王健林董事長在演講

4月15日晚，王健林董事長應邀參加深圳證券交易所第八期“創業家思享匯”，發表主題為“萬達的輕資產模式”演講，首次完整地闡述(shu)了(le)萬達(da)的輕資產模式，并(bing)回(hui)答現場觀眾的提問。

以(yi)下為王健林(lin)董事長演(yan)講的實錄：

萬達的“輕”資產模式

                     ;    王(wang)健林(lin)

萬(wan)達(da)(da)是全(quan)球領(ling)先的(de)(de)不動產企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，2015年(nian)持有(you)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)面(mian)積能做到(dao)世界規模最大。圍(wei)繞不動產的(de)(de)發展(zhan)，萬(wan)達(da)(da)也(ye)延伸到(dao)其它許多產業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)。基(ji)于對房(fang)(fang)地產未(wei)來發展(zhan)趨(qu)勢的(de)(de)分(fen)析，從(cong)(cong)去年(nian)開始(shi)萬(wan)達(da)(da)進(jin)行全(quan)面(mian)轉型(xing)。轉型(xing)方(fang)向從(cong)(cong)空間上(shang)看，要(yao)從(cong)(cong)國內企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發展(zhan)成(cheng)為(wei)跨國企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)；從(cong)(cong)內容上(shang)看，要(yao)從(cong)(cong)以房(fang)(fang)地產為(wei)主的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)轉型(xing)為(wei)高(gao)科技服務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)。今天(tian)我(wo)重(zhong)點講萬(wan)達(da)(da)的(de)(de)核心(xin)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)——萬(wan)達(da)(da)商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產的(de)(de)轉型(xing)。

一、萬達轉型輕資產

1、什么是重資產，什么是輕資產

什么是重資產？萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達只能以“售”養“租”。萬(wan)達廣場建成(cheng)后自己持有經營(ying)，全(quan)部租金收益歸萬(wan)達，這種(zhong)模式叫重(zhong)資產。

什么是輕資產？投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系統。所產(chan)生的租金收益萬(wan)達(da)(da)與投資方按一定比(bi)例分(fen)成。這是(shi)一種全新(xin)模式(shi)，萬(wan)達(da)(da)去年開始(shi)研發(fa)，現在已開始(shi)運行。這就是(shi)萬(wan)達(da)(da)廣場輕資產(chan)模式(shi)。

2、以輕資產為主

萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)轉型(xing)方向(xiang)要(yao)(yao)以(yi)輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)為(wei)(wei)主。截至2014年(nian)(nian)，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)已開(kai)業(ye)(ye)109個(ge)(ge)(ge)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)，今(jin)年(nian)(nian)還要(yao)(yao)再開(kai)業(ye)(ye)26個(ge)(ge)(ge)，屆時持有物業(ye)(ye)面積將(jiang)超(chao)過2500萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平米。今(jin)年(nian)(nian)開(kai)業(ye)(ye)的(de)(de)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)全部(bu)是(shi)重資(zi)產(chan)(chan)(chan)，因為(wei)(wei)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)從(cong)選址、談判、設計(ji)、拿地(di)到開(kai)業(ye)(ye)的(de)(de)建設周(zhou)期3年(nian)(nian)左右，今(jin)年(nian)(nian)計(ji)劃(hua)開(kai)業(ye)(ye)的(de)(de)項目(mu)(mu)都無法再改為(wei)(wei)輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)。但是(shi)2016年(nian)(nian)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)計(ji)劃(hua)開(kai)業(ye)(ye)50個(ge)(ge)(ge)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)，其中(zhong)超(chao)過20個(ge)(ge)(ge)是(shi)輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)。2017年(nian)(nian)以(yi)后，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)將(jiang)保持每年(nian)(nian)至少開(kai)業(ye)(ye)50個(ge)(ge)(ge)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)的(de)(de)速度，其中(zhong)40個(ge)(ge)(ge)以(yi)上是(shi)輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)。萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)現在(zai)有9000多萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平方米的(de)(de)土地(di)儲備，其中(zhong)2000多萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平米規(gui)劃(hua)為(wei)(wei)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)等持有物業(ye)(ye)，還有7000萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平方米銷(xiao)售物業(ye)(ye)。我們定了(le)(le)一(yi)個(ge)(ge)(ge)目(mu)(mu)標，5年(nian)(nian)內把這7000萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)平米銷(xiao)售物業(ye)(ye)消(xiao)化(hua)掉，可能5年(nian)(nian)以(yi)后，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)(chang)(chang)將(jiang)沒有重資(zi)產(chan)(chan)(chan)項目(mu)(mu)了(le)(le)。這意味著五(wu)年(nian)(nian)內萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)將(jiang)去房地(di)產(chan)(chan)(chan)化(hua)，轉型(xing)為(wei)(wei)一(yi)家商業(ye)(ye)投(tou)資(zi)服務(wu)企業(ye)(ye)，類似于(yu)酒店管理(li)公司，完(wan)全輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)化(hua)。

二、為何轉型輕資產

萬(wan)(wan)達的重(zhong)資產不是發展得不好，也不是沒有發展空間，中國的城(cheng)市(shi)化還(huan)在(zai)(zai)進行，行業里模仿萬(wan)(wan)達者也是眾多。那(nei)為(wei)什么現在(zai)(zai)就(jiu)要(yao)果(guo)斷轉向(xiang)輕資產？

1、擴大競爭優勢

今(jin)年底萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)開(kai)業的(de)(de)廣場(chang)(chang)(chang)將達(da)(da)到(dao)135個，規(gui)模(mo)(mo)全球第一，足(zu)夠(gou)(gou)大(da)(da)(da)(da)(da)。如果我們沒有(you)(you)遠大(da)(da)(da)(da)(da)目標，完全可以(yi)自(zi)我滿(man)足(zu)，僅憑租金(jin)自(zi)然增長就可以(yi)高枕無(wu)憂。但對于(yu)有(you)(you)近14億人口的(de)(de)中(zhong)國(guo)消費市場(chang)(chang)(chang)來說，我們的(de)(de)規(gui)模(mo)(mo)還是(shi)太小，要擴(kuo)大(da)(da)(da)(da)(da)競爭(zheng)優勢，必須做(zuo)得更大(da)(da)(da)(da)(da)。重資(zi)產(chan)(chan)受制于(yu)房地(di)(di)產(chan)(chan)周(zhou)期，市場(chang)(chang)(chang)火的(de)(de)時候房子賣得很好，現金(jin)回流很快(kuai)，發展起來容易。但我們分(fen)析中(zhong)國(guo)房地(di)(di)產(chan)(chan)已走到(dao)供需(xu)平衡的(de)(de)拐點，躺(tang)著掙錢(qian)的(de)(de)高利(li)潤時代已經過去，今(jin)后(hou)房地(di)(di)產(chan)(chan)要靠品牌、定(ding)價(jia)、營銷(xiao)等(deng)方(fang)方(fang)面面都做(zuo)得好才行。重資(zi)產(chan)(chan)模(mo)(mo)式雖然還能(neng)發展，但難度在加(jia)大(da)(da)(da)(da)(da)。要快(kuai)速擴(kuo)大(da)(da)(da)(da)(da)規(gui)模(mo)(mo)，就要轉型輕資(zi)產(chan)(chan)。由于(yu)萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣場(chang)(chang)(chang)有(you)(you)品牌，很多機構、個人都主動(dong)找萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)要求投(tou)資(zi)，萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)為(wei)什么不利(li)用(yong)呢？現在有(you)(you)句名言:生意做(zuo)得最牛的(de)(de)是(shi)拿(na)別人的(de)(de)錢(qian)做(zuo)自(zi)己的(de)(de)事。萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)要在五年之(zhi)內做(zuo)到(dao)足(zu)夠(gou)(gou)大(da)(da)(da)(da)(da)，徹(che)底排斥掉競爭(zheng)對手，萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)是(shi)在挖更寬更深的(de)(de)護城河。

2、發展中小城市

一些分(fen)析(xi)師問我，萬達(da)為(wei)什么不(bu)集(ji)中在一二線(xian)城市發展，三四線(xian)城市房價租金有那么高(gao)嗎？這是(shi)(shi)對不(bu)動產理解不(bu)深。不(bu)動產最(zui)核心的指(zhi)標(biao)不(bu)是(shi)(shi)房價和單(dan)平方米租金高(gao)低，而是(shi)(shi)租金回報比(bi)，就是(shi)(shi)租金和投資的比(bi)例，一個項目(mu)(mu)每年收取(qu)的租金，扣除(chu)各種稅費(fei)后，除(chu)以項目(mu)(mu)投資來看(kan)回報率高(gao)低。如(ru)從租金回報比(bi)看(kan)，一二線(xian)城市項目(mu)(mu)甚至(zhi)可能不(bu)如(ru)三四線(xian)城市項目(mu)(mu)，因為(wei)一二線(xian)城市項目(mu)(mu)地價更貴、投資更大(da)。

重資產(chan)主要(yao)看(kan)房價，銷售利潤高才能投資，難(nan)以進(jin)入(ru)三(san)(san)四(si)線城市(shi)發(fa)展。輕資產(chan)因(yin)為(wei)是(shi)(shi)(shi)純投資不(bu)銷售，不(bu)需關心房價，只(zhi)要(yao)城區人(ren)口夠(gou)多(duo)，租金回報比(bi)合(he)適(shi)就可(ke)以做。萬(wan)(wan)達(da)(da)可(ke)以進(jin)入(ru)大量(liang)的三(san)(san)四(si)線城市(shi)。三(san)(san)四(si)線城市(shi)發(fa)展不(bu)動產(chan)的最(zui)大挑戰是(shi)(shi)(shi)招(zhao)商(shang)難(nan)，一(yi)般企業(ye)根本(ben)不(bu)敢(gan)進(jin)去(qu)，因(yin)為(wei)招(zhao)不(bu)上商(shang)。而商(shang)業(ye)資源豐富恰恰是(shi)(shi)(shi)萬(wan)(wan)達(da)(da)的最(zui)大優(you)勢，我(wo)們有(you)超過5000家(jia)簽了協議的合(he)作商(shang)家(jia)，其中(zhong)許多(duo)跟萬(wan)(wan)達(da)(da)是(shi)(shi)(shi)緊密合(he)作伙伴，萬(wan)(wan)達(da)(da)走到(dao)哪他們就去(qu)哪。現在(zai)萬(wan)(wan)達(da)(da)不(bu)是(shi)(shi)(shi)招(zhao)商(shang)，而是(shi)(shi)(shi)選(xuan)商(shang)。萬(wan)(wan)達(da)(da)招(zhao)商(shang)有(you)個硬(ying)性規(gui)定，任何商(shang)家(jia)每年在(zai)萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場(chang)的開店數不(bu)得超過當年開業(ye)萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場(chang)總(zong)數的50%，去(qu)年又進(jin)一(yi)步下調至三(san)(san)分(fen)之一(yi)。這樣做一(yi)是(shi)(shi)(shi)為(wei)了防范風險(xian)，如(ru)果萬(wan)(wan)達(da)(da)開業(ye)500家(jia)店，超市(shi)等某(mou)類行業(ye)全部一(yi)個商(shang)家(jia)租賃，一(yi)旦它經營出現問題，風險(xian)就大了。二是(shi)(shi)(shi)防止(zhi)內(nei)部腐敗，不(bu)能因(yin)為(wei)搞定某(mou)個萬(wan)(wan)達(da)(da)招(zhao)商(shang)人(ren)員，個別商(shang)家(jia)就能無限制在(zai)萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場(chang)開店，每個品(pin)牌(pai)我(wo)們都限定進(jin)入(ru)萬(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場(chang)的數量(liang)。

三(san)四線城市(shi)土地價(jia)格(ge)相(xiang)(xiang)對(dui)便宜，現(xian)在(zai)去還(huan)(huan)能選到(dao)比較好(hao)(hao)的(de)中心地段。從(cong)我(wo)(wo)們(men)的(de)經驗看，一個四五十萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)口的(de)三(san)四線城市(shi)，完全(quan)能承(cheng)載(zai)一個大(da)型萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣場(chang)，而(er)且(qie)三(san)四線城市(shi)的(de)消(xiao)費者的(de)忠誠(cheng)度更高。比如北京(jing)(jing)附近(jin)的(de)廊(lang)(lang)坊，市(shi)區(qu)只(zhi)有40萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)口，當(dang)時政(zheng)府(fu)找(zhao)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)去投資(zi)(zi)(zi)，我(wo)(wo)們(men)覺得廊(lang)(lang)坊人(ren)(ren)(ren)口不(bu)(bu)多(duo)，而(er)且(qie)往(wang)北30分鐘到(dao)北京(jing)(jing)，往(wang)南40分鐘到(dao)天津，能有多(duo)少當(dang)地人(ren)(ren)(ren)在(zai)廊(lang)(lang)坊購物消(xiao)費，并不(bu)(bu)看好(hao)(hao)。但廊(lang)(lang)坊市(shi)政(zheng)府(fu)熱(re)情很高，三(san)番五次(ci)找(zhao)上門(men)，而(er)且(qie)愿意(yi)拆遷市(shi)政(zheng)府(fu)辦公區(qu)給我(wo)(wo)們(men)建(jian)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣場(chang)。人(ren)(ren)(ren)總是講情面的(de)，我(wo)(wo)們(men)只(zhi)好(hao)(hao)投資(zi)(zi)(zi)。但廊(lang)(lang)坊萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣場(chang)開(kai)(kai)(kai)業(ye)(ye)后(hou)效果出(chu)乎(hu)意(yi)料，現(xian)在(zai)平(ping)均每(mei)天客流(liu)5萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)次(ci)，相(xiang)(xiang)當(dang)于八分之(zhi)一的(de)廊(lang)(lang)坊人(ren)(ren)(ren)每(mei)天要去逛(guang)一趟。還(huan)(huan)有重慶萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)州(zhou)，當(dang)地政(zheng)府(fu)也是拿出(chu)最好(hao)(hao)地塊(kuai)，多(duo)次(ci)找(zhao)我(wo)(wo)們(men)去投資(zi)(zi)(zi)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣場(chang)。搞發展的(de)同志(zhi)都反對(dui)，說全(quan)城區(qu)也就40萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)，而(er)且(qie)是經濟落后(hou)地區(qu)，開(kai)(kai)(kai)業(ye)(ye)后(hou)怎么保(bao)(bao)證客流(liu)。后(hou)來(lai)我(wo)(wo)說，實(shi)在(zai)不(bu)(bu)行就當(dang)扶貧吧(ba)，還(huan)(huan)是投資(zi)(zi)(zi)了。但萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)沒(mei)想(xiang)到(dao)，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)州(zhou)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣場(chang)開(kai)(kai)(kai)業(ye)(ye)竟(jing)然(ran)創造了萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)廣場(chang)至今為止開(kai)(kai)(kai)業(ye)(ye)的(de)客流(liu)記錄(lu)——開(kai)(kai)(kai)業(ye)(ye)頭(tou)三(san)天客流(liu)超過110萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)次(ci)，這意(yi)味著頭(tou)三(san)天當(dang)地每(mei)個人(ren)(ren)(ren)都去逛(guang)了好(hao)(hao)幾遍，現(xian)在(zai)仍然(ran)保(bao)(bao)持(chi)每(mei)天5至6萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)次(ci)的(de)客流(liu)，經營狀(zhuang)況非常好(hao)(hao)。

我(wo)們從實踐中(zhong)體會(hui)到，現在中(zhong)國的(de)商業地(di)產投資處于失衡(heng)狀態，集中(zhong)于大(da)城(cheng)市(shi)，局部已經過熱，但(dan)對三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)和(he)城(cheng)區(qu)人口多(duo)的(de)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)來說，投資非(fei)常稀缺，許(xu)多(duo)地(di)方(fang)不要說大(da)型綜合(he)體，連(lian)一個(ge)多(duo)廳電影院(yuan)都沒有(you)。僅從萬(wan)達院(yuan)線(xian)的(de)收(shou)入數據分析(xi)，70%以上(shang)的(de)增(zeng)長(chang)來自三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)，盡管客單價稍低(di)(di)，但(dan)人口總量大(da)，消(xiao)費忠誠度(du)高，容易形成(cheng)萬(wan)達廣場商業單中(zhong)心，而且投資回報率并不低(di)(di)于大(da)城(cheng)市(shi)。這就是萬(wan)達發展的(de)好機會(hui)。

3、產生邊際效益

萬達做(zuo)輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)是(shi)(shi)為了(le)加(jia)(jia)快(kuai)發展步伐。萬達現在一(yi)年開業26個廣(guang)場、新增500萬平米(mi)左右的(de)持有(you)(you)(you)面積，在全世界都(dou)是(shi)(shi)空前(qian)甚至絕后。從國際經驗看，不動產(chan)發展和城(cheng)(cheng)市化(hua)進(jin)(jin)程(cheng)密不可(ke)分。一(yi)個國家(jia)城(cheng)(cheng)市化(hua)的(de)關鍵進(jin)(jin)程(cheng)只(zhi)有(you)(you)(you)二、三十年，一(yi)旦城(cheng)(cheng)市化(hua)進(jin)(jin)程(cheng)結束，大規模發展機會(hui)就沒有(you)(you)(you)了(le)。萬達遇到(dao)(dao)了(le)中(zhong)國城(cheng)(cheng)市化(hua)快(kuai)速推進(jin)(jin)的(de)歷(li)史絕好(hao)機會(hui)，同(tong)時因為自己做(zuo)好(hao)了(le)準(zhun)備，才把(ba)握住這個機會(hui)。我們還要繼續(xu)加(jia)(jia)大力度，盡快(kuai)把(ba)中(zhong)國的(de)大中(zhong)小城(cheng)(cheng)市都(dou)發展到(dao)(dao)位(wei)。從財(cai)務上看，輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)回(hui)報也很好(hao)，兩(liang)個輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)店的(de)管(guan)理(li)收入(ru)總利(li)潤(run)也相當(dang)于一(yi)個重資(zi)(zi)產(chan)店。假設一(yi)個標準(zhun)的(de)輕(qing)(qing)資(zi)(zi)產(chan)店每(mei)年租(zu)金可(ke)以達到(dao)(dao)1億元，兩(liang)個店就是(shi)(shi)每(mei)年2億租(zu)金，萬達可(ke)以分到(dao)(dao)7000萬租(zu)金。一(yi)個標準(zhun)的(de)重資(zi)(zi)產(chan)店平均也是(shi)(shi)1億租(zu)金，扣除(chu)管(guan)理(li)成本，再扣掉稅(shui)，財(cai)務利(li)潤(run)兩(liang)者收入(ru)基(ji)本相當(dang)。

更重要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)是，輕資產快速擴大規模(mo)，還能(neng)產生邊際(ji)效應(ying)。拿深交所上(shang)市(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)萬(wan)(wan)(wan)達(da)院線來(lai)說(shuo)，它(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)影城多數(shu)開在(zai)(zai)萬(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)里，萬(wan)(wan)(wan)達(da)商業(ye)地(di)產發(fa)展(zhan)速度快，院線發(fa)展(zhan)速度就(jiu)(jiu)快。萬(wan)(wan)(wan)達(da)正在(zai)(zai)做(zuo)(zuo)寶(bao)貝王，這是中(zhong)國(guo)(guo)第一(yi)(yi)個綜合(he)性的(de)(de)(de)(de)(de)兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)娛樂(le)項(xiang)目，把兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)游樂(le)、教(jiao)育培訓、美食、零售集于一(yi)(yi)體。之所以萬(wan)(wan)(wan)達(da)要(yao)做(zuo)(zuo)兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)業(ye)態，因為(wei)(wei)萬(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)如果沒有兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)業(ye)態，服務的(de)(de)(de)(de)(de)年齡段就(jiu)(jiu)有斷(duan)層。我們(men)統計過(guo)，兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)業(ye)態能(neng)為(wei)(wei)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)帶(dai)來(lai)超過(guo)兩位數(shu)的(de)(de)(de)(de)(de)客(ke)流(liu)增(zeng)長(chang)。為(wei)(wei)什(shen)么自己(ji)做(zuo)(zuo)，因為(wei)(wei)找(zhao)不到能(neng)跟上(shang)萬(wan)(wan)(wan)達(da)速度的(de)(de)(de)(de)(de)合(he)作伙伴。國(guo)(guo)內的(de)(de)(de)(de)(de)兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)業(ye)態商家(jia)(jia)，要(yao)么只做(zuo)(zuo)兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)游樂(le)，要(yao)么只做(zuo)(zuo)兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)零售，沒有綜合(he)性的(de)(de)(de)(de)(de)企(qi)業(ye)。我們(men)去(qu)(qu)國(guo)(guo)外找(zhao)，歐洲、日本(ben)、韓國(guo)(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)公司(si)都談過(guo)，都不敢(gan)(gan)進中(zhong)國(guo)(guo)市(shi)場(chang)(chang)，即使進也不敢(gan)(gan)干那么快，一(yi)(yi)年開一(yi)(yi)個兩個，根本(ben)滿足不了我們(men)發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)(de)(de)需要(yao)，所以萬(wan)(wan)(wan)達(da)下決心自己(ji)做(zuo)(zuo)。萬(wan)(wan)(wan)達(da)兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)娛樂(le)公司(si)去(qu)(qu)年成(cheng)立，第一(yi)(yi)年就(jiu)(jiu)開業(ye)9家(jia)(jia)店，如果按照萬(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)速度，它(ta)很(hen)快就(jiu)(jiu)能(neng)成(cheng)為(wei)(wei)全球(qiu)最大的(de)(de)(de)(de)(de)兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)娛樂(le)企(qi)業(ye)。萬(wan)(wan)(wan)達(da)廣(guang)(guang)場(chang)(chang)數(shu)量擴大，還能(neng)為(wei)(wei)萬(wan)(wan)(wan)達(da)做(zuo)(zuo)O2O、互聯網金(jin)融等帶(dai)來(lai)更多資源。

三、怎樣做好輕資產

1、建立輕資產標準模塊

重資(zi)產(chan)模(mo)式下，萬(wan)達(da)商業地(di)產(chan)考核地(di)方(fang)公司主(zhu)要(yao)看利潤(run)；到各地(di)發展，主(zhu)要(yao)看房(fang)價。輕資(zi)產(chan)模(mo)式的(de)考核目標(biao)發生變化，主(zhu)要(yao)看成(cheng)(cheng)本和租金。萬(wan)達(da)全國發展二十(shi)幾(ji)年，做(zuo)過幾(ji)百(bai)個(ge)項目，對全國各地(di)的(de)建(jian)造(zao)成(cheng)(cheng)本心(xin)中有數。我們首先在成(cheng)(cheng)本上(shang)狠(hen)下功夫，花一年時間，建(jian)立ABCD四個(ge)版本的(de)輕資(zi)產(chan)成(cheng)(cheng)本標(biao)準(zhun)(zhun)。南(nan)方(fang)地(di)質(zhi)(zhi)條(tiao)(tiao)件好(hao)的(de)地(di)方(fang)與軟(ruan)基礎的(de)地(di)方(fang)有不同的(de)成(cheng)(cheng)本標(biao)準(zhun)(zhun)，北方(fang)也根(gen)據(ju)地(di)質(zhi)(zhi)條(tiao)(tiao)件好(hao)壞形成(cheng)(cheng)兩個(ge)成(cheng)(cheng)本標(biao)準(zhun)(zhun)。

 過去(qu)發(fa)展萬(wan)達(da)(da)廣場主(zhu)要(yao)(yao)由(you)發(fa)展部(bu)門牽(qian)頭，他們負責到(dao)各(ge)地(di)談項(xiang)目，項(xiang)目資(zi)料談回(hui)來，公(gong)(gong)司(si)成本(ben)部(bu)會對成本(ben)、利潤進(jin)行(xing)審核，兩個部(bu)門還要(yao)(yao)進(jin)行(xing)博弈，都同意后(hou)再(zai)上交(jiao)總裁和董事(shi)長簽(qian)批(pi)。現在的(de)(de)輕(qing)資(zi)產(chan)項(xiang)目做不做主(zhu)要(yao)(yao)由(you)商業管理公(gong)(gong)司(si)決定(ding)，就是(shi)看租金(jin)。商業管理公(gong)(gong)司(si)是(shi)萬(wan)達(da)(da)廣場的(de)(de)管理者，他來測算(suan)(suan)租金(jin)，一(yi)定(ding)會保守測算(suan)(suan)，所以我們要(yao)(yao)求商業地(di)產(chan)研究(jiu)部(bu)也建立(li)(li)一(yi)套(tao)各(ge)地(di)租金(jin)測算(suan)(suan)模(mo)型，進(jin)行(xing)獨立(li)(li)測算(suan)(suan)，如果兩個部(bu)門的(de)(de)測算(suan)(suan)差不多，說明靠譜。如果差距很大(da)，那就回(hui)去(qu)重新研究(jiu)。這樣建立(li)(li)一(yi)整套(tao)輕(qing)資(zi)產(chan)投資(zi)標準模(mo)塊。

　　2、工程管理重大改革

為(wei)加快發展(zhan)輕(qing)資(zi)產，萬(wan)達(da)(da)的工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)(cheng)管(guan)(guan)理模式也進(jin)(jin)行重(zhong)大改革。過去的工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)(cheng)管(guan)(guan)理，從(cong)招標、預(yu)算到決算，過程(cheng)(cheng)(cheng)復雜，費(fei)時(shi)(shi)耗力。萬(wan)達(da)(da)實施輕(qing)資(zi)產后一年計劃開業50個項目，原有工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)(cheng)管(guan)(guan)理模式難以跟上(shang)。所以我們推出一個交鑰匙工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)(cheng)，這在中(zhong)國(guo)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)(cheng)管(guan)(guan)理史(shi)上(shang)是一個重(zhong)大創新。萬(wan)達(da)(da)和長期合(he)作的中(zhong)建系(xi)統四(si)(si)家(jia)公司一起，共同制定(ding)出不(bu)同地區四(si)(si)個版本的萬(wan)達(da)(da)廣(guang)場(chang)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)(cheng)造價(jia)標準。萬(wan)達(da)(da)按照標準給施工(gong)(gong)(gong)單位費(fei)用，施工(gong)(gong)(gong)單位按照標準進(jin)(jin)行建造，按時(shi)(shi)實施交鑰匙工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)(cheng)，萬(wan)達(da)(da)只需監督(du)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)(cheng)質量，不(bu)用再自己招分(fen)包單位。發達(da)(da)國(guo)家(jia)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)(cheng)建設(she)(she)(she)都是交鑰匙工(gong)(gong)(gong)程(cheng)(cheng)(cheng)，投(tou)資(zi)是投(tou)資(zi)，建設(she)(she)(she)是建設(she)(she)(she)，管(guan)(guan)理是管(guan)(guan)理，專(zhuan)業化(hua)細(xi)分(fen)程(cheng)(cheng)(cheng)度高。中(zhong)國(guo)房地產企業全(quan)(quan)能，從(cong)投(tou)資(zi)、買地、設(she)(she)(she)計、建設(she)(she)(she)全(quan)(quan)部自己干，這是中(zhong)國(guo)目前(qian)發展(zhan)階段決定(ding)的。

　　實(shi)施交鑰(yao)匙工(gong)(gong)程的(de)好處：一(yi)是(shi)降低成本，過(guo)去建一(yi)個萬(wan)達(da)(da)廣(guang)場，項目公司要六七十人，現在人數減少三分(fen)(fen)(fen)之(zhi)二(er)。二(er)是(shi)提高效率，管理更加便捷。三是(shi)實(shi)現雙(shuang)贏。實(shi)施交鑰(yao)匙工(gong)(gong)程后，工(gong)(gong)程建設單位(wei)成為(wei)真正的(de)總(zong)包(bao)，過(guo)去他(ta)們只負責土建，最多只占工(gong)(gong)程造價的(de)50%，外墻、內裝、機電等是(shi)萬(wan)達(da)(da)招標(biao)(biao)。現在總(zong)包(bao)自己去招分(fen)(fen)(fen)包(bao)，不僅所有收入(ru)算他(ta)的(de)，他(ta)還(huan)可以收取分(fen)(fen)(fen)包(bao)一(yi)定的(de)管理費，利潤也提高了(le)，所以交鑰(yao)匙工(gong)(gong)程受到戰略伙伴的(de)極大歡(huan)迎。對于萬(wan)達(da)(da)，也可以徹(che)底防止工(gong)(gong)程招標(biao)(biao)腐(fu)敗。當然，所有分(fen)(fen)(fen)包(bao)單位(wei)必須從萬(wan)達(da)(da)品(pin)牌庫中選擇。

　　3、商業管理實現信息化

萬(wan)達(da)發展(zhan)這(zhe)么(me)快，很多人擔(dan)心會不會翻車(che)？輕資產模(mo)式推出后，工程管(guan)理(li)(li)的(de)活少了，但商業管(guan)理(li)(li)的(de)任務(wu)加重了，現在一(yi)年(nian)開(kai)業二十多家廣場，到明(ming)年(nian)一(yi)下翻倍怎么(me)跟得上？商業管(guan)理(li)(li)就成(cheng)為(wei)萬(wan)達(da)能(neng)不能(neng)安全走下去的(de)核心。

全(quan)(quan)國(guo)(guo)這(zhe)么多萬(wan)(wan)達(da)廣(guang)場，光靠(kao)人(ren)管(guan)不過來(lai)，萬(wan)(wan)達(da)已實現高度(du)(du)的(de)(de)信息化(hua)管(guan)理(li)(li)。萬(wan)(wan)達(da)創(chuang)新研發出(chu)(chu)一套(tao)慧云(yun)(yun)商業管(guan)理(li)(li)系(xi)(xi)統(tong)，2013年(nian)試行，2014年(nian)正式(shi)在(zai)全(quan)(quan)國(guo)(guo)萬(wan)(wan)達(da)廣(guang)場推(tui)行。慧云(yun)(yun)把(ba)萬(wan)(wan)達(da)廣(guang)場的(de)(de)消(xiao)防(fang)(fang)管(guan)理(li)(li)、機(ji)電(dian)管(guan)理(li)(li)、節能管(guan)理(li)(li)、運(yun)營管(guan)理(li)(li)等16個(ge)(ge)子系(xi)(xi)統(tong)集成到一個(ge)(ge)智能平臺上(shang)，一張(zhang)電(dian)腦屏(ping)就(jiu)可以掌(zhang)控全(quan)(quan)局。過去這(zhe)些系(xi)(xi)統(tong)分散管(guan)理(li)(li)，消(xiao)防(fang)(fang)是(shi)(shi)消(xiao)防(fang)(fang)、機(ji)電(dian)是(shi)(shi)機(ji)電(dian)，一個(ge)(ge)20萬(wan)(wan)平米的(de)(de)商業中心(xin)，地(di)下好幾個(ge)(ge)監(jian)控室，要(yao)用幾十個(ge)(ge)人(ren)。現在(zai)只(zhi)(zhi)要(yao)一個(ge)(ge)控制室，因為計算機(ji)管(guan)理(li)(li)，值班的(de)(de)人(ren)都是(shi)(shi)工(gong)程(cheng)師，人(ren)員(yuan)素(su)質也提高了(le)。慧云(yun)(yun)系(xi)(xi)統(tong)的(de)(de)推(tui)行保(bao)障了(le)萬(wan)(wan)達(da)商業管(guan)理(li)(li)的(de)(de)快速發展和(he)安(an)全(quan)(quan)性。例如消(xiao)防(fang)(fang)事故(gu)絕(jue)大部分由電(dian)路老(lao)化(hua)引起。怎么保(bao)證電(dian)路安(an)全(quan)(quan)，過去萬(wan)(wan)達(da)的(de)(de)解決(jue)辦法(fa)，一是(shi)(shi)所有電(dian)線電(dian)纜只(zhi)(zhi)用全(quan)(quan)國(guo)(guo)排名(ming)前三的(de)(de)品(pin)牌，因為質量相(xiang)對可靠(kao)；其次嚴防(fang)(fang)死守，加大巡(xun)查力度(du)(du)。但仍無法(fa)完全(quan)(quan)避(bi)免出(chu)(chu)現電(dian)路安(an)全(quan)(quan)事故(gu)，我(wo)們也有這(zhe)方面的(de)(de)教訓。現在(zai)萬(wan)(wan)達(da)采用科技手段(duan)，給(gei)電(dian)線電(dian)纜安(an)裝溫(wen)(wen)感(gan)系(xi)(xi)統(tong)，通過溫(wen)(wen)度(du)(du)變化(hua)來(lai)感(gan)知電(dian)線電(dian)纜有沒有問(wen)題，一旦(dan)哪個(ge)(ge)地(di)方的(de)(de)溫(wen)(wen)度(du)(du)超出(chu)(chu)正常范圍，系(xi)(xi)統(tong)就(jiu)會自動報警。問(wen)題出(chu)(chu)在(zai)哪里，馬上(shang)就(jiu)能找(zhao)到。

萬達廣(guang)(guang)場(chang)的(de)(de)一(yi)(yi)大特點是餐飲商(shang)家(jia)多，一(yi)(yi)個(ge)廣(guang)(guang)場(chang)有三四十家(jia)餐飲，我在(zai)十年前講過，萬達廣(guang)(guang)場(chang)旺不是賣出來的(de)(de)，是吃出來的(de)(de)。餐飲需要用火，火災(zai)隱(yin)患也最多。萬達就與國家(jia)消(xiao)防部門(men)聯(lian)合(he)研發了一(yi)(yi)套(tao)(tao)廚房(fang)自(zi)動(dong)(dong)滅(mie)火系(xi)統，現已在(zai)全球申請(qing)專(zhuan)利。這套(tao)(tao)系(xi)統可以自(zi)動(dong)(dong)感知(zhi)廚房(fang)溫度，一(yi)(yi)旦超(chao)過警戒值，電(dian)腦就會自(zi)動(dong)(dong)切(qie)斷廚房(fang)燃氣(qi)；溫度再(zai)上(shang)升到一(yi)(yi)定(ding)程度，自(zi)動(dong)(dong)噴淋滅(mie)火系(xi)統就會啟動(dong)(dong)，最大限度防止火災(zai)發生。

商業(ye)管(guan)理(li)(li)信息化不(bu)僅支撐了萬達(da)商業(ye)管(guan)理(li)(li)的(de)運營，保障了安全，而且(qie)也減(jian)低了管(guan)理(li)(li)成本(ben)。過去(qu)管(guan)理(li)(li)一個15萬平(ping)方米的(de)萬達(da)廣場需要131個管(guan)理(li)(li)人(ren)員，現(xian)在只需要80人(ren)，減(jian)少(shao)40%。

　　4、建立輕資產融資管道

萬(wan)達(da)(da)(da)(da)做(zuo)輕(qing)(qing)資(zi)產(chan)(chan)，錢(qian)(qian)(qian)從哪來？一(yi)是(shi)外部管道(dao)(dao)，像基金(jin)(jin)、保險(xian)等機(ji)構投(tou)(tou)(tou)資(zi)者，現在(zai)(zai)已(yi)簽訂有約束力的(de)(de)(de)項目(mu)25個(ge)，如(ru)果(guo)(guo)萬(wan)達(da)(da)(da)(da)需(xu)要，很快(kuai)就(jiu)(jiu)可(ke)以簽百個(ge)以上的(de)(de)(de)項目(mu)。二是(shi)建(jian)立(li)內部融(rong)資(zi)管道(dao)(dao)。萬(wan)達(da)(da)(da)(da)成立(li)了自己的(de)(de)(de)電子商(shang)(shang)務(wu)公(gong)司(si)，收(shou)購了快(kuai)錢(qian)(qian)(qian)支付公(gong)司(si)，這(zhe)兩家公(gong)司(si)都在(zai)(zai)做(zuo)全(quan)新的(de)(de)(de)理(li)(li)財(cai)產(chan)(chan)品(pin)，下個(ge)月就(jiu)(jiu)會推出來，采用眾(zhong)籌方(fang)式為(wei)萬(wan)達(da)(da)(da)(da)廣(guang)場(chang)輕(qing)(qing)資(zi)產(chan)(chan)融(rong)資(zi)。萬(wan)達(da)(da)(da)(da)的(de)(de)(de)理(li)(li)財(cai)產(chan)(chan)品(pin)真(zhen)正投(tou)(tou)(tou)向(xiang)實體，能(neng)產(chan)(chan)生真(zhen)實回報(bao)(bao)。我們計劃每年給投(tou)(tou)(tou)資(zi)者6%左(zuo)右(you)的(de)(de)(de)現金(jin)(jin)回報(bao)(bao)，5年或7年把(ba)萬(wan)達(da)(da)(da)(da)廣(guang)場(chang)處置，將收(shou)益分(fen)給投(tou)(tou)(tou)資(zi)者。萬(wan)達(da)(da)(da)(da)廣(guang)場(chang)處置有兩種方(fang)法(fa)，資(zi)本化或賣(mai)掉。中(zhong)國(guo)正在(zai)(zai)試(shi)點(dian)REITS，目(mu)前(qian)好幾個(ge)城市在(zai)(zai)試(shi)點(dian)，萬(wan)達(da)(da)(da)(da)這(zhe)個(ge)理(li)(li)財(cai)產(chan)(chan)品(pin)就(jiu)(jiu)是(shi)準(zhun)REITS。即使屆(jie)時不(bu)做(zuo)REITS，5年后廣(guang)場(chang)成熟了，租金(jin)(jin)比較高了，也(ye)(ye)能(neng)賣(mai)個(ge)好價錢(qian)(qian)(qian)。出售獲(huo)得(de)的(de)(de)(de)收(shou)益加(jia)上前(qian)期每年的(de)(de)(de)現金(jin)(jin)收(shou)益，預期年化收(shou)益至少(shao)可(ke)以達(da)(da)(da)(da)到百分(fen)之十幾。如(ru)果(guo)(guo)投(tou)(tou)(tou)資(zi)者急(ji)著用錢(qian)(qian)(qian)，中(zhong)途想退出，我們也(ye)(ye)已(yi)跟兩個(ge)金(jin)(jin)融(rong)改革試(shi)驗區談(tan)好，設立(li)一(yi)個(ge)權(quan)證(zheng)交易(yi)(yi)平臺，也(ye)(ye)找了做(zuo)市商(shang)(shang)。買我們的(de)(de)(de)理(li)(li)財(cai)產(chan)(chan)品(pin)，一(yi)個(ge)月以后就(jiu)(jiu)可(ke)以交易(yi)(yi)，讓它具(ju)有流(liu)動性。而且萬(wan)達(da)(da)(da)(da)電商(shang)(shang)、快(kuai)錢(qian)(qian)(qian)還和投(tou)(tou)(tou)資(zi)者約定(ding)，在(zai)(zai)處置廣(guang)場(chang)時獲(huo)取一(yi)定(ding)收(shou)益，這(zhe)樣(yang)萬(wan)達(da)(da)(da)(da)金(jin)(jin)融(rong)電商(shang)(shang)公(gong)司(si)也(ye)(ye)能(neng)獲(huo)得(de)盈利。萬(wan)達(da)(da)(da)(da)的(de)(de)(de)理(li)(li)財(cai)產(chan)(chan)品(pin)如(ru)果(guo)(guo)推行成功，就(jiu)(jiu)能(neng)解決輕(qing)(qing)資(zi)產(chan)(chan)項目(mu)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)，也(ye)(ye)許就(jiu)(jiu)不(bu)用依(yi)賴(lai)外部投(tou)(tou)(tou)資(zi)者了。

萬達商(shang)業(ye)地產轉(zhuan)向(xiang)輕資(zi)產，不是大家(jia)想象的(de)那樣忽然(ran)華麗轉(zhuan)身(shen)，而是一步步做(zuo)出來的(de)，從建造的(de)成本(ben)標準(zhun)模塊、交鑰匙工程、信息(xi)化(hua)的(de)商(shang)業(ye)管理到建立融資(zi)管道，已經折騰一年多(duo)，只是現在(zai)消息(xi)發布出來。

　　四、輕資產戰略目標

萬達的輕資產有兩個戰略目標：一是2020年開業400個至500個萬達廣場。原來重資產模式我們給自己定的目標是到2020年開業240個至250個廣場，現在數量將近翻番。萬達到2025年爭取開業1000個萬達廣場。大家可能不太敢相信，5年以后萬達一年能開業100個？以萬達現在特別是5年后的執行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話是否成為現實。二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。如果一個公司凈利潤的三分之二來自于房地產之外，這個公司就不能再叫房地產公司，所以我們也有打算，將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字，變成萬達(da)商業(ye)投資公(gong)司或(huo)商業(ye)投資管理公(gong)司，去房地(di)產化，也實現萬達(da)商業(ye)地(di)產的全面(mian)轉(zhuan)型。

謝謝大家！