指標，這(zhe)5年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)環比年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)均保持在6%以上，不是簡(jian)單(dan)的(de)收入(ru)增長(chang)，客單(dan)價提高了。而(er)且從(cong)投資(zi)方面來看，這(zhe)兩年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)恰恰是萬(wan)達(da)廣(guang)場高速增長(chang)時期(qi)。在2016年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)之前我們(men)每年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)最多開業25個(ge)萬(wan)達(da)廣(guang)場，2016年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)和今年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)連續兩年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，萬(wan)達(da)每年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)開業超過了50家萬(wan)達(da)廣(guang)場，這(zhe)兩年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)增速是100%。而(er)且我們(men)還(huan)有(you)一個(ge)比較宏偉的(de)計劃，即從(cong)明年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)開始，力(li)爭用(yong)10年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)左右的(de)
時(shi)間(jian)，即(ji)(ji)到(dao)(dao)(dao)(dao)2028年(nian)(nian)，把萬(wan)(wan)達廣場(chang)(chang)(chang)發展到(dao)(dao)(dao)(dao)1000個左右(you)。到(dao)(dao)(dao)(dao)1000店(dian)是什么概念(nian)？拿(na)今年(nian)(nian)的(de)數據來說，開店(dian)滿一(yi)年(nian)(nian)的(de)廣場(chang)(chang)(chang)平均(jun)客流(liu)量2000萬(wan)(wan)，隨著向(xiang)三線(xian)、四線(xian)，甚至五線(xian)城(cheng)市的(de)下(xia)沉(chen)，可能(neng)每(mei)(mei)一(yi)個店(dian)客流(liu)量略為(wei)下(xia)降，畢竟小(xiao)城(cheng)市沒(mei)有(you)這么多人(ren)(ren)，即(ji)(ji)使1300萬(wan)(wan)到(dao)(dao)(dao)(dao)1500萬(wan)(wan)左右(you)，那(nei)也(ye)意味著開到(dao)(dao)(dao)(dao)1000店(dian)左右(you)的(de)時(shi)候(hou)，每(mei)(mei)一(yi)年(nian)(nian)光是萬(wan)(wan)達廣場(chang)(chang)(chang)的(de)客流(liu)就(jiu)(jiu)在130億(yi)(yi)～150億(yi)(yi)。一(yi)個人(ren)(ren)假設(she)每(mei)(mei)年(nian)(nian)去30次(ci)，這個頻(pin)率已經不算低了，那(nei)就(jiu)(jiu)意味著有(you)大概5億(yi)(yi)人(ren)(ren)的(de)重復(fu)性消費的(de)顧客。那(nei)時(shi)候(hou)我估計中國(guo)城(cheng)市居住人(ren)(ren)口可能(neng)會超過10億(yi)(yi)，真正有(you)消費能(neng)力的(de)人(ren)(ren)也(ye)就(jiu)(jiu)是6億(yi)(yi)～7億(yi)(yi)，因為(wei)有(you)很小(xiao)的(de)小(xiao)孩，還(huan)有(you)很大歲數的(de)老(lao)人(ren)(ren)家等(deng)，1000個店(dian)我們(men)估計將覆蓋中國(guo)90%以上的(de)城(cheng)市，其中有(you)消費能(neng)力的(de)城(cheng)市人(ren)(ren)口三分之二都是我們(men)重復(fu)消費的(de)顧客。
下面，我(wo)結合(he)近20年萬達廣場發展的(de)實(shi)踐，簡單談談實(shi)體(ti)商業在(zai)網絡購(gou)物時(shi)代，或者說智慧零售時(shi)代，怎么個打法。我(wo)講四點：
一、定位社交中心
萬達(da)廣場從(cong)誕生那(nei)天起(qi)就沒(mei)(mei)把自己定位成一(yi)(yi)個(ge)購物(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)，以(yi)前說(shuo)(shuo)我(wo)們(men)是商(shang)(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)，最近這七八年(nian)我(wo)們(men)反復(fu)強調我(wo)們(men)是生活中(zhong)(zhong)心(xin)，用現在比較流行(xing)的(de)話來講，就是一(yi)(yi)個(ge)社交(jiao)生活的(de)中(zhong)(zhong)心(xin)。現在的(de)城市商(shang)(shang)業(ye)(ye)，我(wo)有(you)三個(ge)趨勢判(pan)斷(duan)。第(di)一(yi)(yi)，單一(yi)(yi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)消失了。為什么？城市擴張。過(guo)去大家說(shuo)(shuo)一(yi)(yi)個(ge)城市基本上(shang)一(yi)(yi)個(ge)中(zhong)(zhong)心(xin)，偌(ruo)大一(yi)(yi)個(ge)北(bei)京(jing)就是王府井，偌(ruo)大一(yi)(yi)個(ge)上(shang)海就是南京(jing)路，現在單一(yi)(yi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)已經消失。第(di)二，大量(liang)商(shang)(shang)業(ye)(ye)綜(zong)合體(ti)出現，一(yi)(yi)站式商(shang)(shang)業(ye)(ye)大量(liang)出現，單一(yi)(yi)的(de)中(zhong)(zhong)小門店(dian)受網絡(luo)沖擊(ji)。這一(yi)(yi)點我(wo)再給(gei)網絡(luo)說(shuo)(shuo)一(yi)(yi)句公道話，沒(mei)(mei)有(you)網絡(luo)沖擊(ji)，實體(ti)店(dian)也是受影響的(de)。第(di)三，網絡(luo)購物(wu)的(de)興起(qi)。
商業出現這幾個大的趨勢后，為了規避沖擊(ji)，我(wo)們(men)就給自己(ji)準確定(ding)位，不能把(ba)零售作為主要定(ding)位，應(ying)該(gai)把(ba)生活、社(she)交作為自己(ji)的定(ding)位。萬(wan)達廣場也有三個層面(mian)，不管城市(shi)級別(bie)的、區(qu)域級別(bie)的，還是社(she)區(qu)級別(bie)的，我(wo)們(men)的定(ding)位都是社(she)交中心，這是第一(yi)定(ding)義。
二、突出體驗消費
網絡沖擊的是商業當中的零售部分，即“提袋消費”。消(xiao)費(fei)(fei)(fei)是(shi)兩種，一種是(shi)提袋消(xiao)費(fei)(fei)(fei)，實實在在提一個(ge)袋子走了(le)，是(shi)物理消(xiao)費(fei)(fei)(fei)；還有一種是(shi)體驗消(xiao)費(fei)(fei)(fei)，你花了(le)錢了(le)，有了(le)感(gan)知，如吃(chi)個(ge)飯(fan)、健(jian)個(ge)身、游(you)個(ge)泳、唱個(ge)歌(ge)、看個(ge)電(dian)影(ying)等等。
網絡消費(fei)(fei)對(dui)提袋消費(fei)(fei)，即消費(fei)(fei)中(zhong)的(de)零售部分沖擊比(bi)較大(da)。但是它永遠(yuan)無法替(ti)代只有到實物場(chang)景才能深切體會到的(de)這種體驗式(shi)消費(fei)(fei)。
我10多(duo)年前在杭州發表(biao)過一(yi)次演講，商業(ye)(ye)中心怎么干？我當時(shi)用了一(yi)個詞——商業(ye)(ye)中心是吃出來的(de)(de)。十幾年前，人(ren)們(men)做(zuo)商業(ye)(ye)中心的(de)(de)時(shi)候里(li)邊就是配兩三家餐(can)廳，他(ta)們(men)的(de)(de)計劃是為到店消費的(de)(de)人(ren)提供臨時(shi)的(de)(de)餐(can)飲場所。我說(shuo)不對(dui)，咱們(men)應(ying)該做(zuo)成城(cheng)市(shi)的(de)(de)中心，讓吃飯的(de)(de)人(ren)到這(zhe)里(li)來，順便(bian)搞點買賣。
今天，我再加(jia)一句話(hua)，商業(ye)中心除了(le)是吃出來的(de)(de)，還是玩(wan)出來的(de)(de)，大量的(de)(de)游(you)樂內容、體驗內容。萬達廣場非常強調(diao)體驗消(xiao)(xiao)費，我們規劃設計院(yuan)有一個(ge)強制條件，原則上新開(kai)店(dian)和調(diao)整后(hou)的(de)(de)老店(dian)要(yao)求體驗消(xiao)(xiao)費的(de)(de)業(ye)態(tai)占比不(bu)低于(yu)60%，否則審(shen)批通不(bu)過。我們還有一個(ge)目(mu)標，爭取三四(si)年(nian)時間，使(shi)體驗消(xiao)(xiao)費業(ye)態(tai)達到70%。體驗消(xiao)(xiao)費占比多了(le)，它受到的(de)(de)沖擊(ji)也就小了(le)，而且由于(yu)體驗消(xiao)(xiao)費多，商業(ye)中心的(de)(de)黏性和不(bu)可替代性提(ti)高，才更有價值。
現在歐美也有一種說法叫“反購物中心化”，其實從中國商業綜合體的發展來看，中國的商業走的是和歐美完全不一樣的路：因為無法拆遷，歐美商業綜合體都是在城郊，最多兩三層、室外停車這種模式。中國做得更高，更多吃喝玩樂在一起。歐美現在更多向中國商業綜合體學習，他們“反購物中心化”，也是這個意思，
就(jiu)是(shi)要(yao)增加體(ti)驗(yan)業態的比(bi)重。
所(suo)以這(zhe)一(yi)(yi)(yi)點(dian)我(wo)也(ye)跟大家交流一(yi)(yi)(yi)下，就(jiu)是(shi)在商業(ye)行(xing)為當(dang)中(zhong)，不能把消(xiao)費(fei)和零(ling)售(shou)或(huo)者(zhe)商業(ye)和零(ling)售(shou)，混為一(yi)(yi)(yi)談。大家不要(yao)以為零(ling)售(shou)就(jiu)是(shi)我(wo)們商業(ye)的(de)(de)全部，或(huo)者(zhe)是(shi)商業(ye)的(de)(de)大部分(fen)(fen)。在中(zhong)國(guo)整(zheng)個社(she)會消(xiao)費(fei)總額當(dang)中(zhong)，零(ling)售(shou)所(suo)占(zhan)比(bi)也(ye)就(jiu)三分(fen)(fen)之一(yi)(yi)(yi)左右，還有(you)(you)三分(fen)(fen)之二是(shi)零(ling)售(shou)或(huo)者(zhe)說沒有(you)(you)辦法通過網絡的(de)(de)手(shou)段來替代(dai)、來實現的(de)(de)這(zhe)種體驗(yan)式消(xiao)費(fei)。
三、增加文化內容
萬(wan)達正(zheng)在(zai)(zai)(zai)試(shi)驗，在(zai)(zai)(zai)商(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)當中(zhong)(zhong)引進小(xiao)型的主題樂園，或者叫(jiao)做(zuo)(zuo)主題街(jie)(jie)區(qu)。我們也在(zai)(zai)(zai)試(shi)驗在(zai)(zai)(zai)商(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)引進非遺文(wen)化，做(zuo)(zuo)很(hen)有(you)趣(qu)的非遺文(wen)化手(shou)工藝的編制品、器皿、制作、服飾等。這(zhe)些(xie)我們都在(zai)(zai)(zai)規劃當中(zhong)(zhong)。我們在(zai)(zai)(zai)南京(jing)仙林已經建設一個(ge)項目(mu)，明年會開(kai)業(ye)(ye)，大概20萬(wan)平方米(mi)，這(zhe)是萬(wan)達廣場正(zheng)在(zai)(zai)(zai)升級的產品。這(zhe)里(li)面文(wen)化娛樂內容占比可能接(jie)近50%，零售(shou)比重進一步(bu)壓(ya)到只有(you)15%左右，這(zhe)就是我們今后主要的發展(zhan)目(mu)標和方向。所以(yi)在(zai)(zai)(zai)商(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)，除了增加體驗、消費內容，還會引進文(wen)化，甚至包(bao)括小(xiao)型的博物館、文(wen)化館、主題街(jie)(jie)區(qu)，都是未來(lai)商(shang)業(ye)(ye)中(zhong)(zhong)心(xin)的趨(qu)勢。
四、線上線下融合
近(jin)東搞智慧零售試驗(yan)了(le)多(duo)(duo)年，萬達在這方面也做了(le)兩年多(duo)(duo)的探索，也有(you)很多(duo)(duo)體會。
有的人，包括個別媒體，不太了解什么(me)是(shi)(shi)線上線下(xia)(xia)融(rong)合(he)。以為線上線下(xia)(xia)融(rong)合(he)就是(shi)(shi)有一個APP，那叫什么(me)線上線下(xia)(xia)結合(he)呢？錯了。APP固然也重要，但是(shi)(shi)我們(men)更強調的首先是(shi)(shi)，線上線下(xia)(xia)的融(rong)合(he)要解決(jue)萬達(da)廣場(chang)如何智慧化、科(ke)學化管理的問題。
舉個(ge)(ge)例子，過去做(zuo)一個(ge)(ge)商業(ye)中心起碼有(you)(you)好幾個(ge)(ge)控制室，什(shen)么(me)消防(fang)、暖通，這些東西(xi)不能(neng)占地(di)上(shang)的面積，地(di)上(shang)很寶貴，都跑到(dao)地(di)下去了(le)。在消防(fang)管理(li)當(dang)中怎么(me)做(zuo)到(dao)防(fang)患于未然(ran)?怎么(me)及(ji)早感知到(dao)溫度?萬達科(ke)(ke)(ke)學信(xin)息管理(li)，節(jie)約成本來(lai)做(zuo)。給我(wo)們(men)(men)提供(gong)科(ke)(ke)(ke)技、信(xin)息、線上(shang)線下融合的系(xi)統(tong)叫做(zuo)慧云(yun)系(xi)統(tong)，2018年，慧云(yun)系(xi)統(tong)將全(quan)面升級到(dao)3.0版本。慧云(yun)的好處(chu)是(shi)(shi)(shi)什(shen)么(me)？比(bi)如(ru)，萬達廣場投資，我(wo)們(men)(men)買地(di)、建設、招商，平(ping)均回報是(shi)(shi)(shi)行業(ye)平(ping)均水(shui)(shui)平(ping)的2倍(bei)。什(shen)么(me)原因？光是(shi)(shi)(shi)買地(di)便宜？不是(shi)(shi)(shi)的。這種(zhong)科(ke)(ke)(ke)技手(shou)段正是(shi)(shi)(shi)節(jie)約的一個(ge)(ge)辦法(fa)。比(bi)如(ru)我(wo)們(men)(men)現在的人力(li)成本是(shi)(shi)(shi)行業(ye)水(shui)(shui)平(ping)的50%，我(wo)們(men)(men)的能(neng)耗比(bi)全(quan)國行業(ye)平(ping)均水(shui)(shui)平(ping)至少節(jie)約30%。還(huan)有(you)(you)我(wo)們(men)(men)消防(fang)的安全(quan)系(xi)統(tong)，自從(cong)開發這個(ge)(ge)系(xi)統(tong)以(yi)后(hou)，避免(mian)了(le)大量的火警。
舉一個例子(zi)，我(wo)(wo)們現在有一種廚房動火(huo)(huo)離(li)人(ren)(ren)報警系統。就是(shi)我(wo)(wo)們的(de)廚房，爐灶點(dian)著后，如果人(ren)(ren)走了(le)，怎么辦？這個系統可(ke)以(yi)感(gan)知，在餐(can)飲后廚動火(huo)(huo)時，如果無(wu)人(ren)(ren)看管，達到設(she)定(ding)時間3分鐘，就會發出(chu)現場報警，并且將(jiang)信號傳送到消防(fang)主(zhu)機(ji)。這個是(shi)我(wo)(wo)們自(zi)主(zhu)研(yan)發的(de)，有自(zi)主(zhu)知識產權的(de)，獲得公安部(bu)消防(fang)局高度評價，這套系統原來(lai)我(wo)(wo)們自(zi)己用，將(jiang)來(lai)可(ke)以(yi)推廣到全國。
將(jiang)來(lai)，萬達廣場的(de)線(xian)上(shang)線(xian)下(xia)融合往哪(na)個(ge)方向(xiang)走(zou)？今天可以給大家透露下(xia)我們(men)的(de)想(xiang)法和秘密，主要是往人(ren)(ren)(ren)工(gong)(gong)智能(neng)上(shang)走(zou)。隨(sui)著人(ren)(ren)(ren)工(gong)(gong)智能(neng)的(de)發展(zhan)，人(ren)(ren)(ren)臉識(shi)(shi)別越來(lai)越精(jing)準，你(ni)(ni)看(kan)現(xian)在蘋果(guo)新出的(de)人(ren)(ren)(ren)臉識(shi)(shi)別系統(tong)，人(ren)(ren)(ren)戴上(shang)眼(yan)鏡它(ta)都能(neng)識(shi)(shi)別出來(lai)，所(suo)以這樣(yang)的(de)精(jing)準就為(wei)我們(men)的(de)應(ying)用(yong)打(da)好基礎了(le)。我們(men)正在研究(jiu)這方面，比如(ru)，你(ni)(ni)進門這個(ge)系統(tong)就自動識(shi)(shi)別你(ni)(ni)，那么你(ni)(ni)去(qu)了(le)店鋪消費，系統(tong)除(chu)了(le)能(neng)抓取你(ni)(ni)的(de)數據以外，也不再需要支付系統(tong)了(le)，這就為(wei)不太玩手機(ji)的(de)中老年顧客解決了(le)困擾。將(jiang)來(lai)線(xian)上(shang)線(xian)下(xia)融合的(de)主要方向(xiang)，就是人(ren)(ren)(ren)工(gong)(gong)智能(neng)大量使用(yong)。
最后，萬(wan)達、蘇寧的(de)(de)全面戰(zhan)略合(he)作(zuo)(zuo)從明年開始。萬(wan)達、蘇寧可以(yi)說是(shi)中國企(qi)業中少見的(de)(de)深度合(he)作(zuo)(zuo)的(de)(de)企(qi)業了。我們(men)主要有三(san)個(ge)方面的(de)(de)合(he)作(zuo)(zuo)：
第一，更多(duo)的門(men)店合(he)作，大(da)家覺得是(shi)不(bu)是(shi)蘇(su)寧(ning)就是(shi)開店？錯了，這只是(shi)很小的一部分(fen)，是(shi)最淺層(ceng)面(mian)的。第二，我(wo)們為(wei)蘇(su)寧(ning)定制商業中心(xin)，蘇(su)寧(ning)的業態不(bu)斷在(zai)增(zeng)加，比如(ru)，現(xian)在(zai)蘇(su)寧(ning)要做生鮮超市，此(ci)前蘇(su)寧(ning)已經(jing)試驗了七八年，現(xian)在(zai)準(zhun)備大(da)規(gui)模進
入，母嬰(ying)、生鮮(xian)業態也(ye)(ye)在增加(jia)，那我(wo)們可能就會把(ba)蘇寧作(zuo)為一個核心店，圍(wei)繞(rao)著蘇寧，我(wo)們再(zai)做(zuo)其他配套的(de)吃喝玩樂的(de)產(chan)品等，萬達(da)明年也(ye)(ye)將開展比較規模(mo)化的(de)定(ding)制服務。第三，我(wo)們還會有資本(ben)層面的(de)合作(zuo)，明年我(wo)們將大規模(mo)地合作(zuo)。
總而言之，萬達(da)和蘇寧(ning)(ning)既在商業利益上有互補關系，雙方也是很(hen)好的(de)朋友(you)，萬達(da)愿意為(wei)蘇寧(ning)(ning)智慧零售(shou)大開發戰略的(de)落(luo)實(shi)(shi)，做最忠實(shi)(shi)、最友(you)好的(de)合作伙伴(ban)。謝謝大家(jia)。
（2017年12月19日在智慧零售大開發戰略暨(ji)合(he)作(zuo)伙(huo)伴簽約大會上的(de)演講）