2014年12月13日，王健林董事長參加了 “2014(第十三屆)中國企業領袖年會”。作為第一個演講者，他作了《房地產的“新常態”》的主題演講。王健林董事長認為，作為中國經濟最大的支柱產業，房地產顯然進入了“新常態”，樓市的“瘋牛”狀態不會再有，但是房地產業不存在崩盤可能性，關鍵是要抓住最后的十(shi)年機會進行轉型升級(ji)。 

以下(xia)是演講實錄： 

中國企業領袖年會已經舉辦13屆，在中國能連續舉辦十幾屆的會議不多，現在領袖年會已經成為一個品牌，所以只要有時間，大家都會來參加。今天我演講的題目是“房地產的新常態”，講三點內容：

一、房地產進入新(xin)常態

習近平總書記今年提出中國經濟進入“新常態”。既然是中國經濟的“新常態”，當然包括經濟的方方面面，作為中國最大的支柱產業，房地產顯然也進入了“新常態”。從2013年(nian)(nian)下(xia)半年(nian)(nian)開始，中國房地產進(jin)入一(yi)個新(xin)的調整期，2014年(nian)(nian)銷(xiao)售(shou)面(mian)積和銷(xiao)售(shou)額同(tong)比(bi)2013年(nian)(nian)都有所下(xia)滑。但之前的2013年(nian)(nian)、2012年(nian)(nian)并不是正常年(nian)(nian)份，這兩(liang)年(nian)(nian)的銷(xiao)售(shou)額比(bi)2011年(nian)(nian)上漲近40%，這種增長是不正常的。

隨著今年房地產交易量的下降，特別是新開工量的下降，很多人覺得這個行業有很大風險，唱空的人越來越多，很多人覺得房地產要不行了。但是，我認為正像總書記講的“新常態”一樣，房地產目前這種情況才是真正的“正常態”。從2006年往后的這些年，實際上是一個非正常態的時段。在這之前接近20年的時間，房地產行業都是買地要買對、設計要合理、定價要差不多，還得加上會吆喝忽悠，房子才能夠賣出去。舉個例子，2005年我們在國貿開發CBD萬達廣場，項目都竣工了，還有一棟樓沒賣完。之后的幾年，特別是2008年4季度以后，房地產就進入一個像前幾天股市一樣的“瘋牛”狀態，賣房子就像賣白菜一樣，這其實是不正常的。我從業接近30年，恰恰覺得2014年的態勢才是正常的、可持續的“新常態”。

二、不要抱任何幻想

可能房地產業中還有人幻想，經過一兩年調整，加上財政貨幣刺激，興許2015年房地產還會再呈現高潮，那時把房子套現了，還能賺大錢，這種想法是不切實際的。第一、房地產整體呈現過剩。為什么講整體呈現過剩？首先看土地，全國現在地方債務超過20萬億，其中絕大部分還債靠土地，這些土地按照現在一年四萬億賣出來，也要好幾年時間。第二、看在建量和銷售量，房地產經過20多年的快速發展，土地在全國總體上看已經略微供大于求。當然，局部可能還是供不應求，像北上廣深等一些城市，但總體逐漸呈現過剩態勢。第三、不可能再有高峰期。我判斷中國房地產還是會繼續往前走，但是不可能再呈現2012、2013年這種“瘋牛”狀態。

三、房地產不會崩盤

有(you)(you)(you)(you)人(ren)(ren)唱空(kong)中國(guo)房(fang)地產，我(wo)勸(quan)這些(xie)(xie)人(ren)(ren)對此不要有(you)(you)(you)(you)任何幻想(xiang)。中國(guo)房(fang)地產行(xing)業規模很大，中國(guo)崛起就(jiu)意味著世界力量平衡被打破，力量平衡被打破，有(you)(you)(you)(you)的人(ren)(ren)過(guo)得舒服，就(jiu)有(you)(you)(you)(you)人(ren)(ren)過(guo)得不太舒服，當然就(jiu)有(you)(you)(you)(you)一(yi)(yi)(yi)些(xie)(xie)人(ren)(ren)希望崩(beng)盤(pan)。但(dan)中國(guo)房(fang)地產崩(beng)盤(pan)的可能性是不存在的：首先(xian)我(wo)們(men)杠桿率沒有(you)(you)(you)(you)那(nei)么高；其次中國(guo)有(you)(you)(you)(you)強(qiang)有(you)(you)(you)(you)力的政府，會適度調控；第三、中國(guo)有(you)(you)(you)(you)一(yi)(yi)(yi)個大利好是城(cheng)市(shi)化率還(huan)(huan)比較低(di)，只(zhi)有(you)(you)(you)(you)52%，如果去掉一(yi)(yi)(yi)些(xie)(xie)農民(min)工和沒有(you)(you)(you)(you)拿到城(cheng)市(shi)待遇的人(ren)(ren)，真(zhen)實城(cheng)市(shi)化率也就(jiu)40%多，所以房(fang)地產還(huan)(huan)有(you)(you)(you)(you)一(yi)(yi)(yi)段發展(zhan)時間。

中國(guo)房地產(chan)不能再走大(da)(da)(da)規模(mo)(mo)(mo)、快速(su)增(zeng)長(chang)的(de)路(lu)，過去(qu)國(guo)內房地產(chan)企業(ye)、包括(kuo)萬達(da)自己，普遍靠不斷擴(kuo)大(da)(da)(da)規模(mo)(mo)(mo)、不斷加快增(zeng)長(chang)來獲(huo)取(qu)更大(da)(da)(da)利(li)潤。也就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)不斷增(zeng)加土(tu)地、增(zeng)加銷售，今年(nian)2000萬土(tu)地儲備，明(ming)(ming)年(nian)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)3000萬土(tu)地儲備；今年(nian)賣(mai)500億，明(ming)(ming)年(nian)就(jiu)(jiu)賣(mai)800億，靠這種(zhong)(zhong)模(mo)(mo)(mo)式支撐股價(jia)或者獲(huo)得一(yi)份漂亮(liang)報表(biao)，我稱之為大(da)(da)(da)規模(mo)(mo)(mo)、快增(zeng)長(chang)的(de)模(mo)(mo)(mo)式。隨著經濟增(zeng)速(su)放緩，像現在(zai)這樣每年(nian)城鎮施工面積(ji)70億平(ping)(ping)米、新開工20億平(ping)(ping)米，這種(zhong)(zhong)規模(mo)(mo)(mo)絕(jue)不可(ke)能持(chi)續(xu)(xu)。前幾天我看到媒體在(zai)熱炒(chao)綠地、萬科誰(shui)會成為今年(nian)房企銷售額老大(da)(da)(da)，其實炒(chao)作這種(zhong)(zhong)題材(cai)沒有(you)多(duo)少實質(zhi)意義(yi)。銷售額增(zeng)長(chang)僅(jin)僅(jin)代(dai)表(biao)規模(mo)(mo)(mo)，它不能代(dai)表(biao)企業(ye)的(de)可(ke)持(chi)續(xu)(xu)發展，也不能代(dai)表(biao)企業(ye)利(li)潤的(de)實質(zhi)性(xing)增(zeng)長(chang)。

現(xian)在(zai)，從事(shi)房(fang)地(di)(di)產行(xing)(xing)業(ye)和準備還(huan)要(yao)從事(shi)這個(ge)(ge)行(xing)(xing)業(ye)的(de)(de)人(ren)都(dou)要(yao)好(hao)好(hao)想一(yi)想，絕對(dui)不能(neng)(neng)再走傳統(tong)路子(zi)，要(yao)抓住最后十(shi)年(nian)的(de)(de)機(ji)會轉(zhuan)型(xing)升(sheng)級。我們研究了世(shi)(shi)界許多發達(da)國(guo)家，也(ye)包括我國(guo)臺灣和香港地(di)(di)區，發現(xian)世(shi)(shi)界上(shang)任(ren)何一(yi)個(ge)(ge)國(guo)家和地(di)(di)區的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產發展都(dou)很難超過(guo)半(ban)個(ge)(ge)世(shi)(shi)紀，一(yi)般就(jiu)是三四十(shi)年(nian)的(de)(de)繁(fan)榮期，城(cheng)市(shi)化(hua)(hua)進程達(da)到(dao)(dao)70%到(dao)(dao)80%，這個(ge)(ge)行(xing)(xing)業(ye)的(de)(de)規模就(jiu)開(kai)始(shi)萎縮。有(you)人(ren)說(shuo)，中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)產黃金十(shi)年(nian)過(guo)去了，還(huan)有(you)白銀(yin)十(shi)年(nian)，我不說(shuo)是黃金還(huan)是白銀(yin)，我認為(wei)留給大(da)家的(de)(de)轉(zhuan)型(xing)時(shi)(shi)間也(ye)就(jiu)還(huan)有(you)十(shi)年(nian)罷了。這個(ge)(ge)行(xing)(xing)業(ye)的(de)(de)從業(ye)者，可能(neng)(neng)都(dou)不希(xi)望(wang)(wang)自(zi)己企(qi)業(ye)只活(huo)十(shi)幾年(nian)，都(dou)希(xi)望(wang)(wang)自(zi)己企(qi)業(ye)成為(wei)百年(nian)企(qi)業(ye)，那就(jiu)要(yao)用(yong)好(hao)這十(shi)年(nian)時(shi)(shi)間轉(zhuan)型(xing)。如果(guo)中(zhong)國(guo)城(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)達(da)到(dao)(dao)70%，可能(neng)(neng)機(ji)會就(jiu)沒有(you)了。中(zhong)國(guo)不像(xiang)美國(guo)、不像(xiang)歐洲，城(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)率可以達(da)到(dao)(dao)80%以上(shang)，中(zhong)國(guo)還(huan)有(you)大(da)量山地(di)(di)，不可能(neng)(neng)把山上(shang)的(de)(de)地(di)(di)都(dou)拿出來(lai)搞建設。所(suo)以，希(xi)望(wang)(wang)房(fang)地(di)(di)產企(qi)業(ye)加快(kuai)轉(zhuan)型(xing)，萬達(da)自(zi)己也(ye)在(zai)加快(kuai)轉(zhuan)型(xing)，明年(nian)就(jiu)會發布我們的(de)(de)轉(zhuan)型(xing)報告(gao)，至于怎么轉(zhuan)？向哪兒轉(zhuan)？由于時(shi)(shi)間關系，只能(neng)(neng)留待(dai)今后再講。作為(wei)第一(yi)個(ge)(ge)演講者，我要(yao)帶頭遵守時(shi)(shi)間，謝(xie)謝(xie)大(da)家！