欣聞萬達集團商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)系列叢書出版(ban)。所以拿到叢書中的《商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)運(yun)營管(guan)理(li)》《商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)投資建設》兩(liang)部，用了兩(liang)天時(shi)間系統看完這兩(liang)部著作(zuo)，對于商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)開發外(wai)行(xing)的我，有如(ru)醍醐灌頂的感(gan)覺。

由(you)于關注點不同，我(wo)最喜歡的(de)(de)(de)(de)是(shi)運營管(guan)理、現金流與投(tou)資管(guan)理、資產證券化部分(fen)。萬達(da)王董事長也是(shi)商業顧問起步(bu)的(de)(de)(de)(de)，為(wei)什(shen)么在短短的(de)(de)(de)(de)14年(nian)間有如此(ci)巨大的(de)(de)(de)(de)財富與產權積累(lei)？這部教(jiao)科書給了我(wo)基本(ben)答案。

商(shang)業地產，要的(de)(de)是(shi)商(shang)圈(quan)的(de)(de)整體繁華(hua)，而(er)萬(wan)達只(zhi)是(shi)這個商(shang)圈(quan)的(de)(de)一(yi)部分。由于(yu)開(kai)發(fa)企業水平的(de)(de)差距，一(yi)個商(shang)圈(quan)只(zhi)有萬(wan)達一(yi)家(jia)的(de)(de)輝煌(huang)，不利于(yu)這個商(shang)圈(quan)的(de)(de)整體繁榮。那么，共生共榮，真的(de)(de)是(shi)萬(wan)達的(de)(de)聰明所在。這部叢書的(de)(de)出版也(ye)自然是(shi)功德無量的(de)(de)好事。　

在平時考(kao)察(cha)和市場(chang)調研中(zhong)，我們最感(gan)艱難(nan)的(de)是(shi)商業(ye)體定位以及業(ye)態(tai)組合是(shi)否合理問題(ti)(ti)，也遇到很(hen)多商業(ye)項目招商經營遇到很(hen)大問題(ti)(ti)。

《商業(ye)地產運(yun)營管(guan)理》一書，業(ye)態配比(bi)我是最(zui)關(guan)注的(de)(de)，原因(yin)很簡單(dan)，面(mian)臨電商威脅(xie)，城市綜(zong)合體的(de)(de)業(ye)態究竟(jing)應該(gai)如何掌握， 表1-4《業(ye)態配比(bi)示意圖》給我解開謎團。而(er)業(ye)態配比(bi)的(de)(de)三原則：適用(yong)性(xing)、高坪性(xing)、互補性(xing)，也是業(ye)界最(zui)該(gai)注意的(de)(de)方面(mian)。

我曾經到揚州東方廣(guang)場(chang)做項目推廣(guang)活(huo)動，很多人跟我爭論商業綜合體窮途末路(lu)，我認為他們的(de)看法是(shi)短視的(de)，關(guan)鍵在(zai)于未來形勢下(xia)的(de)招商調(diao)整(zheng)。這一點，萬(wan)(wan)達廣(guang)場(chang)也提出了很多案例。沈陽(yang)太原街萬(wan)(wan)達廣(guang)場(chang)，是(shi)萬(wan)(wan)達自己都不(bu)諱言的(de)失敗項目，這家廣(guang)場(chang)的(de)戰(zhan)略調(diao)整(zheng)，是(shi)在(zai)五次開業，更換了19位總經理之后通過戰(zhan)略調(diao)整(zheng)成功(gong)的(de)案例，剖析(xi)失敗與調(diao)整(zheng)成功(gong)，這種膽量和(he)胸懷值得業內(nei)借鑒(jian)和(he)肯定。

萬達商(shang)(shang)業王國起(qi)步于(yu)2000年，資(zi)(zi)產的(de)(de)(de)(de)大規模積(ji)累是如何完(wan)成的(de)(de)(de)(de)？作為企業財(cai)務(wu)總監出身(shen)的(de)(de)(de)(de)我，最關注的(de)(de)(de)(de)也(ye)是商(shang)(shang)業地產的(de)(de)(de)(de)投資(zi)(zi)問題和資(zi)(zi)產的(de)(de)(de)(de)證券化問題。我們無疑是融(rong)資(zi)(zi)難度很(hen)大的(de)(de)(de)(de)市場(chang)，所(suo)以很(hen)多(duo)初期的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)業地產項(xiang)目采用出售的(de)(de)(de)(de)方式解決資(zi)(zi)金難題。那么萬達王國是如何保(bao)證資(zi)(zi)金來源充(chong)足的(de)(de)(de)(de)？《商(shang)(shang)業地產財(cai)務(wu)計劃(hua)與組(zu)織》，給了我比較清晰的(de)(de)(de)(de)答案。

商業地產有別于住宅地產，商業地產的關注點不直接是利潤，而是項目凈現金流。那么，建立項目預算指標尤其重要。萬達項目現金流預算編制一般分兩部分考慮：摘牌前項目測評與摘牌后的項目指標落地，以減少盲目性。其中的“現金流分析”一節，財務部門特別要關注。如果正常現金流不足以實現平衡，書中也給出了補充現金流的方式：可以通過經營物業抵押彌補現金流的失衡。財務計劃與組織，紛繁負責。但是，最核心的還是資金鏈條是否安全問題，“以資金為核心的計劃管控”一節，給(gei)了我們掌控資金的具(ju)體辦法。

這部叢書的(de)看點很多，但是，時(shi)間關系只(zhi)能粗淺(qian)的(de)談一點感想。希望有與編(bian)者溝通的(de)機會。