作為中(zhong)國商(shang)業地產(chan)領域的(de)(de)龍頭(tou)老大，大連萬達(da)早已聲名遠(yuan)播，蜚聲海內外。近日有幸拜讀萬達(da)董事(shi)長王健林主編，萬達(da)多(duo)位精英(ying)聯合打造(zao)的(de)(de)鴻篇巨著《商(shang)業地產(chan)投資建設(she)》一書(shu)(shu)，深受啟發(fa)。由于著作本(ben)身涉(she)及內容(rong)頗廣，而本(ben)人(ren)又非商(shang)業地產(chan)的(de)(de)專家，不敢對(dui)全書(shu)(shu)內容(rong)妄加(jia)評(ping)論，只(zhi)能管(guan)中(zhong)窺豹(bao)，單就(jiu)商(shang)業地產(chan)的(de)(de)財務規劃與管(guan)理（本(ben)書(shu)(shu)第(di)五章），談談自己的(de)(de)幾點淺(qian)見。

房(fang)(fang)地產行業(ye)(ye)(ye)是典型的(de)(de)資(zi)金密集型行業(ye)(ye)(ye)，因此，房(fang)(fang)地產項目的(de)(de)運作過(guo)程(cheng)，在很大程(cheng)度(du)上(shang)就是資(zi)金運作或資(zi)金循環的(de)(de)過(guo)程(cheng)。財務和資(zi)金管理(li)的(de)(de)能力(li)，對于任何(he)一(yi)家房(fang)(fang)地產企(qi)業(ye)(ye)(ye)而言，不單(dan)牽涉到(dao)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)盈(ying)利能力(li)和發展速度(du)，同時直接影響到(dao)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)資(zi)金安(an)全，甚至企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)生存能力(li)。萬達集團這些(xie)年可以(yi)一(yi)直快速并穩(wen)健(jian)發展，打造出擁有4000億元(yuan)資(zi)產，2000億元(yuan)年銷售的(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)帝國(guo)，此財務管理(li)和融資(zi)能力(li)不得不令(ling)人關注和尊敬(jing)。

《商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)投(tou)資(zi)建設》之(zhi)第(di)五章，商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)財(cai)務(wu)計劃與組織，共分四節，依(yi)次為：全(quan)面(mian)嚴謹的預算(suan)管理(li)，以(yi)資(zi)金為核心的計劃管控(kong)，標(biao)準規范(fan)的融資(zi)管理(li)，安全(quan)、高(gao)效(xiao)的財(cai)務(wu)垂直(zhi)管理(li)，詳(xiang)細論述了(le)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)公司的預算(suan)管理(li)，融資(zi)管理(li)以(yi)及財(cai)務(wu)管理(li)體(ti)制(zhi)等重要內(nei)容。

預算管理是企業內部控制的重要內容和環節，而中國很多企業并未真正重視預算，預算流于形式，缺乏跟企業發展戰略和目標之間的密切聯系。萬達集團則對預算管理給予了高度重視，“凡事預則立，不預則廢”。萬達集團近年來的房地產開發項目，多是各城市核心地段的大型城市綜合體，這也是萬達集團在世界獨創的商業地產模式，內容包括大型商業中心、商業步行街、酒店、寫字樓、高級公寓等。毫無疑問，這些項目都是大手筆投資，資金沉淀大，開發周期和回收周期長，稍有差池，便會帶來企業的資金風險。盡管“現金為王”幾乎適用于(yu)任(ren)何(he)企業(ye)，任(ren)何(he)房地(di)產(chan)公司(si)，但對于(yu)從(cong)事大型商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目開發和運營的(de)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)公司(si)，現金(jin)，準確地(di)說，盡現金(jin)流的(de)作用顯然更加突出，成為(wei)衡量商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目優劣(lie)的(de)重(zhong)(zhong)要標(biao)準，是商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)預算(suan)的(de)重(zhong)(zhong)中之重(zhong)(zhong)。

商業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)既然(ran)耗(hao)資(zi)(zi)甚巨(ju)，融資(zi)(zi)就成(cheng)了(le)商業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)重(zhong)(zhong)要環節，本書根(gen)據(ju)目(mu)前(qian)國(guo)(guo)內(nei)金融政(zheng)策(ce)和商業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)融資(zi)(zi)特點，討論了(le)商業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)貸款和經營性(xing)物(wu)業(ye)(ye)抵押貸款等傳統(tong)融資(zi)(zi)模式，講(jiang)述(shu)(shu)了(le)萬(wan)(wan)達商業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)融資(zi)(zi)計劃(hua)管控體(ti)系(xi)。眾所周(zhou)知，國(guo)(guo)內(nei)金融機(ji)構(gou)對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)貸款有(you)(you)(you)著嚴格的(de)(de)(de)風險管控措施和政(zheng)策(ce)制約，相較(jiao)于國(guo)(guo)際金融市(shi)場，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)在國(guo)(guo)內(nei)融資(zi)(zi)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)金成(cheng)本非常(chang)高(gao)昂。在經濟日益全球化的(de)(de)(de)今天(tian)，中(zhong)國(guo)(guo)企(qi)業(ye)(ye)如何(he)利(li)用海(hai)(hai)外資(zi)(zi)本市(shi)場已經成(cheng)為(wei)一(yi)個非常(chang)重(zhong)(zhong)要的(de)(de)(de)課題(ti)。萬(wan)(wan)達集團在這(zhe)(zhe)方面(mian)其(qi)實也頗有(you)(you)(you)斬獲。據(ju)媒體(ti)報道，萬(wan)(wan)達商業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)公(gong)司2013年(nian)(nian)11月首(shou)次在海(hai)(hai)外發(fa)(fa)行(xing)了(le)6億美(mei)(mei)元(yuan)5年(nian)(nian)期(qi)美(mei)(mei)元(yuan)債(zhai)(zhai)券(quan)。從(cong)融資(zi)(zi)成(cheng)本來看(kan)，萬(wan)(wan)達首(shou)次發(fa)(fa)行(xing)的(de)(de)(de)美(mei)(mei)元(yuan)債(zhai)(zhai)券(quan)，其(qi)票面(mian)利(li)率(lv)為(wei)4.875%，不僅遠(yuan)低(di)于上(shang)(shang)述(shu)(shu)銀行(xing)利(li)率(lv)，也低(di)于同期(qi)發(fa)(fa)行(xing)債(zhai)(zhai)券(quan)的(de)(de)(de)恒大、綠(lv)城(cheng)和碧桂園等香港上(shang)(shang)市(shi)內(nei)地(di)(di)(di)(di)房(fang)(fang)企(qi)債(zhai)(zhai)券(quan)利(li)率(lv)。2014年(nian)(nian)1月23日，大連萬(wan)(wan)達商業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)股(gu)份有(you)(you)(you)限公(gong)司通過其(qi)境外子公(gong)司Wanda Properties International Co. Limited在海(hai)(hai)外再次成(cheng)功(gong)(gong)發(fa)(fa)行(xing)6億美(mei)(mei)元(yuan)10年(nian)(nian)期(qi)美(mei)(mei)元(yuan)債(zhai)(zhai)券(quan)。相信這(zhe)(zhe)些(xie)海(hai)(hai)外相對(dui)廉價的(de)(de)(de)長期(qi)資(zi)(zi)金，對(dui)萬(wan)(wan)達持(chi)續快速發(fa)(fa)展會助一(yi)臂之力。遺憾的(de)(de)(de)是(shi)，可能是(shi)因為(wei)書稿完(wan)成(cheng)相對(dui)較(jiao)早，沒有(you)(you)(you)涉及海(hai)(hai)外發(fa)(fa)債(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)案例。期(qi)待本書再版時，能對(dui)這(zhe)(zhe)些(xie)成(cheng)功(gong)(gong)融資(zi)(zi)案例加以詳細論述(shu)(shu)。

在財務管理(li)(li)(li)體制方面，鑒(jian)于(yu)萬達這(zhe)種大型商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)公司通常同時有多個(ge)項目開工新建、未(wei)完在建、竣工開業(ye)(ye)(ye)，且每個(ge)項目耗資(zi)巨大的特(te)點，為保障資(zi)金安全，同時提(ti)高資(zi)金調配和周(zhou)轉效率，萬達采取的是(shi)(shi)集權(quan)式(shi)的垂直財務管理(li)(li)(li)體制。這(zhe)一管理(li)(li)(li)方式(shi)未(wei)必適合所有企業(ye)(ye)(ye)，但對于(yu)萬達這(zhe)樣的商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)公司而言(yan)，則是(shi)(shi)適當的。

《商(shang)業(ye)地(di)產投資建設》是一本值(zhi)得國內商(shang)業(ye)地(di)產，甚至(zhi)普通地(di)產行業(ye)從業(ye)人(ren)員認(ren)真閱讀、借鑒(jian)的力作。