公司管理層亮相

投資者提問

去年中國房地產市場又進入一輪調整，周期性的“打擺子”讓(rang)以住宅產品為(wei)主的(de)開(kai)發商們很(hen)受(shou)傷(shang)。國家統計局的(de)統計也(ye)證明了(le)這一點：去年全國商品房銷售額下(xia)降達6.3%！

這讓(rang)具有獨特(te)競爭(zheng)力的企業(ye)(ye)開(kai)始(shi)凸(tu)顯出(chu)來(lai)。剛剛公布的萬(wan)達商業(ye)(ye)2014年報顯示：銷售物業(ye)(ye)合(he)同金額達1601.5億(yi)元，同比(bi)2013年增(zeng)(zeng)長26.65%，這個增(zeng)(zeng)長速度比(bi)全行業(ye)(ye)高了32個百分點。

國(guo)際投行分析師(shi)普遍看(kan)好萬達(da)商業(ye)（03699.HK）今后的(de)走勢，此前給出的(de)目標價在(zai)(zai)60—85港元(yuan)。一(yi)方面(mian)國(guo)家開(kai)始出手救市(shi)，3月30日央行、住建部(bu)、銀(yin)監會出臺支持房地(di)產市(shi)場的(de)新政策(ce)。更(geng)重要(yao)的(de)是，萬達(da)商業(ye)還有(you)諸多優勢沒有(you)被市(shi)場充分發現，股價一(yi)直徘徊在(zai)(zai)48港元(yuan)的(de)發行價上(shang)下。 

                                                

租得好才能賣得好

在過去(qu)一年當中，萬(wan)達商業(ye)地產在全(quan)國各大城市又新增了23座商業(ye)綜(zong)(zong)合(he)體(ti)(ti)，而且全(quan)部實(shi)現開業(ye)準點率(lv)(lv)100%、出租率(lv)(lv)100%、租金(jin)回收率(lv)(lv)100%，這是所有同行只能艷羨的(de)(de)數(shu)字。截止到2014年底，萬(wan)達商業(ye)地產擁有的(de)(de)已開業(ye)商業(ye)綜(zong)(zong)合(he)體(ti)(ti)數(shu)量(liang)已經達到107座，遍布國內的(de)(de)71座城市。

由于萬(wan)達(da)商業(ye)(ye)地產(chan)擁有(you)數(shu)量龐大(da)的(de)(de)(de)戰略(lve)品牌合作商，因此，每一(yi)座萬(wan)達(da)商業(ye)(ye)綜合體在建成的(de)(de)(de)同(tong)時都會配(pei)套開業(ye)(ye)一(yi)個購(gou)物(wu)(wu)中心，也(ye)就是說，在去年(nian)新增的(de)(de)(de)23個商業(ye)(ye)綜合體當中，也(ye)新開業(ye)(ye)了23個購(gou)物(wu)(wu)中心，從業(ye)(ye)已公布(bu)的(de)(de)(de)數(shu)據來看，目前公司所擁有(you)的(de)(de)(de)107個購(gou)物(wu)(wu)中心面(mian)積已經達(da)到1771萬(wan)平(ping)方米，其中有(you)1149萬(wan)平(ping)方米的(de)(de)(de)可出(chu)租面(mian)積，而且，這些(xie)購(gou)物(wu)(wu)中心在開業(ye)(ye)時基本都實現(xian)了滿鋪出(chu)租率(lv)。

當電(dian)子商(shang)(shang)(shang)務(wu)對多數傳統(tong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)體(ti)造成(cheng)沖擊的(de)時(shi)(shi)候，定位于中端消(xiao)費，以體(ti)驗(yan)式(shi)為(wei)(wei)主導，提供餐飲、零(ling)售(shou)、娛(yu)樂(le)和生活(huo)服務(wu)的(de)萬達商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)綜(zong)(zong)合(he)(he)體(ti)卻(que)仍舊吸(xi)引著大量的(de)消(xiao)費人(ren)群。過去的(de)一年時(shi)(shi)間，萬達商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產遍(bian)布(bu)全國(guo)的(de)107個(ge)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)綜(zong)(zong)合(he)(he)體(ti)總計(ji)吸(xi)引了16億人(ren)次的(de)客流量，也就是說，平均下來每天有將近440萬人(ren)次的(de)消(xiao)費者進入到萬達商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)綜(zong)(zong)合(he)(he)體(ti)，這也使得萬達商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產成(cheng)為(wei)(wei)全國(guo)最大的(de)線下消(xiao)費體(ti)驗(yan)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)綜(zong)(zong)合(he)(he)體(ti)。

萬達(da)商業銷(xiao)售物業包括商鋪(pu)、寫字(zi)樓、SOHO、住宅(zhai)，其中住宅(zhai)占比不到(dao)一(yi)半。齊全(quan)的銷(xiao)售品種(zhong)依(yi)托萬達(da)廣(guang)場，可最大限度(du)享受萬達(da)廣(guang)場帶來的紅利，物業內在(zai)價值遠超一(yi)般同類產品，而且很難(nan)復制，所以銷(xiao)售速度(du)、價格、毛利都遠超過同行。

出租比賣房更賺錢

相對于銷售物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)，投(tou)資(zi)(zi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)租賃(lin)及物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)業(ye)(ye)(ye)務(wu)，主(zhu)體(ti)即萬(wan)達(da)(da)廣場(chang)的(de)租金(jin)收入(ru)(ru)和物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)費收入(ru)(ru)，在2014年的(de)毛利(li)率達(da)(da)到(dao)了(le)(le)73.89%。因此，盡管(guan)(guan)103.52億(yi)元(yuan)的(de)投(tou)資(zi)(zi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)租賃(lin)及物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)業(ye)(ye)(ye)務(wu)在營業(ye)(ye)(ye)收入(ru)(ru)占比(bi)(bi)上不足(zu)10%，但是在營業(ye)(ye)(ye)利(li)潤的(de)貢獻上占到(dao)了(le)(le)40.80%，也正是基于在投(tou)資(zi)(zi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)租賃(lin)及物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)業(ye)(ye)(ye)務(wu)上的(de)穩定增(zeng)長(chang)(chang)，使得萬(wan)達(da)(da)商業(ye)(ye)(ye)地產總收入(ru)(ru)同(tong)比(bi)(bi)2013年增(zeng)長(chang)(chang)24.31%，達(da)(da)1078.71億(yi)元(yuan)；萬(wan)達(da)(da)商業(ye)(ye)(ye)賺取了(le)(le)489.32億(yi)元(yuan)的(de)營業(ye)(ye)(ye)利(li)潤，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)(chang)了(le)(le)3.35%；這(zhe)其中，扣除(chu)投(tou)資(zi)(zi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公允價值變動因素，公司去年實現(xian)的(de)核心凈利(li)潤為148.24億(yi)元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)(chang)了(le)(le)14.04%。

住宅開發商賣完房子就只剩現金，萬達商業卻幾乎“白賺”了面積(ji)全(quan)國(guo)最大(da)的商(shang)業(ye)(ye)物(wu)(wu)業(ye)(ye)。除(chu)了銷(xiao)(xiao)售額(e)穩(wen)居全(quan)國(guo)前(qian)三，萬達(da)(da)商(shang)業(ye)(ye)持有物(wu)(wu)業(ye)(ye)更(geng)是遙遙領先于所有同行(xing)。2014年萬達(da)(da)商(shang)業(ye)(ye)自持物(wu)(wu)業(ye)(ye)建筑面積(ji)已(yi)經達(da)(da)到2156萬平(ping)米，較2013年底的1635萬平(ping)方米增(zeng)長了31.87%，從數據(ju)對(dui)比上(shang)來看，這一增(zeng)速(su)明顯高于公司去(qu)年在物(wu)(wu)業(ye)(ye)銷(xiao)(xiao)售確認面積(ji)上(shang)的增(zeng)速(su)。從物(wu)(wu)業(ye)(ye)規模看，萬達(da)(da)商(shang)業(ye)(ye)已(yi)躋(ji)身全(quan)球最大(da)不動產(chan)企業(ye)(ye)之列。物(wu)(wu)業(ye)(ye)租賃及(ji)商(shang)業(ye)(ye)管理業(ye)(ye)務毛(mao)利率進(jin)一步提高，對(dui)利潤的貢獻(xian)顯著提升，使萬達(da)(da)商(shang)業(ye)(ye)足以抵御房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)周期性波動風險(xian)。

超越周期的眼光

萬達當(dang)家人王(wang)健(jian)林在(zai)歷次調整周(zhou)期中，都能抓住時(shi)機，低(di)位吸(xi)籌(chou)增加土地(di)(di)(di)儲(chu)備，市場回暖時(shi)別人無貨可(ke)賣，萬達卻準備好了充足的(de)(de)(de)貨源。值得(de)注(zhu)意(yi)的(de)(de)(de)是，目(mu)前萬達商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)旗下仍有約7594萬平方米的(de)(de)(de)在(zai)建和待建物業(ye)，盡管這些儲(chu)備土地(di)(di)(di)將(jiang)近半數都位于經濟最發(fa)達的(de)(de)(de)華東地(di)(di)(di)區，但是其(qi)在(zai)購(gou)(gou)地(di)(di)(di)成(cheng)本(ben)上仍舊保持一個較低(di)的(de)(de)(de)水平，2014年公司(si)新購(gou)(gou)置的(de)(de)(de)土地(di)(di)(di)儲(chu)備平均成(cheng)本(ben)只有每平方米1187元，明(ming)顯(xian)低(di)于行業(ye)平均水平，同時(shi)，萬達商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)正逐漸(jian)將(jiang)購(gou)(gou)地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)重點從此前的(de)(de)(de)三四(si)線(xian)城市重新回歸(gui)到一二線(xian)城市，這些儲(chu)備項目(mu)未來將(jiang)繼續(xu)加大萬達商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)在(zai)投資物業(ye)上的(de)(de)(de)比重，加之O2O戰略的(de)(de)(de)推進，利潤仍有很大的(de)(de)(de)釋放空間(jian)。

O2O已經啟航

就在3月底，萬達電商悄悄開始對外測試，但外界立刻注意到了正式定名為“飛凡”的這個平臺。此(ci)前隨著(zhu)兩(liang)家互聯(lian)網投資基金(jin)的入(ru)股，萬達(da)電商(shang)估值已達(da)200億元，創(chuang)造新成(cheng)立公司(si)估值增長最快(kuai)的紀錄。可以預見，一旦實現O2O戰略，萬達(da)商(shang)業終端資源的優勢將能最大限度(du)發揮，成(cheng)為未(wei)來商(shang)業格局的重要主導者。

中(zhong)國(guo)經濟將在(zai)(zai)(zai)未來(lai)數十年保(bao)持相對較快的穩健(jian)發展，中(zhong)國(guo)的居民(min)收入將持續(xu)提升，消費市(shi)(shi)場將持續(xu)擴(kuo)大(da)。萬(wan)達商(shang)(shang)業(ye)已(yi)占(zhan)據先(xian)機(ji)，與中(zhong)國(guo)城市(shi)(shi)、市(shi)(shi)民(min)以及商(shang)(shang)家和(he)諧共生(sheng)，在(zai)(zai)(zai)給所(suo)在(zai)(zai)(zai)的每(mei)一(yi)座城市(shi)(shi)創(chuang)造(zao)巨大(da)價值(zhi)、給市(shi)(shi)民(min)帶(dai)來(lai)便利(li)和(he)快樂的同時(shi)，也能充分分享(xiang)中(zhong)國(guo)城市(shi)(shi)化、消費升級(ji)帶(dai)來(lai)的十萬(wan)億(yi)級(ji)別的商(shang)(shang)業(ye)機(ji)會。