在近年來異軍突起的中國商業地產各路企業英豪中，萬達無疑是最耀眼也最受矚目的明星企業，而在色彩斑斕的中國房地產諾大版圖上，“住宅萬科”、“商業萬達”也已然是不脛而(er)走的業界常(chang)識。

按照房地產行業內非正式的流行說法，玩住宅的屬于小學生，玩寫字樓和酒店的屬于中學生，玩商業地產的則屬于大學生（我個人理解，此說法主要針對房地產不同業態之間的項目操盤技術含量、資源整合復雜性、運營管理艱巨性而言，并無厚此薄彼之意）。在住宅市場連年面臨政策調控和行業分化轉型的背景下，小升初的房企，參加中考乃至高考急切上大學的房企日益增多，謀求在商業地產一試身手并有所斬獲的企業隊伍不斷壯大，“商業萬達”的粉絲量(liang)在急速增(zeng)長。

起步于(yu)住(zhu)宅的萬達(da)何以成為商業地產的標桿(gan)和傳(chuan)奇？答案(an)或(huo)許見仁見智。

在我看來，至少和以下幾個因素有關：首先是起步早。萬達早在上世紀80年代末即進入房地產開發領域，其時全國性的城鎮住房制度改革尚在醞釀和摸索階段，后來改變全國億萬城鎮居民生活居住面貌的房改大幕還未揭開。所以要論行業資歷，萬達與另一個行業大佬——“住宅萬科”幾乎不分伯仲，它們都屬于房地產行業內的第一批吃螃蟹者，也是名副其實的行業先行者。特別與眾不同的是，在我國城鎮住宅市場“黃金十年”尚(shang)處于(yu)蓬勃興起之(zhi)初，在新世紀曙光初現的2000年，萬達就開(kai)始謀劃(hua)企業(ye)(ye)的第一(yi)次重大轉(zhuan)型(xing)，由過去專注于(yu)住宅(zhai)開(kai)發(fa)轉(zhuan)向(xiang)持(chi)有型(xing)物業(ye)(ye)——商業(ye)(ye)地產(chan)的投(tou)資開(kai)發(fa)，較早(zao)地確立(li)了住宅(zhai)+商業(ye)(ye)的雙軌發(fa)展路徑，之(zhi)后(hou)更明(ming)確轉(zhuan)向(xiang)以商業(ye)(ye)地產(chan)為(wei)集團主導和核(he)心業(ye)(ye)務。

其次是吃(chi)(chi)過(guo)苦(ku)。用萬(wan)達(da)集團董事長(chang)(chang)王(wang)健林自己的(de)(de)(de)話說(shuo)，萬(wan)達(da)不是神，萬(wan)達(da)也(ye)有(you)過(guo)在項目(mu)店(dian)面選址、定位上出(chu)過(guo)錯，開業后(hou)慘(can)淡(dan)經(jing)營的(de)(de)(de)黑(hei)色案(an)例(li)。萬(wan)達(da)早期做商業地產(chan)有(you)過(guo)慘(can)痛的(de)(de)(de)教(jiao)訓(xun)，付出(chu)過(guo)昂貴(gui)的(de)(de)(de)學費(fei)。也(ye)許我們可(ke)以這(zhe)(zhe)樣說(shuo)，萬(wan)達(da)廣場從(cong)第一代單體(ti)店(dian)發展到第二代的(de)(de)(de)組合店(dian)，再到第三(san)代店(dian)城市綜合體(ti)，每一次產(chan)品與商業模式升(sheng)級和(he)躍(yue)升(sheng)的(de)(de)(de)背后(hou)，都和(he)他們曾經(jing)吃(chi)(chi)過(guo)的(de)(de)(de)苦(ku)與經(jing)受(shou)過(guo)的(de)(de)(de)難密(mi)不可(ke)分。失(shi)敗是成(cheng)功之母，萬(wan)達(da)用一次次刻骨銘心的(de)(de)(de)教(jiao)訓(xun)換來了(le)企業的(de)(de)(de)脫胎換骨與堅韌成(cheng)長(chang)(chang)。這(zhe)(zhe)樣的(de)(de)(de)苦(ku)及教(jiao)訓(xun)對企業其實彌足珍(zhen)貴(gui)。

三是眼(yan)光遠(yuan)。萬(wan)(wan)達商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)功(gong)，很大程(cheng)度上是其戰略眼(yan)光與(yu)(yu)趨(qu)勢把(ba)握(wo)上的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)功(gong)。著眼(yan)長遠(yuan)，順(shun)勢而為，把(ba)握(wo)政策與(yu)(yu)社會(hui)經濟(ji)(ji)發(fa)展趨(qu)勢是企(qi)業(ye)做(zuo)大做(zuo)強的(de)(de)(de)(de)關鍵，也是絕大多數房(fang)企(qi)與(yu)(yu)萬(wan)(wan)達的(de)(de)(de)(de)根(gen)本差距(ju)所在(zai)。伴隨(sui)我(wo)國(guo)前所未有的(de)(de)(de)(de)城市(shi)化(hua)進程(cheng)和經濟(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)持續快速增長，房(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)步入繁(fan)榮發(fa)展期并(bing)迅速成(cheng)(cheng)長為國(guo)民經濟(ji)(ji)支柱性(xing)產(chan)業(ye)，這(zhe)個行業(ye)也因此(ci)為中國(guo)社會(hui)創造了(le)最(zui)龐大的(de)(de)(de)(de)財富階層，同時(shi)輻射出(chu)(chu)最(zui)廣泛的(de)(de)(de)(de)創富能量。但是，房(fang)地(di)(di)產(chan)業(ye)——尤其是常規住(zhu)宅并(bing)非長盛不衰的(de)(de)(de)(de)基礎性(xing)產(chan)業(ye)，在(zai)社會(hui)經濟(ji)(ji)發(fa)展演進的(de)(de)(de)(de)不同階段，房(fang)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)不同業(ye)態將(jiang)呈現出(chu)(chu)此(ci)消彼長的(de)(de)(de)(de)生命體征。在(zai)新(xin)型(xing)城鎮化(hua)的(de)(de)(de)(de)政策驅動(dong)下，商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)日益成(cheng)(cheng)為城市(shi)發(fa)展的(de)(de)(de)(de)剛性(xing)需求，萬(wan)(wan)達商(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)之于常規住(zhu)宅地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)長優勢還將(jiang)更(geng)加凸顯。

四(si)是模式好。企業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)模式原無所(suo)謂(wei)最優或(huo)次優，而只有適合(he)(he)與否。在洋(yang)洋(yang)大觀的(de)(de)(de)中(zhong)國(guo)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)領域，要論(lun)城市綜(zong)合(he)(he)體(ti)項(xiang)目規(gui)劃及建筑的(de)(de)(de)品質(zhi)精良，萬達(da)(da)未(wei)必能夠(gou)首(shou)屈一指(zhi)；論(lun)單個(ge)項(xiang)目的(de)(de)(de)經(jing)(jing)營(ying)指(zhi)標或(huo)市場口碑，萬達(da)(da)廣場未(wei)必拔得頭籌；論(lun)項(xiang)目的(de)(de)(de)市場定(ding)位(wei)或(huo)高端品牌的(de)(de)(de)聚合(he)(he)度(du)，萬達(da)(da)的(de)(de)(de)項(xiang)目也未(wei)必名列前(qian)茅。但(dan)是，若要論(lun)企業(ye)(ye)(ye)商業(ye)(ye)(ye)模式的(de)(de)(de)綜(zong)合(he)(he)競爭優勢(shi)，論(lun)企業(ye)(ye)(ye)對于中(zhong)國(guo)社會經(jing)(jing)濟(ji)的(de)(de)(de)深(shen)刻理解，論(lun)企業(ye)(ye)(ye)對于中(zhong)國(guo)城鎮化進程的(de)(de)(de)機遇把握，論(lun)企業(ye)(ye)(ye)對于地(di)方(fang)政(zheng)府、合(he)(he)作商家、消費群體(ti)的(de)(de)(de)洞察(cha)程度(du)等等，恐怕在全國(guo)數以千計的(de)(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)當中(zhong)非萬達(da)(da)莫屬。正(zheng)因(yin)為(wei)如(ru)此，萬達(da)(da)集團近年來(lai)主要經(jing)(jing)營(ying)指(zhi)標連續保持30%以上的(de)(de)(de)年度(du)高增長(chang)，每(mei)年新開業(ye)(ye)(ye)十多個(ge)萬達(da)(da)廣場，并實現(xian)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)、高星(xing)級酒(jiu)店、連鎖百貨(huo)、電影(ying)院線等多業(ye)(ye)(ye)并舉(ju)齊頭并進之(zhi)(zhi)勢(shi)，其發展之(zhi)(zhi)快，擴張之(zhi)(zhi)猛，堪稱在中(zhong)國(guo)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)領域的(de)(de)(de)經(jing)(jing)典傳奇。

榜樣的力量是無窮的。“商業萬達”及(ji)萬達模式(shi)吸引(yin)了業界的(de)無數關注(zhu)與(yu)持續思考(kao)。在盲人摸象式(shi)的(de)諸多(duo)(duo)分析(xi)解讀中(zhong)，萬達模式(shi)被貼上如(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)下標(biao)簽：比(bi)如(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)產品聚焦于城(cheng)市綜合體形(xing)態；比(bi)如(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)多(duo)(duo)業并舉相互支撐；比(bi)如(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)租(zu)售結合以售養租(zu)；比(bi)如(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)以現金流滾資產；比(bi)如(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)產品的(de)標(biao)準化(hua)與(yu)快速復制(zhi)；比(bi)如(ru)(ru)(ru)(ru)(ru)高周(zhou)轉開發模式(shi)等。凡此種種，似乎都言之鑿鑿，但又(you)似乎未必盡然(ran)。

知(zhi)其然(ran)而知(zhi)其所以然(ran)者，自(zi)然(ran)要首推萬(wan)(wan)達(da)(da)的當家(jia)人。王健林曾(ceng)自(zi)我總結萬(wan)(wan)達(da)(da)的核心競爭(zheng)力有(you)(you)三：一是(shi)(shi)完整的產業(ye)鏈，規劃、建造(zao)、管理一條龍；二是(shi)(shi)有(you)(you)豐富的商業(ye)資源，幾千家(jia)商家(jia)愿意追隨萬(wan)(wan)達(da)(da)共(gong)同發展；三是(shi)(shi)有(you)(you)較強的商業(ye)運營管理能力。老王此說雖或有(you)(you)所保(bao)留未(wei)盡全面，但要言不繁(fan)深(shen)中(zhong)肯綮(qi)。

正(zheng)是基于(yu)對自身核心(xin)競爭力的這種(zhong)自信，萬達組織(zhi)內部專(zhuan)業(ye)力量推(tui)出一套兩部頭的行業(ye)力作(zuo)《商(shang)業(ye)地產(chan)投(tou)資建設(she)》、《商(shang)業(ye)地產(chan)運營管(guan)理(li)》，對萬達企業(ye)十多年來(lai)的商(shang)業(ye)地產(chan)實踐與探索作(zuo)出系(xi)統梳理(li)和理(li)論概括。

兩書在內容上涵蓋了商業地產的全流程：從拿地到項目建設，從招商到運營，從成本、財務管理到人力資源管理及風險控制等。在編撰上深入淺出文圖并茂，提要導讀，模塊圖表，既直觀且便于深化理解。同時還輔以數以百計的萬達“案例呈現”，鮮活生動，實操價值明顯。在觀點上則不乏創見和新見。比如對于商業地產開發建設與運營管理的關系，書中提出，商業地產具有商業與地產的雙重屬性，是商業與地產融合的產物。地產為“體”，商業為“用”，要“體”“用”融合。前期(qi)的(de)(de)(de)開(kai)發建(jian)設只是(shi)為(wei)(wei)后期(qi)的(de)(de)(de)運(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)準備基(ji)本(ben)物質基(ji)礎，真(zhen)正完成整個投(tou)資(zi)鏈(lian)條閉環的(de)(de)(de)是(shi)運(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)。商(shang)業地(di)產項目從建(jian)設之(zhi)初(chu)，就必(bi)(bi)須(xu)按照商(shang)業需要去(qu)規劃，在(zai)整個開(kai)發建(jian)設過程中，也必(bi)(bi)須(xu)以商(shang)業運(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)規律(lv)為(wei)(wei)根本(ben)指針，服從運(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)需要。運(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)是(shi)商(shang)業地(di)產價值的(de)(de)(de)最終實(shi)現(xian)者(zhe)，是(shi)商(shang)業地(di)產投(tou)資(zi)行為(wei)(wei)的(de)(de)(de)最終檢驗者(zhe)。

難能可貴的是，萬達的許多獨門秘籍，比如模塊化管控、品牌庫管理等在書中也毫無保留，稱得上是萬達商業地產的“科班教材”和萬達模式的“官方讀本”。