4月15日晚，王健林董事長應邀參加深圳證券交易所第八期“創業家思享匯”，發表主題為“萬達的輕資產模式”演講，首次完(wan)整(zheng)地闡(chan)述(shu)了(le)萬(wan)達的(de)輕資(zi)產模式，并回答現(xian)場觀眾的(de)提問。

以下為王健林(lin)董(dong)事長演講(jiang)的實錄(lu)：

萬達的“輕”資產模式

萬(wan)(wan)達(da)是全球領(ling)先(xian)的(de)(de)不動(dong)產(chan)企(qi)業(ye)，2015年持(chi)有物業(ye)面積(ji)能做到世界規模(mo)最大。圍繞(rao)不動(dong)產(chan)的(de)(de)發展，萬(wan)(wan)達(da)也延伸到其它許多產(chan)業(ye)。基于(yu)對房地產(chan)未來發展趨勢的(de)(de)分析，從(cong)(cong)去年開(kai)始萬(wan)(wan)達(da)進行(xing)全面轉(zhuan)型。轉(zhuan)型方(fang)向從(cong)(cong)空間上看，要從(cong)(cong)國內企(qi)業(ye)發展成為跨(kua)國企(qi)業(ye)；從(cong)(cong)內容上看，要從(cong)(cong)以房地產(chan)為主的(de)(de)企(qi)業(ye)轉(zhuan)型為高(gao)科(ke)技服務(wu)業(ye)企(qi)業(ye)。今天我(wo)重點講萬(wan)(wan)達(da)的(de)(de)核(he)心(xin)企(qi)業(ye)——萬(wan)(wan)達(da)商(shang)業(ye)地產(chan)的(de)(de)轉(zhuan)型。

一、萬達轉型輕資產

1、什么是重資產，什么是輕資產

什么是重資產？萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達只能以“售”養“租”。萬(wan)達廣(guang)場建成后自己(ji)持有經營，全部租金收益歸萬(wan)達，這種模(mo)式叫重資(zi)產。

什么是輕資產？投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系統。所產(chan)(chan)生的租金(jin)收益萬達(da)與投資(zi)方按(an)一定比例(li)分成。這是一種全新模式，萬達(da)去年開始研發，現(xian)在(zai)已開始運行。這就是萬達(da)廣場(chang)輕資(zi)產(chan)(chan)模式。

2、以輕資產為主

萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)(de)轉型方(fang)(fang)向要以(yi)輕資(zi)(zi)產(chan)為主。截至(zhi)2014年(nian)，萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)已(yi)開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)109個萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場，今年(nian)還(huan)要再開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)26個，屆時持有物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)面積將超過2500萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)米(mi)(mi)。今年(nian)開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場全部是(shi)重資(zi)(zi)產(chan)，因為萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場從選址、談判、設計、拿地到開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)建設周期3年(nian)左右，今年(nian)計劃開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)項目(mu)都無法再改為輕資(zi)(zi)產(chan)。但(dan)是(shi)2016年(nian)萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)計劃開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)50個萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場，其(qi)中(zhong)超過20個是(shi)輕資(zi)(zi)產(chan)。2017年(nian)以(yi)后，萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)將保(bao)持每年(nian)至(zhi)少開(kai)(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)50個萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場的(de)(de)速度，其(qi)中(zhong)40個以(yi)上是(shi)輕資(zi)(zi)產(chan)。萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)現在有9000多(duo)萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)的(de)(de)土地儲備，其(qi)中(zhong)2000多(duo)萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)米(mi)(mi)規劃為萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場等持有物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，還(huan)有7000萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)銷售(shou)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)。我們定了(le)一個目(mu)標(biao)，5年(nian)內把這7000萬(wan)(wan)(wan)平(ping)(ping)米(mi)(mi)銷售(shou)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)消化(hua)掉，可能5年(nian)以(yi)后，萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)場將沒有重資(zi)(zi)產(chan)項目(mu)了(le)。這意味著五年(nian)內萬(wan)(wan)(wan)達(da)(da)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)將去房(fang)地產(chan)化(hua)，轉型為一家商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)投(tou)資(zi)(zi)服務企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)，類似于酒(jiu)店(dian)管理公司，完(wan)全輕資(zi)(zi)產(chan)化(hua)。

二、為何轉型輕資產

萬(wan)達(da)的重資產(chan)不(bu)(bu)是發展(zhan)得不(bu)(bu)好，也不(bu)(bu)是沒有(you)發展(zhan)空(kong)間，中(zhong)國(guo)的城市化(hua)還在進行，行業里(li)模仿萬(wan)達(da)者也是眾多。那為(wei)什(shen)么現(xian)在就要果斷轉向(xiang)輕資產(chan)？

1、擴大競爭優勢

今年(nian)底萬達(da)開(kai)業的(de)(de)(de)廣場將達(da)到135個，規(gui)(gui)模(mo)(mo)全球第一，足夠大(da)(da)。如果我(wo)們(men)沒有(you)遠(yuan)大(da)(da)目標(biao)，完(wan)全可以自(zi)我(wo)滿足，僅(jin)憑(ping)租金自(zi)然增長就(jiu)可以高枕無憂。但對于(yu)有(you)近14億人(ren)(ren)口的(de)(de)(de)中國(guo)消費市(shi)場來(lai)說，我(wo)們(men)的(de)(de)(de)規(gui)(gui)模(mo)(mo)還(huan)是太小，要擴大(da)(da)競爭(zheng)優勢，必須做(zuo)得更(geng)大(da)(da)。重資(zi)產(chan)受(shou)制于(yu)房(fang)地產(chan)周期(qi)，市(shi)場火的(de)(de)(de)時候(hou)房(fang)子賣得很好，現金回流很快，發展起來(lai)容易。但我(wo)們(men)分析中國(guo)房(fang)地產(chan)已走(zou)到供需平衡(heng)的(de)(de)(de)拐(guai)點，躺著掙錢的(de)(de)(de)高利潤(run)時代(dai)已經過(guo)去，今后房(fang)地產(chan)要靠品牌(pai)、定價(jia)、營銷等方方面面都做(zuo)得好才(cai)行。重資(zi)產(chan)模(mo)(mo)式雖(sui)然還(huan)能(neng)發展，但難度在(zai)加(jia)大(da)(da)。要快速(su)擴大(da)(da)規(gui)(gui)模(mo)(mo)，就(jiu)要轉型(xing)輕資(zi)產(chan)。由于(yu)萬達(da)廣場有(you)品牌(pai)，很多機構、個人(ren)(ren)都主動找萬達(da)要求投資(zi)，萬達(da)為什么不(bu)利用呢？現在(zai)有(you)句名言:生意做(zuo)得最牛的(de)(de)(de)是拿別人(ren)(ren)的(de)(de)(de)錢做(zuo)自(zi)己的(de)(de)(de)事。萬達(da)要在(zai)五年(nian)之內(nei)做(zuo)到足夠大(da)(da)，徹底排(pai)斥掉競爭(zheng)對手(shou)，萬達(da)是在(zai)挖更(geng)寬(kuan)更(geng)深的(de)(de)(de)護城河(he)。

2、發展中小城市

一些分析師問我，萬達為什(shen)么不集中在一二(er)線(xian)城市(shi)發(fa)展，三四(si)線(xian)城市(shi)房(fang)價(jia)租(zu)金(jin)有那么高(gao)嗎？這是(shi)對不動產理(li)解(jie)不深。不動產最核心的(de)指標不是(shi)房(fang)價(jia)和單平方米(mi)租(zu)金(jin)高(gao)低，而是(shi)租(zu)金(jin)回(hui)報比(bi)，就是(shi)租(zu)金(jin)和投資的(de)比(bi)例(li)，一個項(xiang)目(mu)每年收(shou)取的(de)租(zu)金(jin)，扣除各種稅費(fei)后，除以項(xiang)目(mu)投資來看回(hui)報率高(gao)低。如從租(zu)金(jin)回(hui)報比(bi)看，一二(er)線(xian)城市(shi)項(xiang)目(mu)甚至可能不如三四(si)線(xian)城市(shi)項(xiang)目(mu)，因為一二(er)線(xian)城市(shi)項(xiang)目(mu)地價(jia)更(geng)貴、投資更(geng)大。

重資產主要看房(fang)價，銷售(shou)利潤高(gao)才(cai)能投資，難以進(jin)入三四(si)線城(cheng)市(shi)發(fa)展。輕(qing)資產因為(wei)是(shi)純投資不(bu)(bu)銷售(shou)，不(bu)(bu)需關(guan)心房(fang)價，只要城(cheng)區(qu)人口夠多(duo)，租(zu)金回報比合(he)適就可以做(zuo)。萬(wan)達可以進(jin)入大(da)量的三四(si)線城(cheng)市(shi)。三四(si)線城(cheng)市(shi)發(fa)展不(bu)(bu)動產的最(zui)大(da)挑戰是(shi)招(zhao)商(shang)難，一(yi)般企(qi)業根本不(bu)(bu)敢進(jin)去，因為(wei)招(zhao)不(bu)(bu)上商(shang)。而商(shang)業資源(yuan)豐富恰(qia)恰(qia)是(shi)萬(wan)達的最(zui)大(da)優勢，我們有(you)超過5000家簽了(le)協議的合(he)作商(shang)家，其中許多(duo)跟萬(wan)達是(shi)緊密合(he)作伙伴，萬(wan)達走到哪他(ta)們就去哪。現(xian)(xian)在萬(wan)達不(bu)(bu)是(shi)招(zhao)商(shang)，而是(shi)選商(shang)。萬(wan)達招(zhao)商(shang)有(you)個(ge)硬性規(gui)定(ding)，任何商(shang)家每年(nian)在萬(wan)達廣場(chang)的開(kai)店數(shu)(shu)不(bu)(bu)得超過當年(nian)開(kai)業萬(wan)達廣場(chang)總數(shu)(shu)的50%，去年(nian)又進(jin)一(yi)步下調至(zhi)三分(fen)之一(yi)。這樣做(zuo)一(yi)是(shi)為(wei)了(le)防(fang)(fang)范風險(xian)，如果萬(wan)達開(kai)業500家店，超市(shi)等(deng)某類行業全部一(yi)個(ge)商(shang)家租(zu)賃，一(yi)旦它經營出現(xian)(xian)問題，風險(xian)就大(da)了(le)。二是(shi)防(fang)(fang)止內部腐敗，不(bu)(bu)能因為(wei)搞(gao)定(ding)某個(ge)萬(wan)達招(zhao)商(shang)人員，個(ge)別商(shang)家就能無限(xian)制在萬(wan)達廣場(chang)開(kai)店，每個(ge)品(pin)牌我們都限(xian)定(ding)進(jin)入萬(wan)達廣場(chang)的數(shu)(shu)量。

三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)土地價格相對便宜(yi)，現(xian)在去(qu)還能(neng)選到比(bi)較好(hao)的中心地段。從(cong)我(wo)(wo)們(men)(men)的經(jing)(jing)驗看，一個(ge)四(si)五十萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)(ren)口的三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)，完全能(neng)承載一個(ge)大型萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)，而且(qie)三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的消(xiao)費者的忠誠度更高(gao)(gao)。比(bi)如(ru)北京附近的廊坊(fang)，市(shi)(shi)區(qu)只(zhi)有40萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)(ren)口，當(dang)(dang)(dang)(dang)(dang)時政(zheng)府(fu)找(zhao)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)去(qu)投資，我(wo)(wo)們(men)(men)覺得(de)廊坊(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)口不(bu)多(duo)，而且(qie)往北30分鐘(zhong)到北京，往南40分鐘(zhong)到天(tian)(tian)津(jin)，能(neng)有多(duo)少當(dang)(dang)(dang)(dang)(dang)地人(ren)(ren)(ren)(ren)在廊坊(fang)購物消(xiao)費，并不(bu)看好(hao)。但(dan)廊坊(fang)市(shi)(shi)政(zheng)府(fu)熱情很高(gao)(gao)，三番五次找(zhao)上門，而且(qie)愿(yuan)意拆遷市(shi)(shi)政(zheng)府(fu)辦公區(qu)給我(wo)(wo)們(men)(men)建(jian)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)。人(ren)(ren)(ren)(ren)總是(shi)講情面的，我(wo)(wo)們(men)(men)只(zhi)好(hao)投資。但(dan)廊坊(fang)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)開業后(hou)(hou)效果出乎意料(liao)，現(xian)在平均(jun)每天(tian)(tian)客(ke)流5萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)(ren)次，相當(dang)(dang)(dang)(dang)(dang)于(yu)八分之一的廊坊(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)每天(tian)(tian)要(yao)去(qu)逛一趟。還有重慶萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)州(zhou)，當(dang)(dang)(dang)(dang)(dang)地政(zheng)府(fu)也(ye)是(shi)拿(na)出最好(hao)地塊，多(duo)次找(zhao)我(wo)(wo)們(men)(men)去(qu)投資萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)。搞發展的同志都(dou)反對，說全城(cheng)區(qu)也(ye)就(jiu)40萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)(ren)，而且(qie)是(shi)經(jing)(jing)濟落(luo)后(hou)(hou)地區(qu)，開業后(hou)(hou)怎(zen)么保(bao)證客(ke)流。后(hou)(hou)來我(wo)(wo)說，實在不(bu)行就(jiu)當(dang)(dang)(dang)(dang)(dang)扶貧吧，還是(shi)投資了(le)。但(dan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)沒想到，萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)州(zhou)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)開業竟(jing)然創造了(le)萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)場(chang)至今(jin)為止開業的客(ke)流記錄——開業頭(tou)三天(tian)(tian)客(ke)流超過(guo)110萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)(ren)次，這意味著(zhu)頭(tou)三天(tian)(tian)當(dang)(dang)(dang)(dang)(dang)地每個(ge)人(ren)(ren)(ren)(ren)都(dou)去(qu)逛了(le)好(hao)幾遍(bian)，現(xian)在仍然保(bao)持(chi)每天(tian)(tian)5至6萬(wan)(wan)(wan)(wan)(wan)人(ren)(ren)(ren)(ren)次的客(ke)流，經(jing)(jing)營狀況非常好(hao)。

我們從(cong)實踐中體(ti)會(hui)到，現在中國的(de)商業地(di)產(chan)投資處于(yu)失衡狀態，集中于(yu)大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，局部已(yi)經過(guo)熱，但對三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)和城(cheng)(cheng)區人(ren)口(kou)多的(de)四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)來(lai)說(shuo)，投資非(fei)常(chang)稀缺，許多地(di)方不要說(shuo)大型綜合體(ti)，連一(yi)個(ge)多廳電(dian)影院都沒有。僅從(cong)萬(wan)達院線(xian)的(de)收入數據分析，70%以上的(de)增長(chang)來(lai)自三四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，盡管客(ke)單價稍低(di)，但人(ren)口(kou)總量大，消費忠(zhong)誠度高，容(rong)易形成萬(wan)達廣場商業單中心，而且投資回報率并不低(di)于(yu)大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。這就是萬(wan)達發展(zhan)的(de)好機(ji)會(hui)。

3、產生邊際效益

萬(wan)(wan)達(da)(da)做輕(qing)資產(chan)(chan)是為了(le)加快(kuai)發展(zhan)步伐(fa)。萬(wan)(wan)達(da)(da)現在一年(nian)開業26個(ge)(ge)(ge)廣場、新增(zeng)500萬(wan)(wan)平米左右的(de)持有(you)面積，在全世界都是空前甚(shen)至絕后。從(cong)國際(ji)經驗看(kan)，不動產(chan)(chan)發展(zhan)和城(cheng)市(shi)化(hua)進程密(mi)不可分。一個(ge)(ge)(ge)國家城(cheng)市(shi)化(hua)的(de)關鍵進程只有(you)二(er)、三十年(nian)，一旦城(cheng)市(shi)化(hua)進程結束，大規模(mo)發展(zhan)機(ji)會(hui)(hui)就(jiu)沒(mei)有(you)了(le)。萬(wan)(wan)達(da)(da)遇(yu)到(dao)了(le)中國城(cheng)市(shi)化(hua)快(kuai)速(su)推進的(de)歷史絕好機(ji)會(hui)(hui)，同時(shi)因(yin)為自己做好了(le)準備，才(cai)把握住這個(ge)(ge)(ge)機(ji)會(hui)(hui)。我們還要繼續加大力度，盡(jin)快(kuai)把中國的(de)大中小城(cheng)市(shi)都發展(zhan)到(dao)位。從(cong)財務上看(kan)，輕(qing)資產(chan)(chan)回報也很好，兩個(ge)(ge)(ge)輕(qing)資產(chan)(chan)店(dian)(dian)的(de)管(guan)理收(shou)入總利(li)潤(run)也相當(dang)于一個(ge)(ge)(ge)重資產(chan)(chan)店(dian)(dian)。假設一個(ge)(ge)(ge)標準的(de)輕(qing)資產(chan)(chan)店(dian)(dian)每年(nian)租(zu)金(jin)可以(yi)達(da)(da)到(dao)1億(yi)元(yuan)，兩個(ge)(ge)(ge)店(dian)(dian)就(jiu)是每年(nian)2億(yi)租(zu)金(jin)，萬(wan)(wan)達(da)(da)可以(yi)分到(dao)7000萬(wan)(wan)租(zu)金(jin)。一個(ge)(ge)(ge)標準的(de)重資產(chan)(chan)店(dian)(dian)平均也是1億(yi)租(zu)金(jin)，扣(kou)除管(guan)理成本，再扣(kou)掉稅(shui)，財務利(li)潤(run)兩者收(shou)入基本相當(dang)。

更重要(yao)的是，輕資產(chan)快速(su)擴(kuo)大(da)(da)(da)規模，還能(neng)(neng)產(chan)生邊際效應。拿深交所(suo)上市的萬(wan)達(da)(da)院線(xian)來說，它的影(ying)城多數(shu)開(kai)在(zai)萬(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)里，萬(wan)達(da)(da)商業(ye)地產(chan)發(fa)(fa)展速(su)度快，院線(xian)發(fa)(fa)展速(su)度就(jiu)快。萬(wan)達(da)(da)正(zheng)在(zai)做寶貝王，這是中國(guo)第(di)一個綜合(he)性(xing)的兒(er)(er)童(tong)娛樂項(xiang)目，把兒(er)(er)童(tong)游(you)樂、教育(yu)培訓、美食、零售(shou)(shou)集(ji)于一體。之所(suo)以萬(wan)達(da)(da)要(yao)做兒(er)(er)童(tong)業(ye)態(tai)(tai)，因為(wei)(wei)(wei)萬(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)如果(guo)(guo)沒(mei)有兒(er)(er)童(tong)業(ye)態(tai)(tai)，服(fu)務的年(nian)(nian)齡段(duan)就(jiu)有斷層。我們統(tong)計過，兒(er)(er)童(tong)業(ye)態(tai)(tai)能(neng)(neng)為(wei)(wei)(wei)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)帶(dai)來超過兩(liang)位數(shu)的客流(liu)增長。為(wei)(wei)(wei)什么(me)(me)自己做，因為(wei)(wei)(wei)找(zhao)不到能(neng)(neng)跟上萬(wan)達(da)(da)速(su)度的合(he)作伙伴。國(guo)內的兒(er)(er)童(tong)業(ye)態(tai)(tai)商家，要(yao)么(me)(me)只做兒(er)(er)童(tong)游(you)樂，要(yao)么(me)(me)只做兒(er)(er)童(tong)零售(shou)(shou)，沒(mei)有綜合(he)性(xing)的企(qi)業(ye)。我們去國(guo)外找(zhao)，歐洲、日本、韓(han)國(guo)的公司都(dou)談過，都(dou)不敢進(jin)中國(guo)市場(chang)(chang)，即使進(jin)也不敢干(gan)那么(me)(me)快，一年(nian)(nian)開(kai)一個兩(liang)個，根(gen)本滿足不了(le)我們發(fa)(fa)展的需要(yao)，所(suo)以萬(wan)達(da)(da)下決心自己做。萬(wan)達(da)(da)兒(er)(er)童(tong)娛樂公司去年(nian)(nian)成立，第(di)一年(nian)(nian)就(jiu)開(kai)業(ye)9家店(dian)，如果(guo)(guo)按照萬(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)的發(fa)(fa)展速(su)度，它很快就(jiu)能(neng)(neng)成為(wei)(wei)(wei)全球(qiu)最大(da)(da)(da)的兒(er)(er)童(tong)娛樂企(qi)業(ye)。萬(wan)達(da)(da)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)(chang)數(shu)量(liang)擴(kuo)大(da)(da)(da)，還能(neng)(neng)為(wei)(wei)(wei)萬(wan)達(da)(da)做O2O、互聯(lian)網金融(rong)等帶(dai)來更多資源。

三、怎樣做好輕資產

1、建立輕資產標準模塊

重資產(chan)(chan)(chan)模(mo)(mo)式下，萬達(da)商業地(di)產(chan)(chan)(chan)考(kao)核(he)地(di)方公司主(zhu)要看(kan)利潤；到各地(di)發展，主(zhu)要看(kan)房價。輕(qing)資產(chan)(chan)(chan)模(mo)(mo)式的(de)考(kao)核(he)目標(biao)發生變化，主(zhu)要看(kan)成本(ben)(ben)和租金。萬達(da)全國(guo)發展二十幾年，做過幾百(bai)個(ge)項目，對全國(guo)各地(di)的(de)建造成本(ben)(ben)心中有數。我們首先(xian)在成本(ben)(ben)上狠下功夫，花一年時間，建立ABCD四個(ge)版本(ben)(ben)的(de)輕(qing)資產(chan)(chan)(chan)成本(ben)(ben)標(biao)準。南方地(di)質(zhi)條件好(hao)的(de)地(di)方與(yu)軟(ruan)基礎的(de)地(di)方有不同(tong)的(de)成本(ben)(ben)標(biao)準，北方也根據(ju)地(di)質(zhi)條件好(hao)壞形成兩(liang)個(ge)成本(ben)(ben)標(biao)準。

過去發展萬(wan)達廣場主要(yao)(yao)由發展部門(men)牽頭，他們負責到各地(di)談(tan)項(xiang)(xiang)(xiang)目，項(xiang)(xiang)(xiang)目資(zi)料談(tan)回(hui)來，公司(si)成(cheng)本部會對成(cheng)本、利(li)潤進(jin)行(xing)審核，兩個(ge)部門(men)還要(yao)(yao)進(jin)行(xing)博弈，都同意后再上交(jiao)總(zong)裁(cai)和董事長簽批。現(xian)在的輕(qing)資(zi)產項(xiang)(xiang)(xiang)目做(zuo)不做(zuo)主要(yao)(yao)由商業管(guan)(guan)理公司(si)決定，就是(shi)看租(zu)金。商業管(guan)(guan)理公司(si)是(shi)萬(wan)達廣場的管(guan)(guan)理者，他來測算(suan)(suan)租(zu)金，一(yi)(yi)定會保守測算(suan)(suan)，所以我們要(yao)(yao)求商業地(di)產研究(jiu)部也(ye)建(jian)立一(yi)(yi)套(tao)各地(di)租(zu)金測算(suan)(suan)模型，進(jin)行(xing)獨立測算(suan)(suan)，如果兩個(ge)部門(men)的測算(suan)(suan)差不多，說(shuo)明靠譜。如果差距很大，那就回(hui)去重新研究(jiu)。這樣(yang)建(jian)立一(yi)(yi)整套(tao)輕(qing)資(zi)產投資(zi)標準(zhun)模塊。

　　2、工程管理重大改革

　　為加快發展輕(qing)資(zi)產，萬(wan)達(da)的(de)(de)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)模式也(ye)進行重(zhong)大(da)改革。過去的(de)(de)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)，從(cong)招(zhao)標(biao)(biao)、預算到(dao)決算，過程(cheng)復雜，費時耗(hao)力。萬(wan)達(da)實施(shi)輕(qing)資(zi)產后一(yi)年(nian)計劃開業50個(ge)項目，原(yuan)有工(gong)(gong)(gong)程(cheng)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)模式難以跟上。所以我們推出(chu)一(yi)個(ge)交(jiao)(jiao)鑰匙工(gong)(gong)(gong)程(cheng)，這(zhe)在中國(guo)(guo)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)史上是(shi)一(yi)個(ge)重(zhong)大(da)創新。萬(wan)達(da)和長期(qi)合作的(de)(de)中建(jian)(jian)(jian)系統四家(jia)公司一(yi)起，共(gong)同制定出(chu)不同地(di)(di)區四個(ge)版(ban)本的(de)(de)萬(wan)達(da)廣場工(gong)(gong)(gong)程(cheng)造價標(biao)(biao)準。萬(wan)達(da)按照標(biao)(biao)準給(gei)施(shi)工(gong)(gong)(gong)單位(wei)費用，施(shi)工(gong)(gong)(gong)單位(wei)按照標(biao)(biao)準進行建(jian)(jian)(jian)造，按時實施(shi)交(jiao)(jiao)鑰匙工(gong)(gong)(gong)程(cheng)，萬(wan)達(da)只需監督工(gong)(gong)(gong)程(cheng)質(zhi)量，不用再(zai)自己(ji)招(zhao)分(fen)包(bao)單位(wei)。發達(da)國(guo)(guo)家(jia)工(gong)(gong)(gong)程(cheng)建(jian)(jian)(jian)設都是(shi)交(jiao)(jiao)鑰匙工(gong)(gong)(gong)程(cheng)，投資(zi)是(shi)投資(zi)，建(jian)(jian)(jian)設是(shi)建(jian)(jian)(jian)設，管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)是(shi)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)，專業化細分(fen)程(cheng)度高。中國(guo)(guo)房地(di)(di)產企業全能，從(cong)投資(zi)、買地(di)(di)、設計、建(jian)(jian)(jian)設全部自己(ji)干(gan)，這(zhe)是(shi)中國(guo)(guo)目前發展階段(duan)決定的(de)(de)。

　　實施交(jiao)鑰(yao)匙工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)好處(chu)：一是(shi)降低成本，過(guo)去建(jian)一個萬達(da)(da)廣場，項目公司要六七(qi)十人(ren)，現(xian)在(zai)人(ren)數(shu)減(jian)少三分(fen)之二(er)。二(er)是(shi)提高效率，管理(li)更加(jia)便捷。三是(shi)實現(xian)雙贏。實施交(jiao)鑰(yao)匙工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)后(hou)，工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)建(jian)設單位成為(wei)真正的(de)(de)(de)總包(bao)，過(guo)去他(ta)(ta)們只負責土建(jian)，最多(duo)只占工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)造價的(de)(de)(de)50%，外墻、內裝、機電等是(shi)萬達(da)(da)招標(biao)。現(xian)在(zai)總包(bao)自己(ji)去招分(fen)包(bao)，不(bu)僅所有(you)收(shou)入算他(ta)(ta)的(de)(de)(de)，他(ta)(ta)還可(ke)以收(shou)取分(fen)包(bao)一定的(de)(de)(de)管理(li)費(fei)，利潤也(ye)提高了，所以交(jiao)鑰(yao)匙工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)受到戰略伙伴(ban)的(de)(de)(de)極大(da)歡迎。對于萬達(da)(da)，也(ye)可(ke)以徹底防止(zhi)工(gong)(gong)程(cheng)(cheng)招標(biao)腐(fu)敗。當然，所有(you)分(fen)包(bao)單位必(bi)須從(cong)萬達(da)(da)品牌庫中選擇。

　　3、商業管理實現信息化

　　萬達(da)發(fa)展這(zhe)么(me)快，很多人擔心會不(bu)會翻(fan)車(che)？輕資(zi)產模式(shi)推出后，工程管理(li)(li)的活少了(le)，但商業(ye)管理(li)(li)的任務加重了(le)，現在一年(nian)開業(ye)二十(shi)多家廣場，到明年(nian)一下(xia)翻(fan)倍怎么(me)跟得上(shang)？商業(ye)管理(li)(li)就(jiu)成為萬達(da)能(neng)不(bu)能(neng)安(an)全走(zou)下(xia)去的核心。

　　全國(guo)這么多萬(wan)達(da)(da)廣場(chang)(chang)，光靠人(ren)管(guan)(guan)不過來(lai)，萬(wan)達(da)(da)已實現高度(du)的(de)(de)信息化(hua)(hua)管(guan)(guan)理(li)。萬(wan)達(da)(da)創新(xin)研(yan)發(fa)出(chu)(chu)一(yi)(yi)套慧(hui)(hui)云商業(ye)管(guan)(guan)理(li)系(xi)(xi)統，2013年(nian)試行，2014年(nian)正式(shi)在(zai)全國(guo)萬(wan)達(da)(da)廣場(chang)(chang)推(tui)行。慧(hui)(hui)云把(ba)萬(wan)達(da)(da)廣場(chang)(chang)的(de)(de)消(xiao)防(fang)管(guan)(guan)理(li)、機(ji)電(dian)(dian)管(guan)(guan)理(li)、節能(neng)管(guan)(guan)理(li)、運營管(guan)(guan)理(li)等16個(ge)(ge)(ge)子系(xi)(xi)統集(ji)成到一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)智能(neng)平臺上(shang)，一(yi)(yi)張電(dian)(dian)腦屏就可(ke)以(yi)掌控全局。過去這些系(xi)(xi)統分散管(guan)(guan)理(li)，消(xiao)防(fang)是消(xiao)防(fang)、機(ji)電(dian)(dian)是機(ji)電(dian)(dian)，一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)20萬(wan)平米的(de)(de)商業(ye)中心，地(di)(di)下好幾(ji)個(ge)(ge)(ge)監控室(shi)，要用幾(ji)十個(ge)(ge)(ge)人(ren)。現在(zai)只要一(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)控制室(shi)，因為計算機(ji)管(guan)(guan)理(li)，值班的(de)(de)人(ren)都是工程師，人(ren)員(yuan)素質也(ye)提(ti)高了。慧(hui)(hui)云系(xi)(xi)統的(de)(de)推(tui)行保障了萬(wan)達(da)(da)商業(ye)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)快(kuai)速(su)發(fa)展和安全性。例(li)如(ru)消(xiao)防(fang)事故絕大部分由(you)電(dian)(dian)路老化(hua)(hua)引起。怎(zen)么保證電(dian)(dian)路安全，過去萬(wan)達(da)(da)的(de)(de)解決辦法，一(yi)(yi)是所(suo)有(you)(you)電(dian)(dian)線電(dian)(dian)纜(lan)(lan)只用全國(guo)排名前(qian)三的(de)(de)品牌，因為質量相(xiang)對(dui)可(ke)靠；其次嚴防(fang)死守，加大巡查力(li)度(du)。但仍無法完(wan)全避(bi)免(mian)出(chu)(chu)現電(dian)(dian)路安全事故，我們也(ye)有(you)(you)這方(fang)面的(de)(de)教訓。現在(zai)萬(wan)達(da)(da)采用科技手(shou)段(duan)，給電(dian)(dian)線電(dian)(dian)纜(lan)(lan)安裝(zhuang)溫(wen)(wen)感(gan)系(xi)(xi)統，通過溫(wen)(wen)度(du)變化(hua)(hua)來(lai)感(gan)知電(dian)(dian)線電(dian)(dian)纜(lan)(lan)有(you)(you)沒有(you)(you)問題，一(yi)(yi)旦哪(na)(na)個(ge)(ge)(ge)地(di)(di)方(fang)的(de)(de)溫(wen)(wen)度(du)超出(chu)(chu)正常范圍，系(xi)(xi)統就會自(zi)動報警。問題出(chu)(chu)在(zai)哪(na)(na)里，馬(ma)上(shang)就能(neng)找到。

　　萬達廣(guang)場的(de)一(yi)大(da)特(te)點(dian)是(shi)餐(can)飲商家(jia)多，一(yi)個廣(guang)場有三四(si)十家(jia)餐(can)飲，我在十年前講過，萬達廣(guang)場旺不是(shi)賣出來的(de)，是(shi)吃出來的(de)。餐(can)飲需要用火(huo)(huo)，火(huo)(huo)災(zai)隱患也最多。萬達就與國家(jia)消防部門聯合研發了一(yi)套廚(chu)房(fang)(fang)自(zi)動(dong)滅火(huo)(huo)系(xi)統，現已在全球申請專(zhuan)利。這套系(xi)統可以自(zi)動(dong)感知廚(chu)房(fang)(fang)溫度，一(yi)旦超過警戒值，電(dian)腦就會自(zi)動(dong)切斷(duan)廚(chu)房(fang)(fang)燃氣；溫度再上升到(dao)一(yi)定(ding)程度，自(zi)動(dong)噴(pen)淋滅火(huo)(huo)系(xi)統就會啟動(dong)，最大(da)限(xian)度防止火(huo)(huo)災(zai)發生。

　　商業(ye)管理(li)(li)信息化不僅支撐了(le)萬(wan)(wan)達(da)商業(ye)管理(li)(li)的運營，保障了(le)安全，而且也減低了(le)管理(li)(li)成本。過去(qu)管理(li)(li)一個(ge)15萬(wan)(wan)平方米的萬(wan)(wan)達(da)廣(guang)場需要131個(ge)管理(li)(li)人(ren)員，現在只需要80人(ren)，減少40%。

　　4、建立輕資產融資管道

　　萬達(da)做輕資(zi)(zi)(zi)(zi)產，錢(qian)從哪來？一是外部管道(dao)，像基金(jin)、保(bao)險等機構投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)，現在(zai)(zai)已(yi)簽訂(ding)有(you)(you)約(yue)(yue)束力(li)的(de)(de)(de)項目(mu)(mu)25個(ge)，如果(guo)萬達(da)需要，很快(kuai)就(jiu)(jiu)可(ke)以(yi)(yi)簽百個(ge)以(yi)(yi)上(shang)(shang)的(de)(de)(de)項目(mu)(mu)。二(er)是建立內部融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)管道(dao)。萬達(da)成(cheng)立了自己的(de)(de)(de)電子商務公(gong)司(si)(si)，收(shou)(shou)購了快(kuai)錢(qian)支(zhi)付公(gong)司(si)(si)，這(zhe)兩(liang)家(jia)公(gong)司(si)(si)都在(zai)(zai)做全新的(de)(de)(de)理(li)(li)財產品(pin)(pin)，下個(ge)月(yue)就(jiu)(jiu)會推出來，采(cai)用(yong)眾籌方式為(wei)萬達(da)廣(guang)場輕資(zi)(zi)(zi)(zi)產融(rong)資(zi)(zi)(zi)(zi)。萬達(da)的(de)(de)(de)理(li)(li)財產品(pin)(pin)真(zhen)正投(tou)(tou)(tou)向實(shi)體(ti)，能產生真(zhen)實(shi)回(hui)報。我們(men)計(ji)劃每年(nian)給投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)6%左右(you)的(de)(de)(de)現金(jin)回(hui)報，5年(nian)或7年(nian)把萬達(da)廣(guang)場處置(zhi)，將收(shou)(shou)益分(fen)給投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)。萬達(da)廣(guang)場處置(zhi)有(you)(you)兩(liang)種(zhong)方法，資(zi)(zi)(zi)(zi)本化(hua)或賣(mai)(mai)掉。中(zhong)國正在(zai)(zai)試點REITS，目(mu)(mu)前好(hao)幾(ji)(ji)個(ge)城市在(zai)(zai)試點，萬達(da)這(zhe)個(ge)理(li)(li)財產品(pin)(pin)就(jiu)(jiu)是準REITS。即使屆時(shi)不做REITS，5年(nian)后廣(guang)場成(cheng)熟了，租金(jin)比較高了，也能賣(mai)(mai)個(ge)好(hao)價錢(qian)。出售(shou)獲得的(de)(de)(de)收(shou)(shou)益加上(shang)(shang)前期每年(nian)的(de)(de)(de)現金(jin)收(shou)(shou)益，預期年(nian)化(hua)收(shou)(shou)益至少可(ke)以(yi)(yi)達(da)到百分(fen)之十(shi)幾(ji)(ji)。如果(guo)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)急(ji)著用(yong)錢(qian)，中(zhong)途想退出，我們(men)也已(yi)跟兩(liang)個(ge)金(jin)融(rong)改革試驗區談好(hao)，設立一個(ge)權(quan)證交(jiao)易(yi)(yi)平臺，也找了做市商。買我們(men)的(de)(de)(de)理(li)(li)財產品(pin)(pin)，一個(ge)月(yue)以(yi)(yi)后就(jiu)(jiu)可(ke)以(yi)(yi)交(jiao)易(yi)(yi)，讓(rang)它具(ju)有(you)(you)流動性。而且萬達(da)電商、快(kuai)錢(qian)還和投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)約(yue)(yue)定，在(zai)(zai)處置(zhi)廣(guang)場時(shi)獲取一定收(shou)(shou)益，這(zhe)樣萬達(da)金(jin)融(rong)電商公(gong)司(si)(si)也能獲得盈利。萬達(da)的(de)(de)(de)理(li)(li)財產品(pin)(pin)如果(guo)推行(xing)成(cheng)功，就(jiu)(jiu)能解決輕資(zi)(zi)(zi)(zi)產項目(mu)(mu)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，也許就(jiu)(jiu)不用(yong)依賴(lai)外部投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)了。

　　萬達商業(ye)地產轉向輕資(zi)產，不(bu)是(shi)大家想象的那樣忽然華麗(li)轉身，而是(shi)一步步做出來的，從建造的成本標準模塊、交鑰匙工程、信息化(hua)的商業(ye)管理到建立融(rong)資(zi)管道，已經(jing)折騰一年多，只是(shi)現在消息發布(bu)出來。

　　四、輕資產戰略目標

　　萬達的輕資產有兩個戰略目標：一是2020年開業400個至500個萬達廣場。原來重資產模式我們給自己定的目標是到2020年開業240個至250個廣場，現在數量將近翻番。萬達到2025年爭取開業1000個萬達廣場。大家可能不太敢相信，5年以后萬達一年能開業100個？以萬達現在特別是5年后的執行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話是否成為現實。二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。如果一個公司凈利潤的三分之二來自于房地產之外，這個公司就不能再叫房地產公司，所以我們也有打算，將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字(zi)，變成萬達商(shang)(shang)業投(tou)資(zi)(zi)公司(si)或商(shang)(shang)業投(tou)資(zi)(zi)管理公司(si)，去(qu)房地(di)(di)產化，也實(shi)現萬達商(shang)(shang)業地(di)(di)產的全面(mian)轉(zhuan)型。

　　謝謝大家！